红卫豆腐社棚户区改造建设项目申请报告

0十堰海龙置业有限公司红卫豆腐社片区危旧房改造项目申请报告大华建设项目管理有限公司二O一四年十月十日1项目业主：十堰海龙置业有限公司项目名称：“红卫豆腐社片区危旧房改造”项目编号：[2014]10-10号咨询类别：项目申请报告编制人员：项目负责人：蒋泽勇工民建专业高级工程师项目成员：宋国瑛城市规划注册咨询工程师刘月玉市政公用注册咨询工程师李萍工程管理工程师沈献继工程管理工程师刘念工程管理工程师孙荣涛工程管理一级注册建造师2导语十堰因车而建，因车而兴，她既是“东风车”的故乡，号称“东方底特律”的汽车城，也是一座灵山秀水环抱、四季景色宜人的生态园林城。十堰具有悠久的历史和灿烂的文化，是中华民族的重要发祥地。现今的城区，于清朝因人们在百二河和犟河拦河筑坝十处以便灌溉，由此得名十堰。这里是道教和“武当拳”的发祥地，武当山古建筑群被联合国列入世界文化遗产名录。十堰市委市政府为落实十八大精神，全面落实科学发展观，加快建设社会主义新社区进程，促进城乡一体化，进一步改善城乡整体形象，提高城区棚户区居民的生活质量，节约并合理配置城乡土地资源，实施“危旧房”开发改造。2012年10月市政府出台《十堰市棚户区（危旧房）改造管理暂行办法》，充分体现了市委、市政府对棚户区开发建设的高度重视。按照2013-2017年十堰市城区棚户区（危旧房）改造专项规划，红卫豆腐社片区也在改造范围之内，并被市政府列入2015年度十堰市棚户区改造计划。十堰海龙置业有限公司为促进红卫豆腐社片区危旧房改造，改善城市面貌，提高居民生活水平，合理利用土地资源，按照市政府《十堰市棚户区（危旧房）改造管理暂行办法》，结合红卫豆腐社区实际情况，经对社区认真考察论证，并征得居民同意，拟对该社区实施“危旧房”改造，利用现豆腐社区土地新建商住小区，通过彻底改造，建成一个布局合理、配套齐全、人居环境优良的城市新社区。本项目即是在上述背景下提出来的。3目录第一章申报单位及项目概况………………………………………4第二章发展规划及产业政策分析…………………………………8第三章房地产市场走势预测………………………………………13第四章项目背景与建设的必要性…………………………………18第五章场址选择及建设条件………………………………………27第六章建设规模及设计方案………………………………………30第七章环境影响分析及保护对策…………………………………37第八章项目节能与节水措施………………………………………42第九章劳动安全卫生和消防………………………………………48第十章项目招投标组织……………………………………………53第十一章项目组织及进度安排………………………………………58第十二章投资估算与资金筹措………………………………………61第十三章基础数据估算及财务评价…………………………………64第十四章经济影响与社会效益分析………………………………………68第十五章项目风险分析………………………………………………72第十六章结论与建议…………………………………………………78第十七章本报告附件…………………………………………………794第一章申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况1.1.1申报单位：十堰海龙置业有限公司1.1.2项目申报单位概况十堰海龙置业有限公司成立于2011年3月23日，地处湖北省十堰市张湾区公园路50号，注册资本1000万元，登记注册类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发及销售。十堰海龙置业有限公司与时俱进，开拓进取，以“三个代表”重要思想为指导，积极贯彻执行党的方针政策和国家法律法规，执行股东代表大会的决议和决定，响应十堰市政府关于推进城市棚户区改造的号召，积极参与车城西路红卫豆腐社区危旧房改造，为城市建设做贡献。1.2项目概况1.2.1项目名称十堰市车城西路红卫豆腐社区危旧房改造项目1.2.2项目实施计划本项目计划于2014年12月底前完成立项、征地拆迁、勘察设计等前期准备工作，2015年7月完成报建及招标工作并开工建设，本项目建设期约24个月，预计2017年7月底工程竣工。1.2.3项目建设地址本项目建设地址位于车成西路东侧红卫豆腐社片区，总占地面积31902平方米，其中拆迁建筑面积19800㎡，还建建筑面积29700㎡。51.2.4建设规模本项目计划建设4栋高层建筑，总建筑面积为135561m2，其中地上建筑面积111561m2，地下部分建筑面积为24000m2。高层住宅建筑面积85161m2（包括还建3万㎡），商业建筑面积26400m2。建筑物技术指标表序号工程名称单位建筑面积备注1总建筑面积m2135561地上11561㎡1.1住宅建筑面积m285161二梯四户1.2商业建筑面积m226400底商10000m21.3地下建筑面积m224000800个车位2居住户数户7683居住人数人2304按3人/户计算4总建筑密度%305容积率3.56绿化率%301.2.5总体建筑设计方案本项目计划建设4栋27层建筑，沿车城西路依次排开，4-27层为高层住宅，层高3m，每栋2个单元，一梯4户，共768户；地上1-3层为商业裙楼，层高4.5米，另建三层地下室，功能为车库、地下超市、高低压配电间、发电机房、消防水池、泵房、生活水箱、热交换站及其他。建筑结构形式采用框支剪力墙，建筑风格采用现代artdeco建筑风格。61.2.6投资估算经估算，本项目建设投入总资金32000万元，其投资构成见下表。项目建设投资估算汇总表序号项目名称估算价值（万元）占开发投资比例一工程费用1960061.25%二工程建设其他费用840026.25%三基本预备费14004.38%四建设管理费6001.88%五销售费用12003.75%六建设期利息8002.5%合计32000100.00%1.2.7资金筹措方案该项目资金来源于四个渠道：（1）自有资金6400万元，约占总投资的20%；（2）还建房冲抵土地款5600万元，约占总投资的17.5%；（3）预售款反投资10000万元，约占总投资的31.25%；（4）银行借款10000万元，约占总投资的31.25%。1.2.8盈利模式及财务分析本项目采用租售并举的盈利模式，除还建部分外，高层住宅、地下车位、底层商业均用于销售，2-3层用于出租。本项目可期实现主营业收入为53860万元，上交税收总额为9260万元，可期实现利润总额为11600万元。投资利润率为35.16%，项目经济效益良好。71.2.9报告编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城市房地产管理法》3、《中华人民共和国环境保护法》4、《投资项目可行性研究方法与案例应用手册》5、《建筑项目经济评价方法与参数》（第三版）6、《建设部关于推进棚户区改造工作的指导意见》7、《财政部关于棚户区改造项目有关税收优惠政策的》8、《湖北省城市房地产开发经营管理规定》9、《湖北省产业发展指导目录》（2006年本）10、《湖北省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》11、《湖北省关于进一步加强住房保障工作的意见》12、《湖北省城市房屋拆迁管理办法》13、《十堰市国民经济和社会发展第十二五年规划纲要》14、《十堰市城市棚户区改造项目计划及情况汇总》15、《十堰市城市棚户区（危旧房）改造管理暂行办法》16、《十堰市城区棚户区（危旧房）改造专项规划》17、红卫豆腐社片区危旧房改造项目征收补偿方案18、国家有关技术规范、规程和规定19、项目承办单位提供的相关资料。8第二章发展规划及产业政策分析2.1发展规划分析2.1.1符合国家社会和经济发展规划《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划》明确规定：“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。”在城镇改造方面“坚持统筹城乡经济社会发展的基本方略，在积极推进城镇化的同时，按照生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的要求，扎实稳步推进新农村建设。建设中要在政府引导、群众自愿的前提下，按照节约土地、设施配套、节能环保、突出特色的原则，因地制宜，做好乡村建设规划，引导农民合理建设住宅，逐步改善农民生产生活条件。”该项目属“城中村”改造项目，符合现代新农村建设要求，有利于发展经济，改善环境，提高土地利用率，推进城镇化进程。因此，项目的建设符合国家社会和经济发展规划。2.1.2符合湖北省经济社会发展规划《湖北省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出：“加快农村城镇化进程，建设社会主义新农村，是统筹城乡协调发展，构建和谐社会，实现全面建设小康社会宏伟目标的关键所在。坚持以工促农、以城带乡、城乡统筹的原则，完善统筹城乡的政策支撑体系，壮大县域经济，加快建设生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的社会主义新农村，让更多的农民享受到现代城市文明。推9进农民居住生活社区化。按照社区建设模式，遵循反映地方特色、体现文化内涵、保护生态环境的原则，以布局合理、设施配套、环境整洁、村貌优美为目标，编制棚户区改造专项规划，纳入当地经济和社会发展总体规划，建立多元化的资金投入机制，确保规划稳步实施。鼓励有条件的社区通过整合、联合，科学规划，引入外力，以加快开发带动社区发展，支持城郊农村加快旧村改造，集约利用土地，以城镇新城区建设带动农村社区发展，走新农村建设多元化发展道路。力争到2020年，大中城市的城乡结合部农村实现农民居住生活社区化，50%以上农村建成环境友好、生活富庶、舒适的生态村。”湖北省人民政府提出：“在当前城市化进程加快、旧城改造任务重、房屋拆迁量较大的情况下，要着重加大中低价位、中小户型安置住房的建设力度，集中解决城市公益性项目和基础设施项目、棚户区、危旧房改造所需的拆迁安置用房。实施对旧住宅小区的综合整治。各城市政府要有计划地对旧住宅小区实施综合整治，科学规划和合理确定整治改造规模。各级要广辟融资渠道，积极探索市场化运作模式，加快整治改造步伐。各市、县要结合当地实际，抓紧制定改造规划，精心设计改造方案，有计划、有组织地搞好旧住宅区改造工作，完善基础配套设施，绿化美化居住环境，切实提高城市居民生活质量。”该项目的建设有利于加快湖北省旧城改造的步伐，实现农村居民的居住生活社区化，让更多的农民享受到现代城市文明，同时可腾空大量土地，解决经济发展中的建设用地困难。因此，该项目的建设符合湖北省发展规划。102.1.3符合十堰市发展规划《十堰市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出：“实行投资主体多元化，按照市场供求，适度开发房地产。建立多层次的住房供应体系，重点建设经济适用房，适当发展中高档商用住房。《十堰城区城市棚户区（危旧房）改造管理暂行办法》提出：“在前几年“城中村”改造的基础上，采取行政推动和市场化运作相结合的方式，利用5至7年的时间，逐步对新一轮城市规划区内的村居进行开发改造。对一些规模较小的村居实行一次性的整体改造；对一些规模较大的村居实施滚动开发改造，分期实施；对少数有条件合并安置的村居采取整体搬迁、异地安置的方式进行开发改造。通过试点带路，逐步把城中村建设成为管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际和谐的新社区。”该项目的建设，有利于加快十堰市旧城改造的进程，改善十堰市城市面貌，提高十堰市居民的生活质量，与十堰市城市的发展相协调。因此，该项目的建设符合十堰市的发展规划。本项目与建设生态十堰的规划思想一致，十堰市以加快发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，加快工业化、城镇化和信息化进程，加快产业结构调理，积极发展房地产业，加快与国际经济对接和融合，提高国民经济整体素质和竞争力，全面建设小康社会，推动各项社会事业发展。根据国家产业政策和未来走向，结合我市实际情况，未来15年我市招商引资的战略重点之一是以旧城改造、小区建设、安居工程11为主体的房地产业。因此该项目应加大在这些方面的工作力度，以争取上级更多的优惠政策和扶持资金。2.2产业政策分析住宅建设是