烟台张郑刘项目立项资料0118e

烟台张郑刘项目立项资料北京区域本部烟台工作组2010年01月18日SECTION2：张郑刘项目简介与初步判断SECTION1：项目所处片区概况地块隶属烟台市芝罘区，是烟台城市的核心行政区，是以行政、文化、商贸金融、现代服务业为主的城市中心区，08年全区总人口约100万人，占烟台市区总人口53%，为市区贡献90%左右的财政收入。张郑刘项目根据地理因素、居住特征等特征，芝罘区房地产市场可分为7个片区，本地块项目处于南城片区。片区片区属性房地产特征均价芝罘岛片区烟台起源地，被老造船基地、物流基地与市区分割，景观、旅游资源丰富片区开发起步较晚，成熟度较低，与城市和优质景观资源紧密的空间距离使之具备较高潜力6000幸福片区烟台老城区，工业区居住人口众多人口素质较低片区口碑较差旧城、旧村改造为主，产品力一般4600中心片区商业核心区，商业、办公、行政的老中心区。寸土寸金之地，以旧城改造为主，项目居多，产品力以及形象力均可7000西城片区工业及居民区，是烟台市中心区与开发区之间的桥梁地带，未来城市改造的重点方向，片区项目不多，产品力、形象、服务等方面较差，难以满足城市居民日益增长的居住需求，是具备较高城市属性的价格洼地5000东郊片区烟台发展方向，资源环境较好，富人聚集区稀缺资源占有，亦为寸土寸金之地，产品力及形象力较强10000南郊片区自然村落较多，发展缓慢，为南拓的主要方向旧村改造为主，产品力及形象力一般4500南城片区大型居住区，生活配套齐全，区域以鲁东大学为中心向南北拓展，连接中心城区与南郊城区，项目较多，基本为首置和首改类项目。具有一定的价值洼地效应，因此吸纳了中心区主流刚性需求。5200片区主力户型供应面积区间产品线客群来源芝罘岛片区80-90、120-140首置、首改为主芝罘区非地缘性客户、小部分外地客户幸福片区70-90首置为主，首改占少量幸福、只楚附近地缘客户为主中心片区80-90、120-140首改、再改本地与外地客户比例约为6：4西城片区70-90首置为主幸福、只楚、凤凰台及市区等地缘性客户东郊片区120-140、150-180首改、再改为主本地与外地客户比例为6：4左右南郊片区70-90首置为主地缘性客户为主，另有部分芝罘区客户南城片区70-90、100-120首置、首改为主地缘性客户、市区客户目前芝罘南城片区主要以首次置业以及首次改善为主，主力户型供应面积为70-90、100-120平米；改善类产品品质不高缺乏优质改善类产品供应。这也是本案的机会所在SECTION2：张郑刘项目简介与初步判断SECTION1：项目所处片区概况•项目概况•项目初步判断、获取方式与后续工作•初步产品配比及基本经济指标判断张郑刘项目地处老居住区，毗邻鲁东大学周边青山环绕自然环境优越，属上风上水之地。现状居民多为地缘性客户及年轻人群体；项目周边生活、教育、医疗等配套齐全；同时距离城市中心较近，交通便利，未来发展潜力较大。•南城片区包括世回尧及黄务街道办2个街道。•片区总面积约为35.65平方公里，总人口约9.5万多•08年底经济总量约32亿元•区域内葡萄酒制造、制药、汽车销售、物流配送等为主张郑刘项目世回尧街道办事处黄务街道办事处鲁东大学卧龙工业园项目北至魁玉路，东西南至用地边界•项目规划总用地面积500亩，约33万平方米。•总建筑面积50万平方米，综合容积率1.5•地块地势比较平坦，无明显高差。项目北面紧邻魁玉路，向东连接南北交通要道青年南路，魁玉路西延工程及魁玉南路工程有望在2010年开工。地块内部不涉及到拆迁，均为果树，地势较为平坦。刘家魁玉路魁玉路地块一属于烟台老城区范畴，位于南大街的延长线路，通过南大街可在20分钟内到达市区各商圈以及CBD区域宗地百盛商圈南大街商圈南大街商业南大街商业汽车站火车站飞机场地块周边路网较为发达，但公共交通较为薄弱，三公里范围内的教育、医疗、商业配套都较完善。区域09年共有3宗土地出让，出让面积为14.6万平米，总建面约29.8万平米，距离本案有一定的距离，但预计短期供应可能性不大。拟出让地块宗地位置中正山庄，均价4900元，存量约40万平米，容积率1.0左右，产品类型为多层阳光上城，均价5200元，存量约3万平米，容积率1.55，产品类型小高层富甲小区，均价4400元，存量约8万平米，容积率1.46，产品类型小高层宗地山语世家，均价6200元，存量约23万平米，容积率1.08产品类型为多层、小高层、高层所在区域在售项目主要有5个，总供应量约109万平米，市场存量约76万平米（均为品质一般项目），主流供应为70-80平米二居，90-100左右的三居。总价集中在31-45万之间，客户构成以周边地缘客户为主，及市区客户富顺苑，均价5300元，存量约2万平米，容积率1.4，产品类型多层位置：芝罘区青年南路黄务中学西侧开发商：烟台千乐置业有限公司产品类型：多层、小高层总规模：约20万平方米容积率：1.4绿化率：44.3%。开盘时间：2009-09-06开发周期：四期内部配套：小学、幼儿园、青少爷、老年活动站项目优势：产品规划设计比较新颖，独特的中式风格，坡地景观等。物业公司：深圳瑞伯怡高物业管理有限公司一期二期三期周边典型项目：山语世家，为篆山旧村改造地块，该项目于06年12月8日摘牌获取，成交价格1.05亿元，楼面地价约524元/平方米户型建筑面积（㎡）套数两室88.291694.463297.4332三室105.6440124.0466126.2366130.5566143.7366一期共22栋合院式洋房，共4.3万平米，约400套房源。目前推出13栋，接近300套房源，开盘当天释放价格，多数客户认为价格过高，纷纷退房，当天只销售5套。一层12000元/平米，二、三、四层6000元/平米，5层8000元/平米项目初步判断与后续工作：项目初步判断•土地属性为典型四季类项目•由于与城市中心有一定距离，公共交通不是十分便利。区域其他项目入住后，配套逐渐丰富，居住价值会得到明显提升•地块位置与交通条件具备实现6000-6500价格段产品的基本素质，相对高品质的产品足以吸纳市区消费能力较强的改善类客户•通过产品品质的提升，项目可实现的市场均价可在7000-7500元/平米后续工作•深入了解片区客户属性，以及市区其他区域客户对片区认知•探讨不同产品线客户对总价、产品的需求，寻找平衡点，深入挖掘土地价值，提升竞价能力•做好政府公关工作，规避竞价获取根据现有产品设想及售价判断，在满足12%净利情况下，项目可承受楼面地价1320-1680元/平米指标项单方(元/㎡)备注售价7000地价1320契税0基础设施配套建设243八大类成本3450资本化利息100营业税及附加385售价5.5%土地增值税预征70售价1%预征毛利143220.46%期间费用315售价4.5%税前利润1117所得税279.25净利润837.75净利润率11.97%指标项单方(元/㎡)备注售价7500地价1680契税0基础设施配套建设243八大类成本3450资本化利息100营业税及附加412.5售价5.5%土地增值税预征75售价1%预征毛利1539.520.53%期间费用337.5售价4.5%税前利润1202所得税300.5净利润901.5净利润率12.02%08.03.26Page18