1季度招商计划

1本资料属于保密文件。招商工作计划(2014年2月-2014年5月)Part1Part3TableofContents目录招商目标规划招商实施计划Part4招商执行措施Part5奖罚激励方案Part2招商策略制定招商目标规划PART1总体招商目标2014年5月底实现完成27900㎡的招商目标100%完成22695㎡的保底任务总体招商任务分解月份2月3月4月5月目标新租面积(平方米)24005000850012000保底新租面积（平方米)16954000700010000招商架构设置人员配置：共12人总经理（杨铭）副总（屈彦迪）招商总监（胡勇）招商顾问（田志雄）招商顾问（杨帆）招商顾问（杜帆）招商顾问（王一之）资源体系（廖静渊）人力行政体系（孙秀兰）策划体系（艾梦宛）顾问（周畅）顾问（袁珊）招商策略制定PART2租金策略战略建议考虑到目前周边竞争力性项目的租金设置水平，以及“放水养鱼”、带旺外滩的长远考虑，建议租金应高开低收，即前三年租金订到一个较高的水平，然后通过一定时长的免租等优惠政策，来调整与周边租金的价格水平，满三年后租金根据市场情况在确定三年后的市场租金价格。经历了2—3年的经营期后，随着市场的经营状况蒸蒸日上，在第3—5年续签租赁合同时，可采取租金逐年递增的方式，递增幅度为5%—10%。租赁控制建议针对项目的精准定位，锁定四大细分行业的商家。在招租过程中，首先对区域、楼层进行合理规划，通过有效租赁控制分配资源，避免资源最好的楼层流出，使项目失去价格抬升的支撑。行业有影响力商家、市场上有影响力商家、可租赁500平米以上的商家优先安排在租控铺位。单层客户由高向低安排，逐层出租。根据租赁进度和租赁情况，及时调整租赁方案，可预留位子较好的铺位，满足其它优质客户的租赁需求。招商策略建议1、先行业有影响力商家、后中小型商家首先，重点引进各业态有一定影响力的商家，给予优惠条件，再借其品牌优势及号召力，带动中小型商家进驻。行业有影响力商家、市场上有影响力商家、可租赁500平米以上的商家优先安排在租控区域或整栋楼。2、酒店商家、酒吧商家、游戏厅商家、会所商家同步推进确定了以酒店商家、酒吧商家及游戏厅、会所为主要招商对象，制订完善的招商计划，有序推进招商工作。3、零售同时进行确定零售内容，开出优惠的吸引条件，有力推动其进场工作，通过完善的零售业态有力促进招商工作。4、各类活动、宣传有效配合根据招商工作的推进，制订详细的各阶段宣传推广计划，并策划各类活动、论坛等，包括大型现场签约仪式、专项看铺团、主力店开业仪式等活动，以期有力的推动招商工作。针对业态招商价格策略第一、针对有一定影响力的客户，由于这类客户在行业、地区有一定的影响力，会对行业聚集、中小商家入驻有一定的吸引力，因此应实行局部区域性低价招商策略，可考虑以不低于面价30%作为优惠。对于特别有影响力的客户，更要采取一事一议的办法，在租金和其他方面给予更大的优惠。第二、针对酒店、会所等客户，它是项目整体租金与经营业绩的主要来源，租金可考虑以低于面价20%作为招租标准。第三、针对一般品牌客户，它也是项目整体租金的主要来源，租金可考虑以低于面价5%～10%作为招租标准。第四、针对零售业业态，它是项目整体经营必需的补充，租金可依据相应产品或业态在面价的基础上作相应调整。招商实施计划PART3招商核心策略1、主力商户优先招商本项目应采取“先确定主力客户，再全面招商”的基本策略。在执行过程中，在省内有一定影响力的酒店、会所、游戏厅、酒吧客户要提前招商，包括如家、滚石等有一定影响力的商家加大招商力度，以大带小，即用核心主力客户来带动中小商家。2、分行业招商目前，我们确定了餐饮、零售、酒吧会所及休闲、服饰商家四个方向，我们将在招商时可按分类进行集中招商。3、优惠招商优惠招商是最常用的传统招商策略，措施包括免租期、折扣租金等。对于配套商户，招商条件的优惠幅度要大，以吸引其进场经营，从而促进招商。优惠招商是一种放水养鱼形式的招商策略，尤其在本项目目前的环境条件下，不但要用，而且针对知名品牌商家和团体客户优惠力度要更大。4、顾问招商行业内、商会寻找一些有影响力的资深人士，如相关协会及商会领导、政府有关人员等。通过他们对目标客户进行招商，并给予其一定物质奖励。招商优惠条件1、免租目前项目已开始招商，但招租率相对较低，基于此，在现阶段招商，必须给予入驻商家足够而合理的免租期。对于主力商户给予更长的免租期。2、老客户介绍新客户对于入驻客户或其他人士介绍新客户入驻外滩，给予增加一定期限内的租金折扣优惠或现金奖励。一方面能很好的调动老客户介绍新客户的积极性，另一方面可极大增加老客户对本项目的认同感。3、送装修推出送装修的优惠措施，以落实有号召力的客户进驻本项目，并藉此吸引其它品牌商户及经营者。实际操作中可聘请装修设计公司，按个别优质品牌经营者的设计意图进行设计与装修，为其承担部分费用。4、特定时间签约优惠在招商推介会或其他特定推广时段中，可对前若干位签约客户给予一定优惠，如租金折扣、管理费优惠及有关礼品等。5、税收优惠主动协助客户申报税收减免及租金补贴等各项优势政策。前期各项招商工作的准备。有针对性的将行业、区域有影响力的商家招至外滩。阶段目标规划通过前期有影响力商家的招商进驻，全面展开招商工作，吸引中小商家进驻，完成整体招商50%。持续推进招商工作筹备期引爆期11月12月1月2月3月4月5月6月签约期招商时机节点设置预热期持续期招商预热期时间2014年2月推广目的A、制定项目的商务条件。B、扩大本项目的影响力，加强对有影响力客户的招商力度。C、零售业招商同时全面启动，以完善的零售业态吸引客户进驻。宣传口号与大自然全接触的新型商业模式操作形式A、行业杂志、报刊的软性文章及网络对“与成龙一起投资赚钱”进行深度报道。B、进行主力商户的签约及一般商户的认租。推广媒介及手段行业杂志、报刊、网络平台、DM、户外广告、车体、车站广告等。招商引爆期时间2014年3月—2014年5月推广目的A、巩固、提升项目品牌。B、吸引重点商家与中小商家前来咨询、洽谈、租赁。c、持续上阶段热潮，实现预定的招商目标。D、促进插花散铺的招商，务求利用开业的有利时机，使项目达到更高的招商率。宣传口号掌握先机，体验全新的办公模式操作形式A、进行主力商户以及配套服务公司（如银行、便利店、酒店、健身会所、员工餐厅、休闲COFFEE吧等）的系列签约活动，提高项目的热度。B、引入品牌商家，进驻旗舰店经营示范区。C、对本地的经营者进行精耕细作，充分挖掘市场潜力。D、组织招商推介会、品牌商户签约会等。E、完善良好的客户服务体系，积极提高客户的集群效应。推广媒介及手段签约会、招商推介会、论坛、现场活动、行业杂志、报刊、网站、DM、户外广告、车体广告、电台等。招商执行措施PART4工作四要素1、招聘为100%完成招商目标，人员是所有工作开展的基础，如遇团队临时变动或任务量过大，现有人员不能如期完成，需考虑随时补充人员，故招聘工作要前期准备。2、策划现有招商物料已不符合现今的招商需要，我们需要最新的符合当下市场的招商手册（ppt）、招商刊物（实体书）、招商折页。2月底之前策划体系需要提交初稿。3、资源外地商户的导入需要公司资源体系的积极配合，本时间段需要完成“推荐——邀约——来访——谈判——签约”的整个过程，要求资源体系每月不少于3家商户来访，5月底之前至少完成一家大商家签约。4、团队团队的稳定除了业绩向上，还需要企业文化建设和专业知识的培养，要求人力行政体系每月对外滩项目组进行不少于4次的培训，其中至少一次是关于企业文化建设的培训。单人单月业务指标月份2月3月4月5月招商目标(平方米)1500200025003000保底任务（平方米)1000150020002500参与考核人员：周畅、袁珊、王一之、田志雄、杨帆、杜帆奖罚激励方案PART5奖励方案1、月度方案单人完成月度个人招商目标，当月按计提标准的120%计提。（当月签约客户分定金、付款、入场三阶段结佣都按此标准）单人完成月度个人保底任务，当月或次月可获得1天的带薪休假。2、季度方案（2-5月）单人完成季度个人招商目标，当季度按计提标准的120%计提。（如：2、3、4各单月都未完成单月目标，但5月底当季度完成总目标，可当季度签约客户享受次标准）单人完成季度个人保底任务，季度末或次季度可获得4天的带薪休假。处罚方案1、月度方案单人未完成月度个人保底任务，当月按计提标准的80%计提。（当月签约客户分定金、付款、入场三阶段结佣都按此标准）2、季度方案（2-5月）单人未完成季度个人保底任务，次季度降为试用员工，连续两个季度未完成季度个人保底任务，员工予以淘汰。3、备注若单人未完成月度个人保底任务，但公司总体完成月度保底任务，全员按100%计提。若单人未完成季度个人保底任务，但公司总体完成季度保底任务，全员免于处罚。若季度内，单人未完成月度个人保底任务，但季度末完成季度保底任务，则季度内未完成月度个人保底任务所暂扣的20%计提可一次性补发。若季度内，单人未完成月度个人保底任务，且季度末完成季度保底任务，则季度内未完成个人保底任务所暂扣的20%计提将结转到次季度。若次季度完成次季度的季度个人保底任务，则本季度的暂扣20%计提可再次结转到下一季度。若次季度仍未完成次季度的季度个人保底任务，则连续两季度的暂扣20%计提将永久性不再补发。若次季度完成本季度和次季度的两季度总季度个人保底任务，则本季度的暂扣20%计提可一次性补发。