《物业经营管理》第四章第三节讲义

使用价值：是指某种商品能满足人们某种需要的效用；（交换）价值：是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量。人们在经济活动中一般简称的价值，指的是交换价值。一、使用价值和交换价值第三节收益性物业价值和价格的种类关系：没有使用价值就没有交换价值，但没有交换价值不一定没有使用价值。作为商品的物业，既有使用价值也有交换价值。一、使用价值和交换价值第三节收益性物业价值和价格的种类关于使用价值与交换价值，下列论述不正确的是（）。A、人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值B、物没有使用价值就不会有交换价值C、交换价值是使用价值的前提D、交换价值通常用货币来衡量【正确答案】C【例题•单选题】第三节收益性物业价值和价格的种类1、物业的投资价值某一物业的投资价值一词有两种含义：一是指值得投资，例如，人们在为某个物业项目或某项资产做销售宣传时，经常称其具有投资价值；二是指从某个特定的投资者（即某个具体的投资者）的角度所衡量的价值。二、投资价值和市场价值第三节收益性物业价值和价格的种类1、物业的投资价值本课程所讲的投资价值指的是第二种。即：某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。二、投资价值和市场价值第三节收益性物业价值和价格的种类2、物业的市场价值物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。二、投资价值和市场价值第三节收益性物业价值和价格的种类3、投资价值和市场价值的比较投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值，投资价值会因投资者的不同而不同。市场价值是客观的、非个人的价值，而市场价值是惟一的。二、投资价值和市场价值第三节收益性物业价值和价格的种类投资价值是（）。A、客观的；B、非个人的价值;C、唯一的；D、主观的。【正确答案】D【例题•单选题】第三节收益性物业价值和价格的种类4、运用投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资（购买）；反之，说明不值得投资（购买）。第三节收益性物业价值和价格的种类二、投资价值和市场价值（一）成交价格定义：成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易时买者（同意）付出、卖者（同意）接受的价格。形成机制：最低卖价和最高买家构成了成交价格的可能区间。在买方市场下，成交价格会偏向最低卖价；在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价。三、成交价格、市场价格和理论价格第三节收益性物业价值和价格的种类类型：成交价格分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响；反之，则为非正常成交价格。三、成交价格、市场价格和理论价格第三节收益性物业价值和价格的种类（一）成交价格（二）市场价格市场价格是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。三、成交价格、市场价格和理论价格第三节收益性物业价值和价格的种类（三）理论价格理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。在正常市场下，市场价格的正常波动是由真实需求和真实供给相互作用造成的，围绕着理论价格而上下波动。三、成交价格、市场价格和理论价格第三节收益性物业价值和价格的种类成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格，下列有关表述不正确的是（）。A、卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限B、在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价C、当买者的最高价格等于卖者的最低价格时，交易可能成功D、最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间【正确答案】D【例题•单选题】（）是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。A、理论价格B、总价格C、市场价格D、单位价格【正确答案】C【例题•单选题】第三节收益性物业价值和价格的种类（一）总价格总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。物业的总价格一般不能反映物业价格水平的高低。四、总价格和单位价格第三节收益性物业价值和价格的种类（二）单位价格单位价格简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，土地与建筑物合在一起的物业单价通常是指单位建筑物面积的价格。建筑物的单位除了面积，还有体积（如仓库），如停车场通常以每个车位为单位。单位价格可以反映物业价格水平的高低。四、总价格和单位价格第三节收益性物业价值和价格的种类实际价格：是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格：是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。五、实际价格和名义价格第三节收益性物业价值和价格的种类比较：如果付款时间推后，或不是成交日一次性付清，则买方享有了部分资金的时间价值，因而实际价格要小于名义价格。凡成交日期一次性付清的（包括抵押贷款方式），不存在名义价格。五、实际价格和名义价格第三节收益性物业价值和价格的种类例如，一套建筑面积100㎡、单价3000元／㎡、总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种：1．要求在成交日期时一次付清。实际单价为3000元／㎡，实际总价为30万元；不存在名义价格。五、实际价格和名义价格第三节收益性物业价值和价格的种类例如，一套建筑面积100㎡、单价3000元／㎡、总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种：2．如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5％。实际单价为3000×（1-5％）＝2850（元／㎡），实际总价为28．5万元；名义单价为3000元／㎡，名义总价为30万元。五、实际价格和名义价格第三节收益性物业价值和价格的种类例如，一套建筑面积100㎡、单价3000元／㎡、总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种：3．从成交日期时起分期付清，如首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付10万元。实际总价为29.28（万元）（假定年折现率为5％），实际单价为2928元／㎡；名义单价为3000元／㎡，名义总价为30万元。五、实际价格和名义价格第三节收益性物业价值和价格的种类例如，一套建筑面积100㎡、单价3000元／㎡、总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种：4．约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。（假定年折现率为5％）实际总价为30÷（1+5％）＝28．57（万元）,实际单价为2857元／㎡；名义单价为3000元／㎡，名义总价为30万元。五、实际价格和名义价格第三节收益性物业价值和价格的种类例如，一套建筑面积l00㎡、单价3000元／㎡、总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种：5．以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。实际单价为3000元／㎡，实际总价为30万元；不存在名义价格。五、实际价格和名义价格第三节收益性物业价值和价格的种类物业也有类似的现货交易和期货交易及现房价格和期房价格。现房价格：是指以已建成的物业（含土地）为交易标的的价格。期房价格：是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。六、现房价格和期房价格第三节收益性物业价值和价格的种类关系：在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）下，期房价格低于现房价格。两者之间的关系式：六、现房价格和期房价格第三节收益性物业价值和价格的种类期房价格＝现房价格-预期从期房达到现房期间出租的净收益的折现值-风险补偿例如：某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元／㎡，出租的年末净收益为330元／㎡。假设折现率为10％，风险补偿估计为现房价格的2％，试计算该期房目前的价格。六、现房价格和期房价格第三节收益性物业价值和价格的种类[解]该期房目前的价格计算如下：在现实中，常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象，这主要是由于两者的品质不同，如现房的户型和环境差、功能已落后等。六、现房价格和期房价格第三节收益性物业价值和价格的种类关于期房价格的公式，正确的是（）。A．期房价格=现房价格-租金收益-风险补偿B．期房价格=现房价格-租金收益+风险补偿C．期房价格=现房价格+租金收益-风险补偿D．期房价格=现房价格+租金收益+风险补偿【正确答案】A【典型考题•单选题】第三节收益性物业价值和价格的种类商品房销售中的一组价格。（一）起价起价：是指所销售的商品房的最低价格。起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。七、起价、标价、成交价和均价第三节收益性物业价值和价格的种类（二）标价标价：又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价。一般情况下，买卖双方会围绕着这个价格进行讨价还价，最后出售者可能作出某种程度的让步，按照一个比这个价格低的价格成交。七、起价、标价、成交价和均价第三节收益性物业价值和价格的种类（三）成交价成交价：是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。七、起价、标价、成交价和均价第三节收益性物业价值和价格的种类（四）均价均价：是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。七、起价、标价、成交价和均价第三节收益性物业价值和价格的种类物业拍卖活动中出现的一组价格。物业拍卖是以“公开竞价，价高者得”的物业买卖方式。（一）评估价评估价：是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果。八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价第三节收益性物业价值和价格的种类（二）保留价保留价又称拍卖底价：是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。拍卖标的无保留价的，拍卖师应在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价第三节收益性物业价值和价格的种类例如，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2004年10月26日法释[2004]16号，第8条规定：“拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定……人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80％；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20％。”八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价第三节收益性物业价值和价格的种类（三）起拍价起拍价又称开叫价格、起叫价：是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。拍卖有增价拍卖和减价拍卖。增价拍卖：是先对拍卖标的确定一个最低起拍价，然后由低往高叫价，直到最后由出价最高者获得。八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价第三节收益性物业价值和价格的种类减价拍卖：是由拍卖师先喊出拍卖标的的最高起拍价，然后逐次喊出逐步降低的价格，直至有竞买人表示接受而成交。增价拍卖是一种常见的叫价方式。在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价第三节收益性物业价值和价格的种类（三）起拍价（四）应价应价：是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价第三节收益性物业价值和价格的种类（五）成交价成交价：是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。在有保留价拍卖中，只有在最高应价高于或等于保留价的情况下，最高应价才成为成交价。八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价第三节收益性物业价值和价格的种类（一）买卖价格买卖价格简称买卖价，是物业权利人通过买卖方式将其物业转移给他人，由物业权利人（作为卖方）收取或他人（作为买方）支付的货币额