潼南项目市调报告XXXX0411B

第一部分、潼南宏观市场一、潼南概述潼南地处重庆市西北部最前沿，距重庆主城区92公里，东邻重庆合川区，西靠四川安岳，南连重庆铜梁县，北接四川遂宁县，幅员面积1594平方公里，辖两个街道、20个镇乡，283个行政村19个居委会，总人口92万。境内以浅丘陵为主，海拔高度300-450米，是重庆市规划建设“一小时经济圈”的重要板块，成渝经济区的桥头堡。根据未来规划，潼南未来经济将注重现代商业、教育、医疗、金融等区域性中心城市要素构建；统筹规划产业用地，为产业发展提供充足空间；同时，大力推进新型农村建设，促进农村土地流转和集约发展，科学引导产业布局和人口集中居住，系统规划新型农村社区，统筹农村社会服务设施和基础设施。随着两高的开通，渝遂二线的建设，潼南的交通得到了很大的改善，也让潼南进入了重庆一小时经济圈，发展空间无限广阔，作为连接四川的桥头堡，潼南未来的工作主要是带动地方经济，解决就业吸引外来人口，为地产发展带来机遇。二、潼南区域近年来的发展1、综合情况2009年全县实现地区生产总值（GDP）95.59亿元，比上年增长14.5%。其中，第一产业增加值23.73亿元，增长6.3%；第二产业增加值30.40亿元，增长24.2%，第三产业增加值41.45亿元，增长13.0%。人均GDP达到13321元，比上年增加1218元，增长10.1%1、人口增长12.4311.9911.6511.1910.8893.2893.2692.5391.390.61010.51111.51212.5132005年2006年2007年2008年2009年899091929394城镇人口（万人）人口总量（万人）时间2005年2006年2007年2008年2009年人口总量(万人)90.6091.3092.5393.2693.28城镇人口(万人)10.8811.1911.6511.9912.43近年来潼南地区人口整体增长速度呈平稳态势，人口增长幅度约为0.7%根据2005-2009年统计数据可看出，5年间城镇人口增长仅1.55万人，增幅较低；根据潼南的经济规划，潼南城市化进程的加快，将会涌入更多的城市人口，这将刺激房地产市场的需求；潼南经济增速的加快和人均GDP的提高，居民的收入将会得到增加，随着居民上收入、购买力的增加，其对生活环境的要求也将提高，届时，对物业的要求自然会提高。2、生产总值116.895.686.36163.673.30204060801001201402005年2006年2007年2008年2009年2010年金额（亿元）时间2005年2006年2007年2008年2009年2010年金额（亿元）6163.673.386.395.6116.82005年至2010年期间，潼南地区生产总值逐年呈上升趋势，至少，每年都保持了至少人口增长统计生产总值统计10%的增长；2009年至2010年，潼南县生产总值涨幅达到了22%，是上一年涨幅的两倍左右，这说明随着潼南城市化进程的速度在逐渐加快。3、人均生产总值13321121038567895010332020004000600080001000012000140002005年2006年2007年2008年2009年金额（元）时间2005年2006年2007年2008年2009年金额（元）856789501033212103133212005年至2009年期间，潼南地区人均生产总值逐年呈上升趋势，每年都保持了至少15%的增长；增长势头良好，而未来随着城镇化进程的继续发展，其人均收入还将持续走高。4、房地产开发240.61256.52234.53324355.55167.36182.785.86151251.2301002003004002005年2006年2007年2008年2009年房屋建筑施工面积（万平方米）房屋建筑竣工面积（万平方米）人均生产总值统计房地产开发时间2005年2006年2007年2008年2009年房屋建筑施工面积(万平方米)240.61256.52234.53324355.55房屋建筑竣工面积(万平方米)167.36182.7085.86151251.23除2007年外，近年来潼南地区的房屋建筑施工面积/竣工面积都在逐年上涨，2005年至2009年，潼南地产施工面积涨幅达到了47.78%，竣工面积涨幅也达到了50.11%。2009年—2010年期间，由于房地产市场的快速发展，预计2010—2011年潼南的地产开工和竣工面积也将达到新的峰值。5、城乡居民储蓄金额68.256.937.442.647.6010203040506070802005年2006年2007年2008年2009年金额（万元）时间2005年2006年2007年2008年2009年金额（万元）37.442.647.656.968.205年到09年5年间潼南城乡居民储蓄金额呈逐步上涨趋势，其中07年到09年为快速上涨期，平均涨幅达到21.6%；由于城市进程化的快速发展，导致近年来潼南区域人均收入的不断提升，同时也整体拉动了居民储蓄金额的上升。6、固定资产投资24.821.934.647.772.51.92.74.74.18.9010203040506070802005年2006年2007年2008年2009年金额（亿元）房地产开发（亿元）城乡居民储蓄金额固定资产投资时间2005年2006年2007年2008年2009年金额（亿元）24.821.934.647.772.5房地产开发（亿元）1.92.74.74.18.905年到09年间，潼南地区固定资产投资呈上升趋势，其中08年到09年为快速上升期，平均涨幅达到了38.46%；由于房地产市场的快速发展，使得2009年潼南地产市场开发投资环比2008年上涨了117%；而由于目前国家CPI的持续走高，越来越多的客户需求货币保值，预计固定资产投资涨幅将会越来越高。7、收入与支出人均财产性收入大幅增长，成为增收亮点。分析：从潼南县居民收入支付的对比来看，潼南居民消费潜力巨大，“有钱人”逐渐增多。另外，潼南外出打工人员较多，劳动力转移及工价的双重增长带动了劳务经济的快速增长，使得很多农村居民的消费能力得到提升，潼南近年经济消费显示，主要拉动经济增长的主要还是为批发和零售业，其房地产的领军业尚未显现，这对潼南房地产业的发展极为有利，随着城市一小时经济圈的落实建设，潼南以其特的自身优势，房地产业发展空间仍然巨大，其房地产业的领军效应将会逐步显现。8、潼南宏观市场小结8.1、有利因素分析：1）、在重庆经济快速增长的大环境带动下，潼南县经济也搭上了高速发展的列车，潼南县经济的发展直接影响到房地产市场的兴旺，因此，可以说潼南县经济的高速发展成为本项目的首要有利因素；2）、由于主城土地供给减少，二级区县市场逐渐成为房地产市场有意开发热点，未来随着不少有实力的开发商进驻潼南县，潼南县的房地产市场又成为一大焦点，因此潼南县房地产市场的火爆成为本项目的又一有利因素3）、2008年以后，由于重庆的城镇化进程的正式启动，潼南县等区县市场开始进入一个高速发展的新阶段，无论从GDP和地产开发量都有较大幅度的增幅，居民的收入水平也开始有了大幅上涨，同时，由于地产市场的火爆，潼南县的地产开工建设量和放量也开始持续走高4）、重庆CPI的持续走高，居民开始寻求资金保值，而随着房价的不断攀升，房地产的保值、升值潜力被无限的放大化，消费者也不断将资金投入到房地产市场中，而目前随着潼南具名的收入水平逐渐提高，其对于投资的需求也会越来越高，未来房地产市场还将持续走高。8.2、不利因素分析1）、潼南县老城区相对滞后的配套设施和住房氛围是一个不利因素，虽然潼南县政府大力打造滨江路段和改善老城区居住区，但相对较长的建设周期将成为限制消费者选择在老城区置业的一个不利因素2)、随着潼南县房地产市场成为新开发热点，一些非常具有实力的开发商进驻潼南县，在丰富潼南县房地产市场的同时，竞争态势也日趋激烈，激烈的市场竞争和潼南县相对较弱的消费能力将成为本项目的又一不利因素第二部分、潼南县整体规划一、潼南区域的未来规划1、总体规划潼南县城按其地理位置和结构形态的不同可以分为梓潼组团和双江组团。其中，梓潼组团用地结构由“一环、一带、三片区”组成。“一环”即外围生态保护区；“一带”即以涪江及两岸湿地及防护绿化为主的绿色生态走廊；由“一环”、“一带”将城市界定为三个片区，即旧城片区、江北片区、凉风垭-哨楼片区。2、旧城片区规划旧城片区规划建设区面积约3.9km2，人口5.5万人。该片区是潼南县的商业中心，城市建设以旧城改造为主，不宜进行大拆大建，并严格控制城市向旧城区以南的发展规模。旧城片区为潼南县城的商业中心，商业用地主要沿老街两侧布置，并在条件允许的情况下，向南开辟商业内街，减轻老街的交通压力。在旧城西部临大佛寺景区规划旅游商品市场，将其建设成为潼南最大的旅游商品交易中心。3、江北片区规划（新城）江北片区规划建设区面积约8.83k㎡，人口7.2万人，是潼南县新的政治、文化中心及商业副中心，是城市的重要发展方向。江北片区为潼南县城的金融中心和商业副中心，位于江北城区行政中心以北，采取商业街与格栅式地块结合的方式，沿32m次干道两侧呈“L”形布置，该区应大力发展金融、保险等事业，并注意满足该组团居民的日常生活需求。在城区北部建设大型无公害蔬菜批发市场，面积30公顷。二、小结从潼南的现状和未来规划来看，老城由于道路较为狭窄，住宅陈旧，进行大面积的拆迁和改造困难较大，同样旧城道路较为狭窄，交通不便，对于居住有较大的要求的消费者来说，在老城购买物业主要是因为购物消费较为方便，所以潼南在规划老城时，也主要以打造商业为主，老城未来将会成为潼南的商业中心。潼南江北新城的崛起为潼南的发展带来了更多的机会。新城由于地域较为宽广，交通道路便于打造，同时新增的交通也为城区内、外的潜在客户提供了便捷的交通，不少年轻的购房消费者都将购房方向放在了新城区，同时，由于潼南政府部门都已集体搬迁至了新城区，所以新城未来发展主要以行政为主。第三部分、潼南房地产市场分析一、潼南区域的房地产市场情况（数据来源于潼南县房管局）1、整体市场情况潼南的房地产市场总体情况可概括为供需两旺，市场交易活跃，呈现快速发展的趋势。潼南楼市总体现状，2010年年底潼南房地产指标：项目单位2010年累计同比增减房地产开发投资额万元8563276.7%其中：商品住宅开发投资额万元7121374.7%90㎡以下住房开发投资额万元10729122.1%140㎡以上住房开发投资额万元4554-15.5%商业营业用房投资额万元840662.2%房屋施工面积万平方米153.645.9%其中：住宅施工面积万平方米134.152%新开工面积万平方米65.433.8%90㎡以下住房新开工面积万平方米9.113.8140㎡以上住房新开工面积万平方米0.7-76.7%房屋竣工面积万平方米34.9170.5%其中：商品住宅竣工面积万平方米27.7166.3%商业营业用房竣工面积万平方米5.4125%商品房销售面积万平方米48.882.1%其中：商品住宅销售面积万平方米45.991.3%90㎡以下住房销售面积万平方米8.286.4%140㎡以上住房销售面积万平方米0.25-79.2%商品房销售均价元226930%数据来源：潼南县统计局分析：1、新建商品房开工数据项目单位2010年累计同比增减新开工面积万平方米65.433.8%90㎡以下住房新开工面积万平方米9.113.8%140㎡以上住房新开工面积万平方米0.7-76.7%从数据中可以看出，2010年新开工建设的住宅项目中，90—140㎡之间的户型所占比重最大，达到了55.6万方，占到了整体比重的85.02%，而90㎡以下的户型在2010年新开工建设中，有较大幅度的增长，而140㎡以上的住房目前来看，已经呈大幅下降的趋势，可以预见，未来很长一段时间内，90—140㎡左右的三房仍然会是潼南市场的主力户型，但是潼南市场向90㎡以下的小户型转向的趋势也