港汇项目市场定位报告(修改稿)

连云港港汇项目市场定位报告[蓝风机构2010年9月]2目录前言认知连云港房产市场分析住宅市场及案例市场竞争分析基地介绍及分析基地SWOT分析客群定位产品原则价格及房型产品原则立面园林景观会所及商业项目价值链构成3我们不是在单纯的做项目而是在寻觅连云港未来发展的脉络找寻都市人深藏内心的精神家园是在填补连云港都市化进程中城市硬件的缺失传承城市发展沉淀，提炼打造城市新的文化内涵！4CONTENTS第一部分：求真务实——市场基础分析第二部分：思路创新——项目定位分析5第一部分求真务实用数据和事实说话市场基础分析6三问市场一、在快速发展的港城经济格局中，我们的产品如何实现差异化定位。二、在整体营销思路中，如何实现区域与个体项目之间的价值联动与提升。三、在整合不同物业类型同时，如何兑现他们的价值。7着眼连云港全局，探求连云港房地产市场战略和形象的制高点在连云港的房地产开发水平正逐步朝着现代化接轨的基础上，在同质楼盘各有特色、市场竞争加剧的情况下，【港汇项目】应该站得高、看得远，定位准，更进一步体现新港城新魅力，才能在连云港市场占领战略制高点，形成营销势能。8认知连云港定位连接东西沟通南北的国家枢纽苏北经济振兴的龙头城市本市发展政策背景实力雄厚9连云港之现状——发展潜力巨大与日本、韩国隔海相望北与日照市接壤西与徐州市和临沂市毗邻南连宿迁市、淮安市和盐城市总面积7444平方公里，市区面积880平方公里，户籍总人口490.64万人，市区88.69万人是环渤海经济圈、长三角经济区和内陆中西部出海口的重要节点城市。10连云港之贸易活力——经济基础良好中国沿海十大海港之一全球百强集装箱运输港口之一首批14个沿海开放城市之一35个国家和地区投资兴办2000多个项目，包括世界500强的美国杜邦、法国罗盖.11连云港之交通体系——交通路网发达连霍、同三两条国家级高速干道在此交汇全国45个公路主枢纽之一的204国道穿境而过。铁路开通至郑州、西安、成都、兰州等地的货运，和直通北京、上海、南京、武汉、成都等城市。航空达到国际4D级标准，开通至北京、上海、广州、温州等航线。注:连霍高速指连云港通往新疆霍尔果斯；同三高速指黑龙江同江通往海南三亚12连云港之组团规划——发展思路明晰本案所在区域13连云港之发展规划——大手笔市域空间主框架：“一体两翼”市域城镇空间结构：“一心三轴”一体两翼连云港一心14连云港之近年GDP——连年持续强劲增长615.23750.1941.13010020030040050060070080090010002007年2008年2009年2003年以来，连云港GDP逐年稳步增长，08年和09年增长率分别为21.92%和25.47%。15连云港之人均可支配收入——有钱了1.331.531.6800.511.522007年2008年2009年连云港人均年可支配收入仍保持高速增长，08年和09年增幅分别为15.03%和15%，可支配收入明显放大。良好的可支配收入增长速度给港城房地产、第三产业等发展带来支撑。16房地产投资占固定投资比重走势——比例适中584.72777.681000.179.38112.88110.8113.5814.5111.080200400600800100012002007年2008年2009年0246810121416固定资产投资亿元房地产投资亿元房地产占固定总投资比重%2009年固定资产投资显著扩大。房地产投资08年为03年以来增速最快的一年，09年受08年金融危机的影响房地产投资有所减少。房地产投资比重成波浪式发展。17宏观市场分析结论港城的城市空间发展经济增长、人口增加、收入增长在改善生活条件和投资等领域的标准得到加强和提升带来导致连云港处在沿海和陇海产业带的重要节点位置上，区位优势明显，海陆空相互配套的立体交通网，构筑了长三角区域经济发展的惟一北翼港口城市。以港口为依托，加快推进工业化、城市化进程，深入推进沿海经济带建设和沿东陇海线产业带建设，为初步建成实力较强的国际性海滨城市、现代化的港口工业城市和山海相拥的知名旅游城市打下坚实基础。连云港作为长三角惟一北翼港口城市，全面构筑“全新大上海国际化都市圈”已现雏形，必将迎来新一轮的财富时代！18二、房地产市场分析1、房地产投资：2010年上半年度投资继续保持稳定增长，住宅投资仍占主体；土地购置面积下降，成交均价上升；商品房施工规模继续扩大。2、土地市场：2010年上半年土地上市27幅，成交27幅土地；上市面积262.15万㎡,成交面积126.99万㎡,成交金额10.0388亿元(其中新浦区成交土地3幅,总面积48142㎡)3、供销情况：上半年市区批准预售面积93.45万方米,实际销售面积89.69万㎡;4、价格情况：上半年市区住宅销售平均价格3884元/㎡，新浦区住宅销售平均价格4248元/㎡调控影响有限，市场上冲动力仍大2010年市场回顾192010年上半年连云港四大区域供销情况0204060上市量万平米销售量万平米上市量万平米12.168.2710.1849.2728.33销售量万平米14.7416.1515.4638.2419.53海州区开发区连云区新浦区新浦东区无论是市场供应还是消化量，本案所处新浦区都是连云港主力区域，独占鳌头。新浦区上市量和销售量在未来均稳步增长，处于供销两旺。20新浦区板块区域划分北区21051015202530上市量万平米销售量万平米上市量万平米28.3302.936.2911.72销售量万平米19.533.963.836.264.66新浦东区新浦西区新浦南区新浦北区新浦中心区从图上看，新浦西区和南区销售相对较好东区上市量和销售量都最大新浦区各板块上市量和销售量22市场总体结论可以预测，连云港房地产市场经历了2010年4月份国家调控后，销量在短期内有所回落，但销售价格会处于平稳、小幅上扬态势。未来3-5年连云港房地产市场发展将呈现以下主要特点：A、政策调控进一步加强，房地产市场越来越规范B、规模化开发模式成为土地开发主流C、房地产投资增速高位运行D、商品房价格长期看仍将保持上涨趋势E、新浦区销售量仍是连云港市区销售量的主力23政策走势及对本市场影响2010年上半年，政府针对全国房产市场展开了颇为严厉的调控政策，连云港地区也于4月份颁布新的规定，让急剧上涨的连云港房价刹住了车，房产价格逐步趋向平稳。自本年度8月份开始各开发楼盘的销售量又趋于上升，明显可以看出本地房产消费还是以刚性需求为主。近日来媒体多报道大中城市房产市场成交量上升，价格有上涨迹象，预计本年度末政府的新一轮调控政策会相应出台，来抑制房价继续快速上涨的苗头。总体看，调控政策目的不是打压房地产开发而是有针对性的抑制房产投机行为，使地产市场有一个公平合理的环境。我们认为：房价会上涨，调控会持续上涨速度快，调控力度大——循环往复24住宅市场252010年上半年新浦区各板块住宅销量及价格4.6619.533.833.966.26539947723886328136330510152025新浦中区新浦东区新浦南区新浦西区新浦北区0100020003000400050006000销售面积万平米销售均价元/平米★新浦东区销量为整个新浦区销量之首，远远超过其它四个区域，可以看出新浦东区很受老百姓欢迎★新浦中心区由于地理位置独特，配套成熟，销售量虽然少，但销售价格为整个新浦区最高；而新浦东区销售价格次之，但随着东区的配套的完善，价格增长空间巨大。2627.32020040060020042005200604-06年人均收入增长图示1271315043177600500010000150002000020042005200601002003004005006002003200420052006GDP（亿元）新浦东区住宅均价走势图3356361043094772010002000300040005000600007年08年09年10年上半年地从表上可以看出新浦东区住宅价格的走势呈上扬趋势，每年在以大幅度增长本案所在新浦区商品房均价走势27区域在售竞争个案分布11御景龙湾22香溢江南33平高府邸44中央华府55东瑞花园66君悦财富广场77明珠皇冠花园88区域目前未来几年在售竞争楼盘主要沿巨龙路及海宁路展开，同时还有其他区域的高档次楼盘。本案博威江南明珠苑28楼盘住宅已推总量及价格已推产品余量御景龙湾一期推600户住宅，约7.6万㎡，目前均价5500元/㎡445㎡香溢江南一期408户住宅，三期40户排屋，共7.05万㎡；目前均价5650元/㎡7800㎡平高府邸总推8栋高层670户约14.6万㎡，目前均价5800元/㎡124500㎡中央华府已推17万㎡；5700元/㎡推出部分已基本售完，余约1000㎡东瑞花园总推10栋洋房，6栋高层，共7.6万㎡，推出2.73万㎡，高层5500元/㎡，洋房8500—11000元/㎡22386㎡君悦财富广场共4栋高层约14万㎡，推出5.32万㎡，6000元/㎡24000㎡明珠皇冠花园共24栋，已推4栋1.5万㎡，5500元/㎡0博威江南明珠苑1-3期共推665套，7.8万㎡，5800元/㎡2300合计住宅63.6万㎡住宅余182431㎡区域在售个案推案情况区域目前供应与未来供应都以高层产品为主直接竞争楼盘每个项目平均销售3.5万平米/年29项目概况开发商连云港德源泰置业有限公司总建面58万㎡规划总规划3900户，22栋高层、23栋小高层、12栋多层；共分五期开发地段东临东盐河路，南临海宁路，西临巨龙路，北临建设路户型配比90-95㎡，占50%；147㎡左右占50%。开发节奏开盘时间2008年9月29日一期开盘推出量一期住宅约7.6万㎡销售价格历史均价3600、3900、4200、4500、4800、5100、5300元/㎡，目前5500元/㎡去化状况去化99.5%，还余3套客户构成早期客户以自主为主，投资客少，目前主要为学区买房较多，做生意及公务员客户较多。备注即将开发二、三期，产品主要以多层和小高层为主，主力户型为110-130平米的实用性三房，85-95平米的舒适性二房。二期约900余套房源，分别为小高层7栋、高层2栋、小高层加多层联排6栋。三期为10栋多层，共计210余套房源。版块代表楼盘御景龙湾项目一期直接竞争楼盘30关键一：品牌大盘项目依托青岛利群集团，打造品牌物业；项目目前在新浦区属于最大的楼盘之一。时尚前卫的售楼中心关键二：内部配套项目内部配套有农贸市场、幼儿园、商业街、影音室、恒温游泳馆、健身房、篮球场等关键三：学区项目属于苍梧小学，此学校在新区属于最好的九年制学校，对老百姓非常有吸引力。板块代表楼盘项目核心卖点：大盘、内部配套、学区直接竞争楼盘直接竞争楼盘御景龙湾图片31直接竞争楼盘御景龙湾图片3233项目概况开发商连云港香溢置业有限公司总建面约22万㎡规划规划总户数994套，由6栋花园洋房，13栋高层组成.分三期开发，目前已推出一期和三期地段处于郁洲路与瀛洲路交叉口户型配比104㎡左右约占35%，140㎡左右约占48%，170㎡左右约占4%,255㎡左右约占13%.开发节奏开盘时间2008年11月8日推出量70532㎡，一期58650㎡，三期11882销售价格高层历史均价4700、4900、5200、5500，目前余房约5650元/㎡，排屋均价约7800元/㎡去化状况销售约89%，还余50套左右的房源客户构成以改善生活品质的客户群为主，多为有正式单位及生意人士购买备注三期为阳光排屋，已推出40套，即将推出45套板块代表楼盘香溢江南项目一期项目三期直接竞争楼盘34关键一：品牌项目开发商在连云港开发的香溢世纪花园目前居住品质在老百姓中口碑非常好，对其开发实力较认可时尚前卫的售楼中心关键二：学区项目属于苍梧小学，此学校在新区属于最好的九年制学校，对老百姓非常有吸引力。关键三：景观绿化项目在建设初期就花费上百万做了景观绿化样板，其对老百姓吸引力大板块代表楼盘项目核心卖点：品牌、学区、景观绿化景观效果直接竞争楼盘直