秦皇岛黄金海岸项目投资建议书

秦皇岛黄金海岸项目投资建议书目录项目情况项目背景项目概况项目定位市场研究市场定位经济评价投资收益评价总结投资项目重点要素分析结论项目背景2008年秦皇岛北戴河新区成立，黄金海岸地区的发展进入快车道。新区北依碣石，南临渤海，东隔北戴河，西至滦河，总面积425.81平方公里，海岸线长82公里。新区地理位置优越，自然条件独特，有中国北方最优质的沙滩海水浴场，世界罕见的海洋大漠，华北最大的泻湖——七里海，22万亩连绵葱郁的林带，被誉为中国最美的八大海岸之一，是全国乃至国际上难得的宝地。随着新区的成立，区域环境大为的完善。沿海高速率先通车，津秦高铁通行在即，冀南国际机场开工建设，高等级沿海公路已修至项目宗地，五星级酒店、森林休闲度假公园、房产项目纷纷启动，该区域成为房地产开发的热点；项目位于新区行政商务中心核心地带的边缘。地块东面临渤海湾，且拥有210米专属洁净海滩（没有任何建筑物或道路阻隔），南为国有团林林场、亚洲最大的天然滑沙场、黄金海岸高尔夫球会，西接已扩建的沿海高等级公路、沿海高速公路、新机场连接线，北为列为国家自然保护区的原始林带。北京、天津、唐山、东北均有高速公路相接。项目概况——地理位置地块东临渤海湾，且拥有210米专属洁净海滩；南为国有团林林场、亚洲最大的天然滑沙场，距黄金海岸高尔夫球会4公里；西接已扩建的沿海高等级公路和建设中的冀东国际机场连接线，且距沿海高速公路出口仅6公里，北面是绕城高速公路（北面约１公里）；北为列为国家自然保护区的原始林带。项目位置项目概况——交通情况沿海公路（30m宽）——0米；冀东国际机场连接线（60m宽，在建）——0米；沿海高速（双向四车道）——6.5公里；津秦高速铁路北戴河站（在建）——15公里；冀东国际机场（在建）——15公里项目概况——区域规划一核，指新城核心，即中央商务区。选址在黄金海岸和大蒲河地带，作为城市中心区并向内做轴向发展。两翼，指南戴河特色文娱产业区和七里海生态休闲度假区。三带，指滨海景观休闲带、近海高尚生活带、内陆新型产业带。四轴，指南戴河——留守营、牛头崖发展轴，突出文化娱乐、现代产业特色；黄金海岸——昌黎县城发展轴，突出城乡统筹、滨海城市特色；大蒲河口——昌黎腹地发展轴，突出高新技术产业、种植园经济特色；翡翠岛、滦河口湿地——七里海度假区发展轴突出自然生态休闲特色。项目概况——社区配套旅游景点：朗格斯酒庄、翡翠岛、七里海、碣石山、南戴河国际娱乐中心、中华荷园、国际天然滑沙场、黄金海岸海滨高尔夫球会等国际酒店：大田园宾馆、北京电视台培训中心、双龙啤酒城、甲1号酒店等购物中心：黄金海岸市场医疗机构：黄金海岸医院项目概况——规划设计条件净用地面积（平方米）土地用途及使用年限地价规划设计条件容积率建筑密度建筑高度（米）绿地率192429㎡商住度假70年20000万元≤1.5≤30%不限≥40％说明：参考值。可调。市场研究——黄金海岸土地供应情况黄金海岸地区因北戴河新区的成立，政府加大了招商引资的力度，加快了基础设施建设的速度，加上得天独厚的自然环境，北京后花园的区域定位，吸引了包括中房集团、北京亿城、国华集团等一大批开发商。但由于黄金海岸地区是国家级的自然保护区，可供开发的土地屈指可数，近三年未出让一块土地，一线海景地更是属于稀缺资源。目前，黄金海岸地区开发的楼盘，均是从原使用者手中购买变性而来。拟开发的项目土地都是受让所得，而且最大地块的面积为50亩左右。市场研究——可参考楼盘分析项目名称：黄金海岸假日公寓物业类别：公寓建筑类别：塔楼装修状况：精装修物业地址：其他区秦皇岛市昌黎黄金海岸五纬路与一经路路口楼盘均价：9800元/平方米开发商：秦皇岛市黄金海岸房地产开发有限公司市场研究——可参考楼盘分析项目名称：澳景蓝湾物业类别：公寓商业建筑类别：回廊式板楼装修状况：精装修物业地址：其他区秦皇岛市昌黎黄金海岸一纬路与一经路并汇处楼盘均价：8000元/平方米开发商：昌黎县黄金海岸房地产开发有限公司市场研究——可参考楼盘分析项目名称：海岸星期天物业类别：公寓建筑类别：板楼装修状况：精装修物业地址：其他区秦皇岛黄金海岸一经路与二纬路之间楼盘均价：9000元/平方米开发商：秦皇岛市田氏实业集团房地产开发有限公司市场定位——项目优势环境一线海景。沙滩细腻，海水洁净，海床平缓，永不冰冻，无台风等自然灾害，被誉为中国最美的八大海岸之一；南北为国家级自然保护区的天然林地，空气清新，天然氧吧。黄金海岸森林度假公园、高尔夫球会、天色滑沙场、沙雕大世界、海洋大漠、拟开建的秦皇岛·好莱坞电影世界近在咫尺。交通西接高等级的沿海公路、冀东国际机场连接线；距冀东国际机场15公里，距津秦高铁15公里距沿海高速公路6.5公里；距秦皇岛市区30公里。市场定位——产品结构开发理念：利用独特资源，营造宜居、宜乐的度假、动作、养生社区。产品结构：28、22、18、12层阶梯结构的高层公寓，4、5、6层的情景洋房、3层联排、双拼别墅、2层独幢别墅。产品线丰富。升值空间：秦皇岛副城区，观海、度假、养生俱佳，升值潜力大。市场定位——价格定位参考楼盘：澳景蓝湾（8000元/平方米）、海岸星期天（9000元/平方米）、黄金海岸假日公寓（9800元/平方米）高层均价：7875元/平方米、洋房均价：8875元/平方米、联排均价：11000元/平方米、独幢均价：12000元/平方米（考虑到此产品为老楼改造，定价略低）以下数据根据秦皇岛休闲度假项目获得。地域：北京：50%；津、唐、曹妃甸：25%；东北：15%；本地：5%、其它：5%用途：度假：50%；居住：20%；投资：20%；其它：10%市场定位——客户结构市场定位——客户来源以下数据根据秦皇岛休闲度假项目获得区域认知知道北戴河区域的：100%知道黄金海岸区域的：86%知道北戴河新区的：32%经推介后认可黄金海岸区域有升值潜力的98%认为黄金海岸区域适合度假的92%、适合居住的25%。市场定位－客户来源核心群体（占85-90%）1、个体/私营业主2、专业技术人员3、企业中高管理人员4、公务员5、离退休人员6、影视明星边缘群体（占15-20%）1、想拥有第二套住房的本市居民2、看好黄金海岸发展的外地购房者投资收益评价►分析思路♦本测算时未考虑商业，按纯居住社区进行测算。♦根据土地规划要求，容积率以1.5（如需要可调至1.8—2.0）、建筑密度以30%、绿化率按40%测算。♦秦皇岛地区的房地产开发综合税率按销售价格的10.38%计算。►测算依据♦高层住宅建安成本1800元/平方米、多层洋房1600元/平方米、联排别墅1600元/平方米、独幢别墅改造1500元/平方米；♦6级人防，可做车库用，成本为2000元/平米；♦停车位比例1：0.8，地下车位建筑面积为35平米/个；♦会所成本3000元/平米；♦城市基础设施配套费、红线内外市政施工费用：300元/平米；♦区内环境景观工程软景费按600元/平米，硬景费按600元/平米，道路按400元/平米投资收益评价►技术经济指标名称单位（㎡）建设用地面积192429总建筑面积288000其中：高层120000洋房80000联排12000独幢31000会所6000物管用房600市政公用400地下人防（6级）8000地下车位28000地下设备用房2000►动态开发计划表♦总开发建设（㎡）：288000♦总销售面积（㎡）：271000（住宅：24300；车库：28000）年份20102011201220132014月度1-67-121-67-121-67-121-67-121-67-12开发销售（不含车库）500008000010000041000►销售计划销售分期及价格当前售价2011年2012年2013年2014年销量/均价住宅合计500001000006200031000243000公寓销量（平米）5000050000150005000120000售价（元/平米）75008000850085007875洋房销量（平米）40000300001000080000售价（元/平米）85009000100008875联排销量（平米）6000600012000售价（元/平米）100001200011000独幢销量（平米）10000110001000031000售价（元/平米）10000120001400012000地下车库销量（个）100250350100800售价（万/个）1010101010总销售额38500865006245036450223900►静态测算结果序号项目成本(万元)单位建筑面积单位销售面积1土地费用200006948232前期及配套费80002783293建安费用58000201423874装修费用200008235景观、区内市政工程费80003296销售费用30001248财务费用2000829管理费用20008210不可预见费用20008211总成本1230004270506012销售收入22390013税收2324014利润77660投资项目重点要素分析区域要素该地块位居秦皇岛北戴河新区核心，是未来黄金海岸高尚聚居区，小区周围规划配套完善。项目附近将建成行政商务区，是政府先行开发的地域。项目周边道路宽敞，交通便利，辐射范围广；人脉要素属大型项目。现有一定的政府关系，为今后的开发奠定了基础。利用北戴河新区新建机遇，争取政府提供优惠政策，减免一定的税费。投资项目重点要素分析规划要素河北省政府和秦皇岛市政府定位北戴河新区为秦皇岛城市副中心。区行政中心、五星级酒店、好莱坞影城已动工或将开工。知名房地产企业陆续进驻新区，不断提升该区域的居住品质和价值客群要素个体/私营业主专业技术人员企业中高管理人员公务员影视明星离退休人员投资项目重点要素分析产品定位组合高品质、高品味住宅与自然环境的完美结合项目规模总体量近在近30万的滨海大盘，可形成规模效益产品开发强调高品质、高品味产品，体现海滨特色和国家自然保护区的优良环境成熟的前期、设计、管理和销售团队营销策略良好的人居环境，对区域未来规划的预期；营销注重对品牌、生活方式、产品品质的诉求结论项目宗地位置优越，可以说是黄金海岸地区最好的地块。黄金海岸房地产市场处于健康、稳定的发展阶段，一线海景房产是稀缺资源，近30万的大盘尚无，2009年比前一年房价上升1500—2000元/平方米，楼盘和地快的升值潜力很大；随着新区行政中心的启动，该区域基础设施已开始高起点配置。作为秦皇岛的城市副中心，发展潜力不可估量。随着政府招商引资力度的加大，一批实力强大的开发商陆续进驻，五星级酒店、高尔夫球会、好莱坞影城、度假公园已经开工或即将开工，集群效应可以预期。项目宗地周边京、津、唐和国家级的曹妃甸开发区的居住环境和黄金海岸无法相比，此区域的大批成功人士为项目提供庞大的客户群，未来预期清晰可见；该项目具备可操作性，有较好的盈利能力和抗风险能力。在合理的价格上获取该项目对于接盘公司风险甚小。经测算项目宗地的开发，赢利水平较高。本项目的唯一不足是休闲度假项目的去化时间相对较长。