上海市区都市工业招商市场报告

Logo上海市区都市工业招商市场报告上海工业房地产测评研究中心上海市区都市工业招商市场报告－－基础知识上海市区都市工业招商市场报告－－基础知识上海工业房地产测评研究中心都市型工业的定义都市型工业是指依托大都市独特的信息流、人才流、现代物流、资金流等社会资源，以产品设计、研究开发、营销管理、技术服务和加工制造为主，以都市型工业园区、楼宇为载体，能够在市中心区域生存与发展、与城市功能和生态环境相协调的，具有增值快、就业广、适应市场快速反应的现代绿色工业。Logo上海市区都市工业招商市场报告－－基础知识上海工业房地产测评研究中心都市型工业的基本特征3.生存空间2.环境形象4.产业特点5.企业类别1.布局范围主要位于中心城区相对集中在都市型工业园区和工业楼宇劳动密集型、技术密集型、研究开发型和轻加工型良好的建筑外形，与城市生态环境相协调个体、私营、民营等多种所有制形式并存、多元投资，以小企业为主体Logo上海市区都市工业招商市场报告－－基础知识上海工业房地产测评研究中心都市工业的行业范围，主要包括十大领域：(1)电子信息产品研究、开发和组装；(2)软件开发、制造业；(3)室内装饰装潢产品设计、开发与组装业；(4)钻石珠宝等工艺美术品和旅游品业；(5)广告印刷与包装业；(6)钟表眼镜业；(7)模型及模具设计制造业；(8)食品加工业；(9)服装服饰业；(10)化妆品及日用洗涤用品业等。Logo上海市区都市工业招商市场报告－－市场形势上海市区都市工业招商市场报告－－市场形势年代初，上海市委、市政府提出了“三二一”的产业发展战略“市区不需要保留工业，工业应该从市区搬出去”？都市工业的发展在发达国家的中心城市美国纽约的服装业拥有20多万就业人群法国巴黎的化妆品业仅其对外贸易占法国贸易总额的30％Logo上海市区都市工业招商市场报告－－市场形势发展都市型工业是盘活国有资产存量、增加就业岗位的新路子。对环境产生污染等因素而闲置不适应城市扩容和城市功能发生变化的要求也处于闲置发展都市型工业是地区经济发展的新一轮增长点。发展都市楼宇经济入住企业注册产税2Logo上海市区都市工业招商市场报告－－市场形势上海工业房地产测评研究中心上海都市型工业的发展现状－－总体发展状况截至目前，上海11个市中心区已建成近300个都市型工业园区（楼宇），建筑面积达到500万平方米以上。上海都市型工业整体运行态势良好，盈利能力不断提高。上海都市型工业的总产值于过去十年实现了年复合增长率10.61%，利润率持续上升，目前达5.59%，在全市工业中处于中上游水平。表1上海都市型工业的基本情况（2008年）工业总产值工业销售产值主营业务收入利润总额都市型工业合计（亿元）3101.193043.763180.39144.3占全市工业比重（%）12.3412.2712.214.92资料来源：上海统计网，2009统计年鉴Logo上海市区都市工业招商市场报告－－市场形势上海工业房地产测评研究中心上海都市型工业的发展现状－－总体发展状况都市型工业对上海工业的贡献(2008年)0.00500.001000.001500.002000.002500.003000.003500.00工业总产值工业销售产值主营业务收入利润总额亿元0246810121416%都市型工业合计（亿元）占全市工业比重（%）图1都市型工业对上海工业的贡献（2008）上海都市型工业2008年末的从业人数为75.74万，拥有资产达2522.14亿元，分别占当年全市工业同一指标的25.62%和11.09%，可见在上海工业经济中具有相当重要的地位。具体见表1和图1。Logo上海市区都市工业招商市场报告－－市场形势上海工业房地产测评研究中心上海都市型工业的发展现状－－总体发展状况从上海都市型工业行业角度分析，以工业总产值分析指标可以知道，服装服饰业和食品加工业是上海都市型工业中的两大支柱。具体参见图2。上海都市型工业行业分析（2008年）19.37%24.92%8.96%14.07%8.45%11.27%12.96%服装服饰业食品加工制造业包装、印刷业室内装饰用品制造业化妆品及清洁洗涤用品制造业工艺美术品、旅游用品制造业小型电子信息产品制造业图2上海都市型工业行业分析（2008年）Logo上海市区都市工业招商市场报告－－市场形势上海工业房地产测评研究中心上海都市型工业的发展现状－－总体发展状况上海都市型工业企业的构成在所有制形式上是多元的。如图3、图4所示。上海都市型工业企业注册类型结构分析（2008年）56%14%30%内资港澳台商投资外商投资上海都市型工业企业注册类型（内资）结构分析（2008年）2.7%5.1%2.6%1.0%8.7%1.2%78.4%0.3%国有集体股份合作联营有限责任公司股份有限公司私营其他图3上海都市型工业企业注册类型结构分析（2008）图4上海都市型工业企业注册类型（内资）结构分析（2008）Logo上海市区都市工业招商市场报告－－市场形势上海工业房地产测评研究中心上海都市型工业的发展现状－－产业结构特征行业多元化上海都市型工业既包括传统的劳动密集型产业，也包括资金密集型产业，还涵盖精密电子设备开发制造、软件开发和各类工业与民用设计等高技术、“头脑型”行业。产业清洁化上海都市型工业为无污染或少污染产业。如“头脑型”行业是典型无污染产业；服装、电子等传统产业主要是从事设计与开发；印刷行业目前清洁水平大幅提高。发展差别化因各行业产业环境的差异，上海都市型工业各行业发展快慢不一。如电子信息产品制造业、包装印刷业发展很快，而服装服饰业等受市场影响年度波动较大。区域特色化各区根据在全市功能布局中的定位，发展特色产业，如杨浦区的家用纺织品行业、长宁区的服装服饰业。企业小型化都市型工业企业绝大多数为小型企业。据统计，小型都市型企业占94.1％。所有制多元化上海都市型工业企业包括内资企业和外资企业。内资企业中，以集体企业和股份合作制企业为主；“三资”企业中以中外合资经营企业和港澳台合资企业为主。Logo上海市区都市工业招商市场报告－－市场形势上海工业房地产测评研究中心上海都市型工业的发展现状－－区域分布特征一是园区化、楼宇化特征日益显著。*都市型工业企业集聚园区和楼宇二是内外有别。即内环线内外都市型工业的产业规模、类型和聚集形态都有较大差异。*从产业规模和结构来看*从园区规模和发展来看三是南北分工。即中心城区北部的都市型工业以劳动、资金密集型的加工制造业为主，而南部区域以技术密集型的设计业、高科技产业为主，呈现明显的产业分工态势。*通过我们对中心城区都市产业园的调研可以看出，位于中心城区南部的长宁区的多数都市产业园的入驻企业以设计类和中介服务类为主，而位于中心城区北部的杨浦区的各都市产业园中小型加工类企业的入驻量明显增多。Logo上海市区都市工业招商市场报告－－市场形势根据国际化大都市的要求和增强城市综合竞争力的目标，目前对都市型工业园区的定位认识，在观念上还存在着一定的偏差。①园区建设和开发依赖于政府经济扶持和政策优惠的陈旧观念；②园区壳体企业经营上的短期意识；③企业之间的封闭行为，即园区内企业间“供应链”意识的缺乏。2从都市型工业园区(楼宇)现有的布局看，存在不尽如人意之处。①园区建设和标准良莽不齐；②园区有忽视不同企业入驻要求的现象。3从目前都市型工业园区的管理模式看，亦有一些不足之处。①园区物业管理与服务水准有待提高；②管理和服务体系有待进一步健全。4从都市型工业园区目前的运作形式看，尚有需要进一步完善的地方。①都市型工业园区在运作机制上仍带有明显的计划经济痕迹；②园区内大部分企业的经济外向度较低，缺乏融入国际竞争的经验；③各园区发展不平衡的状况还普遍存在，资源的合理配置也难以得到充分的落实。Logo上海市区都市工业招商市场报告－－市场形势1科学化管理①强化综合服务经营理念，完善专业化物业管理、工商注册、财务代理、人力资源、知识产权、法律咨询等方面配套服务。②通过专业化的的培训，提高园区相关管理人员的专业能力，以此提高园区管理的专业化水平。3市场化运作①强化“企业本位论”的理念。入驻企业“唱戏”，园区经营企业“搭台”，相互扶持共努力。②深化专业研究，加强国际交流。研讨会、论坛、人才交流等。上海工业房地产测评研究中心规范化布局①重视园区招商与区域特色的结合。②重视“园区产业链”建设。2进一步推动上海都市型工业园区持续发展的对策思路Logo上海市区都市工业招商市场报告－－经验分享上海工业房地产测评研究中心上海市区都市产业园的南北差异－－以长宁、杨浦为例长宁区被调研的20家都市产业园的租金分布情况4.76%61.90%14.29%14.29%4.76%2元/平米/天2-3元/平米/天3-4元/平米/天4-5元/平米/天5元/平米/天由图5可以看出：长宁区被调研的20家都市产业园中，租金价格小于2元/平米/天、大于5元/平米/天的园区分别占4.76%，租金价格在2-5元/平米/天的园区占90.48%，其中租金价格在2-3元/平米/天的园区占到61.9%，租金价格在3-4元/平米/天以及4-5元/平米/天的园区分别占到14.29%。图5长宁区被调研的20家都市产业园的租金分布情况数据来源：上海工业房地产测评研究中心Logo上海市区都市工业招商