罗马假日项目发展报告1(ppt 38)

来自中国最大的资库下载“房地产首先是巨人的游戏，最终却是思想者之间的对话。《阅读提示及序言》来自中国最大的资库下载世纪阳光，做实效的营销我们的做法，与传统代理公司有所不同……因为市场在变，游戏规则在变消费者需求的洞察，是一切工作的前提世纪阳光，在追索市场的需求中寻求制胜之道来自中国最大的资库下载所以，塑造热销型名盘的解决之道优秀的建筑设计（产品力强）+USP（一种生活方式的主张）+营销设计（整合强力的武器）通过“成功的项目”逐渐累积品牌资产，建立强势品牌。世纪阳光的观点来自中国最大的资库下载今天我们提交的不仅是一个思路，而是一个问题解决体系！来自中国最大的资库下载罗马假日缘起《市场概况》来自中国最大的资库下载临沂房地产开发现状•总的看，临沂市2005年上半年经济总量增加，净增量同比加快，商贸带动明显，消费结构升级，房地产供需尚不平衡。分析全年走势，支撑经济增长的关键因素和条件看好，特别是临沂市民间资本经过多年积累，进入释放期，对经济增长的贡献增强。•自2000年至今的五年来，全市共计完成拆迁面积350万平方米。实施货币化拆迁，对于加快拆迁进度，减少拆迁纠纷，给被拆迁户挑选中意的住房留下更大的余地，有力地促进了城市建设与房地产业快速发展。•土地开发量加大，消费者选择余地相应变大。挑战一罗马假日在市场供应量放大的局面下如何找到自己的生存空间与独特的品牌定位?来自中国最大的资库下载“大临沂、新临沂”下的“新浦东”——南坊本案位置所在区域来自中国最大的资库下载“大临沂、新临沂”下的“新浦东”——南坊•南坊片区西至祊河，东临沂河，北到北外环，南到祊河与沂河交汇处，包括南坊镇、枣沟头镇、白沙埠镇，共40个自然村，规划区范围52.03平方公里。•南坊片区规划后的职能为：临沂市的市级行政中心、商业副中心、文化中心、体育中心、高教科研区、滨水休闲度假区所在地和中高档住宅区。•南坊片区总体功能结构为“一带、一心、两轴、组团发展”。“一带”即沿祊河、柳青河的滨河休闲风光带，与兰山主城区在景观上形成呼应。“一心”即为南坊片区南部的临沂市市政服务中心及城市公园。“两轴”为沿纬一路、纬二路东西向带状分布的两条城市商业金融功能轴线。“组团发展”即除上述中心区外，居住用地和产业用地主要采用组团式的布局方式，各组团自成体系，既满足了服务半径的需要，又保证了分期开发建设的相对完整性。1、新规划中的南坊来自、新规划带动南坊房地产进入快车道。•城市规划带来新机遇。临沂现有商业中心、文化中心和政治中心将于2005年至2010年迁至南坊片区。届时新的政治、经济中心以及崭新的新城区市政配套将展现在市民面前，这一切也给南坊片区的房地产开发带来新的机遇。•兰山区域经济的跳跃式发展。今后五年，临沂将进入新一轮快速发展时期，从2005年到2010年，规模以上工业企业的制造业总产值年均递增17%以上；制造业增加值占规模以上工业的比重达到95%以上；到2010年全市制造业技改投入累计达到1000亿元。•沂河西岸房价涨势惊人。在沂河西岸，临沂人民广场附近的小高层均价已逼近4000元／平米。自去年以来，临沂房价涨势惊人，去年同期，每平米1800元的房价，如今已经涨到2600元，涨幅达到30％。临沂大市场会聚的外来经销商，是房产涨价的主流推动力。挑战二罗马假日如何在新的市场挑战下成为新都市中心的标志性建筑群，张扬自己独特的个性！“大临沂、新临沂”下的“新浦东”——南坊来自中国最大的资库下载房地产需求日趋个性化和多样化•临沂住宅市场日趋成熟，大多数住宅消费者，不再满足于大同化的住宅空间，不仅要求提升住宅档次，而且不断追求在装修、设计上突显个性化特色，高端消费群体近些年来更偏重于精神层面的追求。•而在高端住宅市场，也存在不同的客户分类，他们因自身经济能力的不同，而对高档住宅的档次/等级、建筑风格、所处地段特色等自然形成多样化的需求。挑战三罗马假日在市场需求的局面下我们应如何通过产品优势来赢得市场；来自中国最大的资库下载小结面对三大挑战，我们达成的共识：“企业转型、转向、涉足新产业都需要起步阶段”“我们也没有很大、很强的背景，靠自己的力量做适合市场的产品比较务实。”–内涵：•为长久发展积聚力量，要做就要做精品•与中国市场一道成长•未来发展的不确定性“我们并不一定非要做大，但我们一定要做精”这是我们发展的基础。来自中国最大的资库下载罗马假日溯源《本项目概况》来自中国最大的资库下载宗地区位•南坊规划定位：为临沂市的政治文化中心、城市副中心，体现滨水文化的城市新区，适宜居住的生态化花园新城。•南坊发展愿景：南坊片区分区规划范围：东至沂河，西南祊河，北至北外环，规划总面积约45平方公里。至2010年，人口规模22-25万人，建设用地25-30平方公里；到2020年，人口规模27-30万人，建设用地30-36平方公里。•本案位于临沂市南坊镇新规划临沂市政府西北方，北接临沂新四中，西临沂蒙路，沂蒙路西侧为规划中市直机关宿舍。本案占地208.9亩，建筑面积32万平方米，其中包括24万平方米住宅，8万平方米商业。容积率2.3，绿化率38%。来自中国最大的资库下载项目周边配套•南坊片区分区规划期限为2003-2020年，届时城市级文化、体育、娱乐等设施置于南坊片区东侧、青年路以南，以便使水岸、绿地等公共资源为更多公众享用；将南坊片区南部的绿色三角洲地区定位为兼具行政、文化、商业、商住等功能的临沂市市政服务中心。经四路东侧主要为行政办公、文化娱乐及商业功能，面向水岸绿地布局开敞，尽享美景，同时形成坐北朝南、开阔庄重的气势与空间氛围。•另外，在通达路与经一路交会的桥头堡地区建设大超市型生活资料零售、批发中心，与其北侧东西向商业街呼应，与城市级文化、体育、娱乐中心形成有机整体。南坊片区蒙山大道西侧为产业用地，东侧为居住用地。青年路以北为低密度开发的发展备用地。来自分析•本案位于南坊新区的中心位置，与临沂新市政府中心近在咫尺，未来的配套设施将成为未来临沂大发展的重头戏，将为小区的生活提供了极大的便利。区域地段价值属性高，市民有着较高的认同度；•南坊新区的大规模开发，将引发大批有经济实力人士在南坊置业；•临沂市民对南坊新区日益关注，发展前景被普遍看好；•设计理念超前，建成后将成为临沂的标志性建筑群体；优势：来自分析•本案用地是南坊新区第一块用作商品房的拍卖土地，临沂市民对此持观望态度；•属于尚待建设的新区，目前城市配套设施不齐全，目前交通不是特别发达；•属于开发商第一个房地产开发项目，项目品牌有待被消费者认可；•国家对房地产市场政策风云变化莫测，消费者持币待购心理加剧。劣势：来自分析•新区的大规模开发必然会带来新的市场机会点，新行政区划的确定及其他相关部门的搬迁，新的市政中心即将形成，新的市场需求将会激发，市场潜力巨大；•大临沂城市架构战略的实施，南坊将成为近几年临沂房地产开发的重点区域，城市重心北移已然显现。•开发商在早期引入营销策划代理，贴近市场进行开发，针对市场需求来定向设计产品，相信会大大减少开发风险。市场机会点分析：来自中国最大的资库下载重现罗马辉煌《本项目产品建议》来自中国最大的资库下载罗马假日产品建议原则不仅仅是在规划上和城市和自然共融。它和城市的血脉关系，它和时代的渊源，它和目标群之间的精神共生，来自中国最大的资库下载罗马假日将不仅仅是地理的标志或一个目的地名成为使用者的一个符号化的东西，让罗马假日，成为居住使用者的符号，使这个符号成为他们无言的身份证明，是他们是什么样的群体的标志。来自中国最大的资库下载项目产品建议•本案总建筑面积约32万平方米，是目前临沂市区内首屈一指的大型高档社区楼盘，建议楼宇采取自然式布局形式，以小高层为主，缀以少量高层建筑和提升项目形象的花园洋房，北高南低的层次安排，即能带来错落有致的视觉观感，又能让更多的业主享受到新市政中心的优美景观。建筑规划设计建议：来自中国最大的资库下载•在建筑外立面上，我司建议以简明、不悖稳重的现代主义经典外观来凸现本案的独特气质。来自中国最大的资库下载•就像罗马台伯河两岸的风情，这里也拥有一大批欧式建筑风格的酒吧、咖啡厅、小型西餐厅和茶艺馆，高低错落有致，浪漫尽在不言间。一到晚上，华灯初上，一座座美丽的桥梁倒影于水中，水桥一色，树影斑驳，更添一份温馨和情趣。恍惚间，已置身于罗马的台伯河畔来自中国最大的资库下载项目产品建议景观设计建议：多主题生态园林设计：园林与建筑的有机结合，空间与人文的良性互动。本案景观设计建议以自然式风格为主要手法，同时结合浓烈罗马风格的园林建筑和小品，营造出一个绿木青葱、山岚呈秀、远离喧嚣，可观、可居、可游的生态居住主题花园，让置身于繁华喧嚣闹市中的都市人回归自然生活。罗马假日将成为一个集居住、商务、文化为一体的综合配套完善的全新国际化城市核心区。来自中国最大的资库下载项目产品建议市场竞争楼盘主力户型面积：小高层和多层建筑的平均面积142平米，且大多数户型集中在117平米到167平米之间。户型分类中，三室两厅两卫与三室两厅一卫户型数量比约为1：1，三室的户型和两室的户型约为1：2。来自•其他边缘户型中大户型多为别墅类，平均面积为240平米，小户型多为多层住宅，平均面积为90平米。来自中国最大的资库下载项目产品建议户型配比建议面积户型分类户型类别所占比例90㎡左右两室两厅一卫经济型8%120㎡左右三室两厅两卫经济型20%130㎡左右三室两厅两卫舒适型15%140㎡左右三室两厅两卫豪华型（部分错层）25%160㎡左右四室两厅两卫舒适型（部分错层）10%180㎡左右四室两厅两卫豪华型（部分错层）8%200㎡左右五室两厅两卫豪华型（平层）7%200㎡以上五室两厅两卫豪华型（复式及洋房）7%来自中国最大的资库下载项目产品建议户型设计功能建议主力户型多卫。主力户型不少于两个卫生间。厨房配早餐室。在厨房的外面设置一个早餐室，这种考虑是为了贯彻整体规划风格。步入式衣帽间。在主卧里面设一个3平方米的衣帽间，以方便女主人对衣服的挑取。来自中国最大的资库下载项目产品建议户型设计功能建议大面积露台。在超过130㎡的户型中