绿城上海玉兰花园二期项目启动大会

上海融创绿城房地产开发有限公司上海玉兰花园二期项目启动大会——优势互补、品牌落地、团队成长1上海融创绿城房地产开发有限公司提纲一、地块概况二、项目定位三、产品研发四、成本及投资分析五、主要指标和总经理承诺2上海融创绿城房地产开发有限公司一、地块概况3上海融创绿城房地产开发有限公司1.地块区位1.唐镇是大浦东的地理位置中心，是浦东重点发展的四大新市镇之一；2.唐镇新市镇周边有金桥、张江、银行卡三大产业区，产业人群聚集；3.唐镇临近外环，地铁二号线在唐镇设有站点，区域交通方便；4.唐镇高端公寓市场处于起步阶段，区域住宅用地储备规模大，随着规划的逐步实现，唐镇东郊国际商务社区（唐镇新市镇）将成为联洋、碧云后的又一国际社区。一、地块概况地块与重点区域距离距离陆家嘴18公里距浦东机场26公里距张江高科技园区5公里距金桥出口加工区12公里距外高桥保税区24公里距碧云国际社区10公里距迪斯尼乐园6公里4上海融创绿城房地产开发有限公司2.玉兰花园一、二期位置关系图一、地块概况上海融创绿城房地产开发有限公司二、项目定位1.项目目标客户是谁？2.为目标客户打造什么类型的产品？3.项目可实现的价格预测是多少？6上海融创绿城房地产开发有限公司1.项目目标客户是谁？目标客户为高端改善型客户:①地缘客户：需要进行面积和产品形式的升级，唐镇及周边高端改善客户，少量碧云、联洋社区的换房客户，川沙等区域拆迁客户；②交通缘客户：由地铁2号线带来的白领阶层及周边产业园高端刚需客户；③产业缘客户：张江产业园的企业高管阶层，需求功能空间满足基础上的舒适性要求。区域地块理解：一线城市、交通便利、迪士尼概念，产业布局良好，总体前景看好，区域已初步具有高端氛围；现阶段既不属于高度成熟的中心地段，也不占有独特稀缺资源，尚不存在打造顶级产品的机会；7二、项目定位上海融创绿城房地产开发有限公司平层成交客户分析附：玉兰花园一期客户分析上海：46组舟山：3组杭州：1组北京：1组天津：1组新疆：1组山西：1组湖南：1组宁波：1组居住地数量比例上海4681%舟山35%天津12%新疆12%安徽12%北京12%杭州12%湖南12%宁波12%山西12%合计57100%1.以上海本地客户成交为主，占81%；长三角占8%；其他省份占11%。2.外省市成交客户主要为关系客户或朋友介绍的客户。小高层成交客户分析8上海融创绿城房地产开发有限公司平层成交客户分析附：玉兰花园一期客户分析1.本地成交的46组客户中，浦东的占85%，其余分布在静安、卢湾等。2.浦西客户主要分布在黄浦江沿线，亲地缘性比较明显。浦东39组长宁：1组徐汇：1组卢湾：1组静安：2组闸北：1组杨浦：1组本地客户数量比例浦东3985%静安24%黄浦12%卢湾12%长宁12%闸北12%杨浦12%徐汇12%合计46100%小高层成交客户分析9上海融创绿城房地产开发有限公司虹口区4%黄浦区2%浦东碧云6%浦东川沙6%浦东花木16%浦东金桥2%浦东联洋14%浦东三林2%浦东唐镇8%浦东洋泾2%浦东源深2%浦东张江6%普陀区6%上海绿城8%外地14%卢湾区2%长宁区2%居住区域数据：从成交客户的居住区域来看，86%来自上海，71%来自浦东，其中浦东联洋和花木地区占38%，上海绿城业主占了8%。分析：1.联洋和花木社区的业主对高端住宅的接受度高，且现有的房子已不能满足当前的居住需求，有改善性住房的需求；2.“上海绿城”在浦东具有良好的品牌效应。附：玉兰花园一期客户分析小高层成交客户分析平层成交客户分析10上海融创绿城房地产开发有限公司2.为目标客户打造什么类型的产品？高舒适性、高性价比、“墅质社区形象”：①面对高端改善，打造区域稀缺性产品，依托产品形式形成差异化、获取竞争优势；②坚持大面宽小进深，提供附加价值，确保高舒适性、高性价比；③客户层次、产品形式、总价区间上与玉兰花园形成互补；④保证高层产品品质前提下提高多层产品总面积占比。11二、项目定位上海融创绿城房地产开发有限公司3.项目可实现的价格预测是多少？叠拼产品：产品的总价控制在1000--1200万元；目标单价51000元/m2。叠平（一、二层下叠+三、四层平层）产品：产品的总价控制在650-1150万元；目标单价46500元/m2。多层产品目标均价：48000元/m2。高层产品：产品总价控制在小三房300万元以内，舒适三房450万元以内；高层产品目标单价：33000元/m2。现阶段本地块尚不适合顶级产品，支持高单价机会坚决控制总价，提升单价12二、项目定位上海融创绿城房地产开发有限公司13二、项目定位序号户型面积(m2)单价（元/m2)总价（万元）套数（套）1叠拼下叠端套230521701200302下叠中间套20049220984303上叠210514301080304叠平下叠端套230510001173405下叠中间套20048000960406三层17040147682407四层1704500076540说明：下叠户型可考虑赠送两层地下室，下叠成为去化重点。多层户型面积、单价及总价上海融创绿城房地产开发有限公司三、产品研发1.地块出让条件2.强排方案比选3.选定总平面图及经济技术指标4.产品与业态分布5.地库专项6.场站点布置7.立面效果意向8.户型配比及主力户型意向9.产品配置标准10.示范区布置14上海融创绿城房地产开发有限公司1.地块出让条件：地块面积：7.28万m2容积率：1.5建筑密度：30%限高：60m限制性条件:①住宅建筑面积5%保障房②20%90m2以下住宅15三、产品研发上海融创绿城房地产开发有限公司日清方案经济技术指标项目单位数值备注用地面积㎡72802.90总建筑面积㎡157293.35其中地上建筑面积㎡109204.35地下建筑面积㎡48089计容可售面积㎡102580.78其中高层公寓㎡50424.78447套，最高18层，最低15层，层高3米多层公寓㎡52156.00312套，3层坡屋顶，层高3米商业㎡0.00计容不可售面积㎡6623.57其中保障房㎡5460.22计容住宅建筑面积5%社区配套用房、物业用房等㎡1163.35地下建筑面积㎡48089.00其中地库面积㎡26895.00容积率-1.50户数户820.00机动车位辆833其中地上车位数辆65地下车位数辆768人防建筑面积㎡4763.12其中高层人防㎡3720.00按首层基座面积计算多层人防㎡1043.12按低层计容面积的2％计算高层区多层区2.强排方案比选16三、产品研发上海融创绿城房地产开发有限公司日清方案分析：优点：1.多层公寓产品总面积占比高，项目整体利润高；2.高层沿北侧单排、南北向两排布置，在满足日照的前提下，做到占地最小，为大面宽、小进深多层户型提供条件；3.户型为大面宽+小进深，且户面积为高层：90、125、130m2，多层：160、170m2，有效支撑单价，且合理控制户值，利于销售。缺点：1.高层区较为发散，且西北侧两栋高层距多层较近，存在一定干扰；2.多层产品楼间距仅为12米，对品质有一定的影响。优化方向：1.进一步提高多层公寓产品的总建筑面积，做到项目利润最大化；2.将高层区集中布置，提高同类产品的均好性；3.增加多层产品的间距，提高产品品质。17三、产品研发上海融创绿城房地产开发有限公司经济技术指标项目单位数值备注用地面积㎡72802.90地上建筑面积㎡109235计容可售面积㎡102580.78其中高层公寓㎡57251.78567套，均为18层，层高3米多层公寓㎡45360240套，3层，坡屋顶，层高3米商业㎡0.00计容不可售面积㎡6623.57其中保障房㎡5460.22计容住宅建筑面积5%社区配套用房、物业用房等㎡1163.35容积率-1.50户数户868绿城方案一：高层+多层高层区多层区18三、产品研发上海融创绿城房地产开发有限公司绿城方案一分析：优点：1、高层产品集中组团布置，满足均好性；2、多层产品间距由12米调整至13米，个别位置达18米；3、户型同方案一。缺点：1、多层产品总面积明显减少，项目总利润下降；2、多层户型增加至200m2以上，总价提升明显，不利项目快速去化；3、保障房不便于设置；4、多层（三层）规划报批风险较大。优化方向：1、提高多层公寓产品的总建筑面积，做到项目利润最大化；2、将北侧一排高层沿控制线布置，最大化多层公寓的占地面积；3、根据交通部门的要求，调整高层区入口位置。19三、产品研发上海融创绿城房地产开发有限公司绿城方案二：高层+叠拼经济技术指标项目单位数值备注用地面积㎡72802.90地上建筑面积㎡109235计容可售面积㎡101844.13其中高层公寓㎡57219.7816-18层叠拼㎡44624.354层商业㎡0.00计容不可售面积㎡7360.22其中保障房㎡5460.22计容住宅建筑面积5%社区配套用房、物业用房等㎡1900容积率-1.50户数户792高层区叠拼区20三、产品研发上海融创绿城房地产开发有限公司绿城方案二分析：优点：1、高层产品集中布置，满足均好性；2、多层产品层数由3层改为4层，间距由13米调整至15米，最大化此类产品的总面积；3、由于总户数下降，地库面积、单车位面积有所下降；4、叠拼产品户型好（尤其上叠），支持较高售价。缺点：1、多层产品总面积下降较多，总利润下降；2、多层产品户型变大且单一，总价提升影响去化速度。21三、产品研发上海融创绿城房地产开发有限公司绿城方案三：全多层经济技术指标项目单位数值备注用地面积㎡72802.90地上建筑面积㎡109235计容可售面积㎡101844.13其中高层公寓㎡3700010层多层公寓㎡64844.135-6层商业㎡0.00计容不可售面积㎡7360.22其中保障房㎡5460.22计容住宅建筑面积5%社区配套用房、物业用房等㎡1900容积率-1.50户数户70222三、产品研发上海融创绿城房地产开发有限公司绿城方案三分析：优点：1.整体呈对称布局，景观资源平均分配；2.由于户数、车位配比下降，且楼间距大，地库面积、单车位面积下降较多；3.日照及规划报批均能快速落实，有利于项目整体推进。缺点：1.产品过于单一，且项目档次下降，不支持高售价及快速去化；2.产品为常规户型，对销售支持不够，项目风险增加。23三、产品研发上海融创绿城房地产开发有限公司项目规划指标实际指标总用地面积72802.9072802.90容积率1.51.5总建筑面积160357.35地上建筑面积109204.35109204.35地下建筑面积51153.00建筑密度小于30%27%限高60米54米绿地率大于35%35%停车位0.7辆/户1116地上停车位0地下停车位1116住宅面积101844.13商业面积0其他配套面积19001900绿城方案四：高层+平层+叠拼24高层区多层区叠拼区三、产品研发上海融创绿城房地产开发有限公司最终确认方案：高层+叠平+叠拼三、产品研发25上海融创绿城房地产开发有限公司4.产品与业态分布26业态叠拼叠平高层建设用地面积（㎡）173042848727011用地面积占比（％）23.7739.1337.10建筑面积（㎡）192003080051844建筑面积占比（％）18.8530.2450.91货值（万元）97920143220171085货值占比（％）23.75%34.74%41.51%说明：示范区暂考虑叠拼及叠平单体各一幢，另一叠拼单体底层转换为售楼处，对应地下室为加快进度专项考虑。精装样板考虑上叠、下叠、叠平三层(3套或4套,风格待定)。三、产品研发示范区地下会所上海融创绿城房地产开发有限公司上海融创绿城房地产开发有限公司5.地库专项地下车库：•高层层高为3.9m•多层为4.2m•覆土深度为1.2m单车位面积：•高层：38㎡•多层：36.5㎡柱网尺寸：•高层：8.1mx5.7m•（车道为6.6m）•多层：根据地上开间确定27地下会所高层区地库多层区地库覆土自行车库自行车库自行车库三、产品研发上海融创绿城房地产开发有限公司上海融创绿城房地产