石狮港塘与南环两地项目提报1008223

2009年9月Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthatforthecivilizationofhumanbeing,becausecreativityallowsmoremeaningfulfortimes.JIAOZHOUYOUTHLAKENEWTOWN石狮港塘/南环路地块项目产品定位及规划建议·Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanarttheirtheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthat一、国家宏观调控对房地产市场的影响二、石狮房地产市场分析三、项目地块分析四、产品规划建议五、有巢氏成功个案分享目录CONTENTSIftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanarttheirtheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthat国家宏观调控对房地产市场的影响Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanarttheirtheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthat2010年上半年国家房地产市场调控政策连续出台市场反应如何？1月10日《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》·加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，增加住房建设用地有效供应。·加大差别化信贷政策执行力度，继续实施差别化的住房税收政策·加强房地产信贷风险管理，继续整顿房地产市场秩序，进一步加强土地供应管理和商品房销售管理，加强市场监测。·力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。·进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责。一、出台政策及主要内容上半年中央政策接连出台，市场显现“紧缩”态势3月8日《加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》·确保保障性住房用地供应。·严格规范商品房用地出让行为。·坚持和完善土地招拍挂制度。·严格依法处置闲置房地产用地。一、出台政策及主要内容4月13日《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》·加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可项目，开发企业不得进行预售，认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取定金、预定款，不得参加任何展销活动.·严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。·加强房地产销售代理和房地产经纪监管。一、出台政策及主要内容4月17日《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》·二套首付50%+利率1.1倍；·可暂停发放三套以上住房贷款；·不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；·在一定时期内限定购房套数；一、出台政策及主要内容5月26日《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》·“既认房又认贷”；·对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；·可暂停发放三套以上住房贷款；一、出台政策及主要内容政策接连出台，调控初现成效，快速上升的楼市开始显现收紧之势，平稳运行。1月3月4月5月关于促进房地产市场平稳健康发展的通知关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知市场紧缩二、政策影响5月份开始，北京、上海等一线城市的房价停止了持续上涨的趋势，呈现较为平稳走势北京市商品房价格走势0500010000150002000025000300002009年5月6月7月8月9月10月11月12月2010年1月2月3月4月5月1、一线城市，成交量减小，房价平稳运行。2、三线城市成交量减少，房价坚挺2008--2010年厦门市住宅成交量与均价表205741693697288642203862295521081514193820432764138491730573141958647661937503841579978946966912210106661003810250108631125910062111581219910940050010001500200025003000350040004500500002000400060008000100001200014000160001800020000成交量（套）205741693697288642203862295521081514193820432764138491730573141958均价（元/㎡)6476619375038415799789469669122101066610038102501086311259100621115812199109402009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年1月2月3月4月5月泉州市区近期商品房和住宅均价走势020004000600080001000012000商品房住宅商品房56006134515147385602612151164841430354845395768810003住宅629168596535546065536794579156175150604668307866103177月8月9月10月11月12月2010年1月2月3月4月5月6月7月5月份开始，厦门、泉州等二、三线线城市的房价并没有调头向下，而是保持坚挺态势。宏观调控一线城市：北京、上海二、三线：厦门、泉州县域城市：石狮持续上涨的趋势保持坚挺态势未受太大影响平稳·目前，中央对房地产市场的调控政策已经取得成效。·未来的房地产将如何走？·我们还需综合考虑国内的宏观经济形势。2、三线城市成交减小，房价坚挺5月份开始，厦门、泉州等二、三线线城市的房价并没有调头向下，而是保持坚挺态势。2009年石狮市房地产成交分类情况都处于爆发性的增长。2010年上半年，全市经济稳健增长，固定资产投资继续高速增长，增长28.1%。其中房地产开发完成投资88439万元，增长43.3%。从数据上可以看出，石狮市房地产市场处于高速发展的阶段，未来一段时间内还将保持良好发展趋势。三、目前经济形势•数据还显示，规模以上的工业增加值增速减缓，4月份增速比3月份小幅回落了0.3个百分点，5月份的增速比4月份的增速回落了1.3个百分点。•近日，温家宝带队于各地开展针对全国经济的密集调研。7月3日，温家宝再次强调宏观调控面临的“两难”问题增多。2009年至今制造业经理人采购指数（PMI）3540455055606509.0109.0309.0509.0709.0909.1110.0110.0310.0510.07PMI二季度以来，中国经济一改第一季度高位运行的势头，各项经济数据指标先后出现下滑，引发了国内对下半年经济形势的担忧。最先反应仍旧是先行指标——制造业采购经理人指数（PMI）。国内宏观经济面临增长平缓局面未来宏观调控以稳定政策为主基调中国人民银行货币政策委员会继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点。中共中央召开党外人士座谈会温家宝在通报时强调，以稳定政策为主基调，把处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系作为宏观调控的核心，始终把握好政策实施的力度、节奏和重点。财政部在部署下半年工作时明确表示，要把“稳定政策”作为宏观调控的主基调，继续落实好积极的财政政策，把握好政策实施的力度、节奏和重点，努力促进经济社会又好又快发展。四、政策形势·在房地产调控取得初步成效的同时，国内经济也面临着增长放困境，因此中央频繁表态未来政策“以稳为主”。·中央短期内出台宏观控制政策的可能性很小，对房地产市场平稳向好发展是一重大利好消息。五、总结分析石狮房地产市场分析2006-2009年GDP保持年均14.9%的增长速度，总体经济快速发展，荣膺全国十大活力县级城市。辖区内各乡镇特色产业持优势，民企经济发达。目前，总体经济回暖，受海外市场经济增长等因素带动，外贸出口形势出现环比改善，市场需求有所回暖。宏观经济持续增长，助推石狮城市化进程1、辖区内各乡镇特色产业保持优势，民营企业经济发达，2、石狮市外贸经济开始出现回暖，受海外市场经济增长等因素带动，外贸出口形势出现了环比改善，市场需求有所回暖。3、09年GDP为280亿元，到2010年，全市GDP达到310亿元；2020年，全市GDP达到804.1亿元。4、加快城市化进程，要做大做强第三产业，特别是房地产，力争第三产业增幅和比重超过第一、二产业。石狮整体优越的宏观经济市场，城市化进程、城市化建设不断加快。Iftheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanarttheirtheperformanceof20thcenturyarchitectureistechnologicalcapability.Thenthe21stcenturywillbethecreativityofthehighestvalue.Buildingthefuturewillbelikecreateanartthat目前石狮市城市发展步伐较快，东区作为重点发展新城区，以规划中集行政、商务、休闲为一体。片区内以高档住宅为主，同时作为多功能综合性人居环境示范区，汇集众多本土富裕阶层，亦被称作“富人区”。畔山云海位于东区的核心位置，受城市发展方向影响项目未来区域价值优势明显。本案东区石狮城市向东发展，新兴“富人区”崛起Iftheperformanceof20thcentu