湖南益阳大道与大桃北路交汇处项目可行性研究_91PPT_XXXX年

益阳大道与大桃北路交汇处项目初步沟通（可行性研究部分）项目概况法律和政策性风险分析市场分析产品建议国家政策法规导向风险应对与评估投资收益分析综合分析与建议SWOT分析结论与建议项目决策背景及区域介绍全国房地产市场益阳房地产市场宗地位置宗地现状周边环境周边配套交通状况住宅及商业开发建议初步控规一、项目决策背景及区域介绍1.城市格局•城市区位关键词：3+5城市圈、长沙后花园益阳市位于湖南省中北部。地处著名的洞庭湖畔，北近长江，西和西南与本省常德市、怀化市接壤，南与娄底市毗邻，东和东北紧靠省会长沙市（仅40分钟车程）及岳阳市。•城市定位关键词：生态、旅游、休闲中心根据益阳市城市整体规划（2004—2020年）资料显示，未来益阳市将建设成为“湘中北地区中心城市，现代化新型工业城市，山水生态文化旅游城市”，在城市职能上将建设成为“湖南省高新技术配套研发中心、湖南省小商品流通中心、长株潭的体育休闲中心”。——近期（2010年）中期（2015年）远期（2020年）用地规模57平方公里73.5平方公里88.0平方公里城市人口57万人70万人80万人•城市规模关键词：城市人口、城市规模未来5年内，主城区人口将增加约13万人次，按照城镇人均住房面积28㎡计算，未来5年，年平均新增城市人口2.6万，因城市规模扩大，主城区市场年均新增刚性需求达72万㎡以上。（数据来源：益阳2004-2020城市整体规划要点）•城市空间结构关键词：一个中心、八大片区、四处公园、一个风光带、两条自然风景线、城市轴线–“一个中心”：以朝阳路为纽带，桃花仑、朝阳和龙岭北等功能片区共同构成益阳市新的主城区中心；–“八大片区”：根据功能分区，主城区划分为资阳片区、桃花仑片区、高新区北片区、会龙片区、高新区南片区、龙岭北片区、龙岭南片区和东港片区等八个综合片区；–“四处公园”：会龙山生态公园、秀峰公园、梓山湖郊野主题公园和文昌公园；–“一个风光带”：资江风光带；–“两条自然风景线”：志溪河近郊自然风景线和兰溪田园风景线；–“城市轴线”：益阳市主城区主要通过纵横两轴联系，规划朝阳路为城市横向景观主轴，龙洲路为城市纵向景观主轴，通过纵横两轴使主城区八大片区成为一个有机的整体。•城市交通网络关键词：城市外联交通网络——水陆皆宜益阳水陆交通十分便利。长常高速公路、石长铁路、319国道穿越境内，是省会长沙通往大西南的要道。水路经洞庭湖、内通湘、资、沅、澧四水，外达长沙各口岸。湘黔铁路穿越安化县境，洛阳─湛铁路线在益阳设立枢纽站。目前益阳正在建设和即将建设的交通项目有益阳绕城高速公路、二广高速公路、益娄高速公路、益阳-溆浦高速公路、益阳-南县高速公路、益阳-平江高速公路、益宁城际干道、长益常城际铁路、益阳-汨罗城际铁路、益阳-娄底城际铁路、洛湛铁路荆益段、怀益九铁路等。关键词：城市内部交通网——五纵五横、一环一水–五纵：金山路、康富路、龙洲路、团圆路、银城路。–五横：资阳路、长春路、桃花仑路、朝阳路、迎宾路–一环：绕城环线–一水：资水河道•城市发展方向关键词：东接、南拓–东接：城市往东南方向（长沙方向）发展，这样既有利于缩短益阳与长沙的距离，从空间上往长沙靠近，在经济发展上向长沙看齐，共建大长沙经济城市圈。–南拓：即高新技术产业开发区往铁路以南扩大发展。桃花仑商业中心梓山商务中心•城市商业格局关键词：桃花仑商业中心、梓山商务中心–益阳市城市商业中心由桃花仑商业中心与梓山商务中心组成。西起康富路，东抵龙洲路，北临桃花仑路，南靠梓山路，以桃花仑路与大桃路为中心，是以集商贸、金融、体育、文化娱乐、购物及服务为一体的现代化多功能城市中心区，是全市商业最繁华地段和居民购物的主要场所。–它服务于整个益阳市区，客流量应在30万人次以上。小结：随着3+5城市圈发展渐上日程，经济圈的能量将推动益阳飞速发展，而城市时空的拉近也将带动长沙投资客、长沙置业困难的人群开始向后花园聚焦。益阳城市发展形成“一点三线”的总体格局，桃花仑片区是这一点的中心，连接着朝阳高新片区与赫山综合片区，人居和商业氛围均已十分成熟，凭借其一直以来的城市中心地位，区域地块开发潜力不可估量。益阳城市东接、南拓，桃花仑片区后据城市核心大本营的赫山区，面向城市发展方向，区域人流量巨大，区域价值毋庸置疑。政府对于益阳东部和南部的发展政策倾向相当明显，整个益阳市发展趋势就是“城市向东南”，消费者对于城市发展方向认知度也普遍较高。城市用地规模和人口的发展，将带来巨大的新增性刚性需求，是房地产发展重要机遇。2、城市经济水平益阳近年GDP强势增长在09年有所回落329.2336.2408.9511.3398.911.0%12.0%14.8%13.3%12.0%010020030040050060005年06年07年08年09年（三季度）0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%GDP增长率亿元•宏观经济–近年来，益阳经济取得了长足的发展，增长率保持高位，城市综合经济能力明显增强。–但从人均GDP看，益阳经济基础还略显薄弱，人均GDP水平低于湖南全省平均，也低于全国同期水平。益阳人均GDP发展趋势175212264080887241980912223050001000015000200002500005年06年07年08年湖南08年水平全国08年水平元益阳综合经济实力明显增强，处于高速发展期，但由于其经济基数较小，故经济总量及人均值较低。3+5城市圈的发展将给益阳带来长时间的高速发展机遇，发展空间巨大。•产业情况–益阳国民经济产业结构中，第三产业占据核心主导地位，占据国民经济生产总值的四成。–从05年到08年，第三产业所占比重逐年略有下降，第二产业所占比重逐年提升，第一产业处于较为稳定的发展。28.1%28.6%43.3%26.5%30.4%43.1%26.0%32.1%41.9%28.4%33.4%38.2%0%20%40%60%80%100%05年06年07年08年益阳产业结构以第三产业为主导第一产业第二产业第三产业益阳产业结构中，以第三产业为主导，这与其城市定位“生态、旅游、休闲中心”有着关系。这也佐证，益阳城市是一个以居住、消费、旅游、休闲为主要导向的城市。益阳产业值增长模式6.4%7.0%6.5%8.2%18.7%11.2%12.3%15.6%12.2%14.1%16.5%21.2%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%05年06年07年08年第一产业第二产业第三产业益阳近年城市建设加快101.4129.2194.9258.233.1%40.8%50.8%33.4%0.050.0100.0150.0200.0250.0300.005年06年07年08年0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%固定资产投资额增长率亿元•城市建设–政府抓住“3+5城市”建设的有利契机，大力实施城市建设，特别是城市基础配套设施建设和改造，全力优化城市硬件环境，取得了良好的成效。–全社会固定投资额自05年到08年年均增幅保持在30%以上的高位。近年，益阳政府大力建设城市，城市硬件环境得到了长足的提升。•城镇化水平–益阳城镇化进程逐步加快，08年城镇化水平达到39.75%。低于同期全国水平的45.7%。–随着3+5城市圈的发展，益阳的城镇化将迎来高速期。益阳城镇化发展速度12.812.511.339.75%37.52%35%10.511.011.512.012.513.006年07年08年32%33%34%35%36%37%38%39%40%41%新增城镇人口城镇化率万人益阳将进入城镇化的高速期，城镇人口的增加，将加大对住宅以及商业的需求，未来较长一段时间内，房地产行业依然大有可为。按照目前，年均约10万新增城镇人口，城镇人均住宅面积为28㎡计算，因城镇化而每年对住宅的新增刚性需求为280万㎡。•居民收入水平–益阳城镇人均可支配收入始终保持双位数增幅，09年城镇人均可支配收入达到13802元，低于同期全国水平的17175元，但增速却比全国水平高了2.1个百分点，显示了居民较强的潜在消费能力以及潜在增长能力。益阳近年城镇人均可支配收入增长较快1717512448913882501079713802.1517.7%15.3%10.9%10.8%8.1%8.8%0200040006000800010000120001400016000180002000005年06年07年08年09年09年全国水平0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%城镇人均可支配收入增长率益阳城镇居民可支配收入低于同期全国水平，但其增速却高于全国水平。09年全国商品房销售均价为4964元/㎡，而益阳商品房销售均价为1918元/㎡，比值约为2.5：1，城镇居民可支配收入比值为1.24：1。相对益阳目前的房价而言，益阳城镇居民可支配收入有着相对较强的购买承受能力。社会消费品零售总额115.15131.51154.0518813.4%14.2%17.1%22.0%05010015020005年06年07年08年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%社会消费品零售总额增长率亿元城镇居民存款余额232.31151.34101411249705010015020025005年08年02000400060008000100001200014000城镇居民存款余额城镇居民人均存款余额亿元元城镇人均消费支出10275.1569856269824993829.2%11.4%12.3%13.7%9.5%02000400060008000100001200005年06年07年08年09年0.0%5.0%10.0%15.0%城镇人均消费支出增长率元•居民消费水平–05年至09年，城镇人均消费支出累计增长65%，达到10275.2元，既是城镇居民收入快速增加的佐证，也表明随着居民收入增加，居民消费也伴随着快速增长。–社会消费零售总额逐年加速上升，表现出益阳居民强盛的消费力以及越来越强的消费欲望。–05年至08年城镇居民存款余额累计增长53%，达到232.3亿元，人均存款余额12497元。与05年至08年城镇居民可支配收入增长率50%相比，存款余额增长率较高，表明居民潜在消费力强，消费观念有保守一面。从社会消费品零售总额、居民消费支出和居民储蓄余额的增长趋势，可以看出，益阳居民具有较强的消费能力、消费欲望增长快速。但其消费也具有保守一面，消费能力挖掘空间很大。小结：益阳综合经济实力明显增强，处于高速发展期，城市建设也进入快车道。但总体而言其经济在“长株潭3+5城市圈”中属于较为落后。“长株潭3+5城市圈”的发展将给益阳的经济建设和城市建设带来长时间的高速发展机遇，城市空间的扩大，城市人口规模的扩展，将加大对房地产的需求，给房地产行业带来发展空间巨大。益阳城市定位为“生态、旅游、休闲中心”，其产业结构中，以第三产业为主导，是一个以居住、消费、旅游、休闲为主要导向的城市，宜居宜商。与全国平均水平相比，益阳城镇居民可支配收入的承受本市房价能力相对较强。表明益阳居民具备承受目前房价水平乃至略高于现在的房价水平。也佐证了益阳房地产市场目前还处于较低水平，无泡沫。从社会消费品零售总额、居民消费支出和居民储蓄余额的增长趋势，可以看出，益阳居民具有较强的消费能力、消费欲望增长快速。但其消费也具有保守一面，消费能力挖掘空间很大。二、项目概况1、宗地位置地块形状狭长不规则对项目的发展会有一定程度影响，需要用创新的规划来化弱势为强势。•宗地位于益阳市赫山区益阳大道与大桃北路交汇处（沿大桃北路西侧约长1000M，沿益阳大道约35M的狭长不规则地块）。•地块约计70亩；地块所处区位特殊，双重个性，双重资源，发展价值优越。•宗地区域属于中心板块（赫山区），而其毗邻高新板块（朝阳开发区），同时具备双板块的优势。•商业板块上，处于桃花仑商业中心与梓山商务中心。同时享有城市一级商