灵感新士人文化综合体项目简要说明（DOC37页）

灵感新士人生活·文化综合体项目简要说明目录第一章项目总论一、项目概况二、可行性研究报告编制依据第二章项目建设背景及必要性一、项目建设背景二、项目建设的必要性三、项目进展第三章项目市场分析一、泉州市国民经济和社会发展情况二、泉州市产业发展状况三、泉州市文化产业“十二五”发展目标四、灵感新士人生活·文化综合体项目发展前景第四章项目改造方案一、项目规划方案二、项目功能介绍三、项目运营规划第五章建设资金筹集与经济效益预算第六章项目实施进度安排一、建设工期二、项目进度安排三、项目总体实施时间四、组织分工第七章结论和建议第一章项目总论一、项目概况1.项目名称灵感新士人生活·文化综合体项目（暂定名）2、项目地址（建议）阳光美尔奇厂区3、拟请项目指导单位泉州市文广新局、洛江区政府、洛江区文体旅游局、文化产业促进会、工业设计协会、广告协会等相关组织和团体4、投资单位由灵感正锋（北京）文化产业有限公司牵头，联合各方投资者，组建灵感新士人生活·文化综合体项目投资公司5、项目投资额总投资2亿元（？）6、建设规模将阳光美尔奇厂区的工业园改造为灵感新士人生活·文化综合体改造范围包括：土地面积47500平方米，现有厂房（办公楼及宿舍）3栋，总建筑面积12400平方米。7、项目主要指标建筑密度：＜35%容积率：1.5绿化率：＞40%8、项目功能设计项目设计以建筑为体，产业为本，创意为魂。项目运作以市场化、产业化、国际化为基本思路。最终形成以市场为导向，文化创意研发设计、生产制作、创业孵化、风险投资、文化旅游、贸易物流、信息交流、教育培训、展览展示等功能于一体的综合性文化创意产业基地，打造完整的文化创意产业链。9、规划立意文化创意产业基地是一种连接过去（丰富的文化遗产）、未来（文化创意事业）、现在（社会共享的多元文化），以个人创意和产业化的组织形态为核心的一种族群结构，是一种能聚集创意资源的优良社会结构。文化创意产业基地规划，遵循可持续发展原则，在完善内部功能的同时，坚持特色性、整体性的统一。改造后的灵感新士人·文化综合体将是一个集新士人文化产品交易中心于一体，以绿化为铺垫，产业功能区为线索，道路为框架，生态为理念，市场为中心铺叙全区空间构架，融汇先进文化元素的现代休闲设施，提供创意设计、展示交易、会展、电子商务、信息交流、仓储、配送、货运、人才交流，及商务、生产和生活等配套服务于一体的大型综合商贸物流平台。主要展销推广的商品包括：新士人文化用品、创意工艺品、图书、电影、茶叶、茶具、茶文化艺术品、书画、传统特色服饰、素食、咖啡等，同时还开展瑜伽、太极、梅花桩、传统舞蹈等课程，举办棋艺比赛和其他文艺表演。建成后的灵感新士人生活·文化综合体是一个规模宏大、品种齐全、现代化程度极高的新士人文化产品的创意设计中心、展览交易中心、现代化商贸物流基地和制造业高端集成服务平台。10、开发建设模式和进度灵感正锋（北京）文化产业有限公司完成对灵感新士人生活·文化综合体的改造后，由灵感正锋（北京）文化产业有限公司对灵感新士人生活·文化综合体的商用物业进行出租、营运管理及相关配套服务。根据文化产业企业的需求和项目建设的可行性分析，确定本项目采用一次性整体开发建设（？）的方式。项目拟于？年？月～？年？月完成对原工业园区的改造。二、可行性研究报告编制依据1、编制依据（1）中共中央关于深化文化体制改革推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定；（2）福建省政府《关于加快推荐旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见》；（3）关于建设文化产业园区（基地）的实施意见；（4）泉州市“十二五”文化改革与发展专项规划；（5）泉州市中心市区“三旧”改造专项规划（2011—2015）；（6）中共泉州市委关于贯彻落实党的十七届六中全会精神加快建设文化强市的实施意见；（7）关于进一步推动泉州市文化产业发展的若干措施（8）泉州市人民政府关于印发进一步推动泉州市文化产业发展若干措施的通知（9）泉州市洛江区城镇建设十二五发展专项规划（10）福建省建筑工程消耗量定额；（11）灵感正锋（北京）文化产业有限公司编制的灵感新士人生活·文化综合体规划图；2、编制原则在编制本项目可行性分析报告时，主要遵循以下编制原则：（1）坚持实事求是，客观公正，严谨务实的原则，注重环境建设项目及建设方案的可靠性与经济合理性；（2）把握合法、合规性原则，确保编报项目及建设内容符合国家法规、规章和政府专门文件的要求，建设结果能够满足泉州市未来城市发展规划的要求；（3）兼顾必要、效益和平衡原则，达到建设方案和申报项目的资金投入与经济、社会、政治、环境等综合效益的平衡；（4）注重近期效益和远期目标相结合的原则，使项目适应泉州的城市发展、经济建设和人民生活水平的提高。第二章项目建设背景及必要性一、项目建设背景当前，文化在社会经济发展中的战略地位越来越突出，文化产业的发展更是日新月异。许多国家和地区纷纷制定和调整文化发展战略，文化产业在全球范围内获得广泛重视。同时，文化产业发展的区域竞争日趋激烈，现代文化产业最终将成为增强综合竞争力的战略制高点和核心要素。发展文化产业已成为我国下一阶段国民经济和社会发展战略的重要组成部分，成为加强文化建设、构建社会主义和谐社会的重要内容。为促进文化产业的发展，国家制定了《国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要》，福建省人民政府下发了《关于加快我省创意产业发展的指导意见》，泉州市制定了《泉州市促进文化创意产业发展暂行规定》，《泉州市“十二五”科学技术发展规划》。根据要求，泉州市要努力把文化产业培植成泉州市第四大支柱产业。为此，从2010-2020年，泉州市提出了加快文化创意产业发展的三个阶段，第一个阶段（2010-2012），以改造提升目前具有较大市场规模和相对优势的传统文化产业为重点，逐步启动创意设计产业，孕育以信息技术为基础的文化创意产业。第二个阶段（2013-2015年），以创意设计产业为重点，全面启动文化创意产业的发展，逐步形成以创意设计为主体的文化创意产业新格局。到2015年，文化创意产业作为推动泉州经济发展的积极作用开始突显，使泉州成为海峡西岸经济区重要的文化创意产业集中区。第三个阶段（2016-2020年），逐步实现文化创意产业内部各行业的全面融合，充分发挥文化创意产业对其他产业的渗透和关联效应，文化创意产业进入高速发展阶段，推动泉州经济进入创意经济时代。到2020年，文化创意产业对国民经济的贡献率进一步提高，对其他产业的拉动效应更加明显，成为全州经济发展的支柱产业，把泉州建设成海峡西岸一流的创意经济集聚区。2011年12月，泉州市人民政府出台了《泉州市人民政府关于推进中心市区旧城镇旧厂房旧村庄改造的实行实施意见》，意见中指出，为鼓励民企“二次创业”，市政府允许鲤城、丰泽、洛江和泉州开发区清濛园区区域内的企业，申请自行改造旧厂房，前提是企业对土地拥有使用权，申请地块相对独立、无成片改造条件、未列入成片改造计划、符合城市规划和“三旧”改造计划。“三旧”是指旧工业区、旧村、旧城区。目前政策措施指向以旧工业区改造建设为重点。文化产业园区（基地）是指：利用“三旧”改造集聚创意设计、动漫游戏、影视制作、音像制作、艺术创作、咨询策划、文化中介、传媒出版、现代印刷等项目和企业的文化产业园区（基地）；具有孵化器功能和文化企业集聚空间的文化产品研发中心、展示交易中心等；具有一定规模和师资，从事文化产业培训、人才培养、产业研究的教学培训基地；具有文化产品经营、展示、流通，或兼有旅游、娱乐功能的文化产品专业市场（街）。灵感新士人生活·文化综合体为适应促进文化产业发展的需要，对洛江？厂区进行升级改造，同时利用自身产业发展优势，整合资源，为把灵感新士人生活·文化综合体成为标杆而努力。二、项目建设的必要性灵感新士人生活·文化综合体的改造符合泉州市文化产业发展十二五规划的要求，项目的改造具有较大的综合效益，项目的建设是必要的。（一）本项目的建设时满足泉州市文化产业发展的需要根据《国家“十二五”时期文化发展规划纲要》、《泉州市促进文化创意产业发展暂行规定》，泉州市要把文化产业培植成为泉州主要的支柱产业，必须建设数量众多、各具有特色的文化产业园，以满足文化企业创意设计、制作、产品展示交易、物流、商务服务等专业化、功能化的需要。灵感正锋（北京）文化产业有限公司作为具有建设文化产业园（基地）雄厚实力的企业，审时度势，将阳光美尔奇厂区改造为灵感新士人生活·文化综合体，首先是满足了泉州市文化产业发展的需要，为泉州市文化产为的发展提供必要基础设施条件，间接上，为促进泉州，乃至全国的经济发展作贡献，项目建设具有促进文化产业发展的经济效益。（二）本项目建设是泉州市“三旧”改造的需要依据泉州市鼓励工业区升级改造和“三旧”改造建设文化产业园区的政策规定。阳光美尔奇厂区土地面积47500平方米，现有厂房（办公楼及宿舍）3栋，总建筑面积9700平方米，工业厂区内大树参天、绿篱齐整，环境相对优美，若对各栋厂房内外经过精心装饰，在各栋厂房之间有架空走廊相联，一楼广场架空设立停车场，整个形成一个既相互独立又相互联系的整体，这将为旧厂区改造成为洛江区第一个文化产业园提供了不可代替的优势。灵感新士人生活·文化综合体项目建设，符合泉州市鼓励工业区升级改造和“三旧”改造建设文化产业园区（基地）的政策规定。（三）本项目建设是满足中国新士人生活文化产业发展的需要本项目突出新士人生活文化产业的特色，不仅为新士人生活文化产品提供创意设计、制作、展示交易的平台，而且还能在很大程度上满足市民及海外人士对新士人生活文化方面的需求。（四）本项目的建设，社会效益和经济效益明显按照目前项目建设的初步思路，产业园区作为商业用途。在初步设定的经营方案和经营规模的前提下，灵感新士人生活·文化综合体的经营完全可以实现自身的财务平衡，能保证产业园区的正常经营和偿还银行的长期贷款，项目商业化经营的微观经济效益比较明显。因此，从满足文化产业发展的需要，以及社会效益、宏观经济效益和项目经营的微观经济效益几个方面来看，建设灵感新士人生活·文化综合体项目是必要的。三、项目进展自？年？月开始，灵感新士人生活·文化综合体的规划、项目立项申报、原有制造业项目的迁移等准备性工作就已开始。灵感新士人生活·文化综合体改造项目的各项准备工作完成，为项目的顺利建设创造了良好的条件。第三章项目市场分析一、泉州市国民经济和社会发展情况泉州市地处福建省东南部，是福建三大中心城市之一，经济总量连续11年名列全省第一，是福建经济中心。陆域位置为北纬22°22'-25°56'，东经117°34'-119°05'。全市土地面积11015平方公里。泉州市依山面海，境内山峦起伏。北承省会福州、莆田，南接厦门，东望台湾宝岛，西毗漳州、龙岩、三明。泉州市现辖鲤城、丰泽、洛江、泉港4个区，晋江、石狮、南安3个县级市，惠安、安溪、永春、德化4个县和泉州经济技术开发区。泉州市是国务院首批发布的24个历史文化名城，历史文化积淀深厚，素有“海滨邹鲁”、“世界宗教博物馆”、“光明之城”的美誉。丰富的人文景观、别具一格的民俗风情和秀出东南的自然风光交相辉映。泉州市作为古代“海上丝绸之路”的起点，伊斯兰教、印度教、基督教、摩尼教、犹太教、佛教等世界多种宗教在泉州市广泛传播，留下大量遗迹，使泉州成为多元文化融洽交汇、和谐共处、互促共荣的载体。泉州市通过不断加快产业进程，不断提升产业价值和产业竞争力，取得了一系列的成果和高效益。一是实施科技兴农，大力推进泉州市新农村建设科技促进行动，建成10个国家级、58个省级、135个市级行业技术开发中心，建立16个省级、97个市级科技特派员示范基地，组织实施市级以上农业科技项目428项，这个你去科技计划经费7454万元。截止2011年11月底，全市2463个行政村，已有2390个村建立信息点，覆盖率达到97%。二是高新技术及其产业化取得明显进展，高新技术产业产值在区域经济结构中的比例逐年提高，2009年实现高新技术产业产值1106.82亿元，比2005年增长143.36%，站工业总产值比例由2005年的15.27%，提高到