蚌埠绿地小黄山地块项目定位及整合传播方案(明亮博远)2

绿地集团蚌埠小黄山地块项目定位及整合传播方案目录2314市场调研及竞争环境分析项目定位及延展一期住宅组团创意策略及延展3335整合传播策略及延展自身研判及资源优化36明亮博远服务优势蚌埠市城市发展环境回顾一蚌埠印象蚌埠地理位置蚌埠市(含辖县)位于安徽省北部，北纬32°43′至33°30′，东经116°45′至118°04′，北与濉溪县、宿州市、灵璧县、泗县接壤，南与淮南市、凤阳县相连，东与明光市和江苏省泗洪县毗邻，西与蒙城县、凤台县搭界。津浦铁路从境区中部纵贯南北，淮河自西向东流过境南，辖区大部分处于淮北平原南端。蚌埠市区位于北纬33°01′至32°49′，东经117°31′至117°11′，北部与固镇县、五河县交界，东部与凤阳县毗邻，南部与凤阳县接壤，西部与怀远县相连。蚌埠蚌埠城市面积蚌埠市一市三县总面积5952平方公里。东端至五河县浮山峡山口，西端到怀远县万福镇关圩村颜李庄，东西长135公里；北端至固镇县大韩家西北的沱河中心线，南端到怀远县常坟镇新桥村新庄，南北宽86.5公里。市区总面积601.5平方公里，其中，淮河以北面积240.66平方公里，淮河以南面积360.84平方公里，建成区面积70平方公里。蚌埠市怀远县固镇县五河县蚌埠道路远期规划图高铁控制性详细规划蚌埠区域分布蚌埠市辖龙子湖区、蚌山区、禹会区、淮上区4个区和怀远、五河、固镇3个县，共设镇36个，乡19个（其中民族乡1个），街道办事处19个，村民委员会1247个，社区居民委员会204个。龙子湖区设镇1个：长淮卫；设乡1个：李楼。共有村民委员会32个；设街道办事处6个：东风、治淮、东升、解放、曹山、延安，共有社区居民委员会36个。蚌山区设乡2个：雪华、燕山。共有村民委员会22个；设街道办事处7个：天桥、青年、纬二路、胜利、黄庄、宏业村、龙湖新村，共有社区居民委员会26个。禹会区设镇1个：秦集；设乡1个：长青。共有村民委员会33个；设街道办事处5个：大庆、张公山、纬四、朝阳、钓鱼台，共有社区居民委员会43个。淮上区设镇3个：小蚌埠、吴小街、曹老集；设乡1个：梅桥。共有村民委员会82个；设街道办事处1个：淮滨，共有社区居民委员会10个。怀远县设镇10个：城关、双桥集、魏庄、万福、鲍集、龙亢、河溜、唐集、常坟、马城；设乡9个：褚城、古城、徐圩、兰桥、陈集、淝河、淝南、找郢、荆芡。共有村民委员会651个，社区居民委员会23个。五河县设镇13个：城关、新集、沫河口、小溪、双忠庙、小圩、东刘集、大新、头铺、武桥、浍南、申集、朱顶；设乡2个：沱湖、临北（回族乡）。共有村民委员会223个，社区居民委员会12个。固镇县设镇8个：城关、王庄、连城、濠城、新马桥、刘集、湖沟、任桥；设乡3个：石湖、杨庙、仲兴。共有村民委员会196个，社区居民委员会34个。新城综合开发区共有村民委员会8个；社区居民委员会18个。高新技术开发区共有社区居民委员会2个。蚌埠人口情况全年人口出生率13.80‰，人口死亡率5.21‰,人口自然增长率8.59‰。年末户籍总户数100.99万户，其中，市辖区28.79万户。年末总人口358.31万人,比年初增加3.04万人。总人口中，农业人口258.05万人，非农人口100.26万人。市辖区年末总人口92.51万人，其中非农人口65.50万人。全市人口中，男性人口185.57万人，占总人口的51.8%,女性人口172.74万人，占总人口的48.2%。分年龄段看，18岁以下76.44万人，占总人口21.3%；18-35岁106.32万人，占总人口的29.67%；35-60岁的126.60万人，占总人口的35.33%；60岁以上48.95万人,占总人口的13.66%。高新技术开发区概况高新区简介蚌埠高新技术产业开发区1994年经安徽省人民政府批准成立，为省级高新技术开发区，总体规划面积36.7平方公里，享受国家级高新技术开发区的优惠政策。蚌埠高新区是蚌埠市发展外向型经济的重要载体、工业强市的主战场和体制创新的试验田。建区以来，蚌埠高新区始终坚持“以高新技术产业为主，多种产业并举”的产业发展方针，大力发展开放型经济，园区规模不断扩大，高新区建成区面积已达9.78平方公里，现开发面积11平方公里。区内逐步形成了汽车零部件、电子信息、新材料及医药化工等支撑产业，业已成为安徽省发展高新技术产业“三点一线”战略的重要组成部分。高新区以其优越的区位条件，完善的基础设施、优惠的政策措施、低廉的投资运营成本、丰富的人力资源和优质的服务吸引了香港贝斯、香港伟业集团、香港贵联集团、美国EEC公司、中国华源、宁波屹东电子、中国凯盛等一批境内外企业入区投资发展，高新区已初步展现出新型工业区的形象。高新区位置蚌埠高新技术开发区老城区新城区淮上区高新区基础设施高新区内现已建成十纵五横的道路网络，道路总里程达26公里。区内已实现集中供热，供气能力为90吨／小时。“西气东输”在高新区建有门站，区内铺设φ300mm天然气管道10公里。高新区基础设施-（续）高新区内由一条直径1400mm和两条直径600mm供水干管形成环状供水，供水压力大于0.22MPa。区内己兴建两座11OKV／10KV变电所，总容量达16MVA。高新区配套服务第三实验小学第一轻工业学校电子工程学校区内医院区内银行区内已建住宅小区高新区入住企业名录1安徽省昊方汽车空调电磁离合器公司11蚌埠华洋超细粉体新技术有限责任公司2蚌埠兴科玻璃有限公司12蚌埠天立加筋土有限公司3安徽省环球药业股份有限公司（安徽省蚌埠第一制药厂）13蚌埠高灵传感系统系统工程有限公司4蚌埠贝迪斯电子有限公司14安徽省蚌埠纸箱机械厂5安徽省八一化工有限公司15安徽丰原生物化学股份有限公司6蚌埠华兴高新技术发展有限责任公司16蚌埠金黄山凹版印刷有限公司7蚌埠日月仪器研究所17蚌埠依爱消防电子有限公司8中国电子科技集团电子第40研究所18艾尼克环保技术（安徽）有限公司9中国电子科技集团电子第41研究所19安徽省华益导电膜玻璃有限公司10蚌埠双环电子有限公司20蚌埠市科达电器有限公司二蚌埠普通住宅商品房市场调查蚌埠市2010年上半年土地成交宗地编号宗地座落位置规划用途出让面积（m2）方式成交总价(万元)亩均单价（万元/亩）竞得人蚌挂(2009)72号东海大道北侧，锦江大酒店西侧居住用地68.458挂牌13700200、123蚌埠锦江大酒店有限公司蚌挂(2009)73号东海大道南侧，金业苑小区西侧居住用地162.577拍卖56200345.683广西勤建置业有限公司蚌挂（2010）35号淮上大道南侧政府东路东侧居住用地209.152挂牌21100100.884常州俞记和嘉置业发展有限公司蚌挂（2010）36号淮上区双墩路南侧，八中东侧居住用地172.602挂牌1400081.111蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司蚌挂（2010）37号龙子湖区解放三路以西，凤阳路以北居住用地（兼配套商业）32.985挂牌601.819中国房地产开发蚌埠有限公司蚌挂（2010）38号龙子湖区常怀路南侧居住用地（兼配套商业）9.432拍卖60063.613金运红2010年上半年土地成交表2010年上半年土地成交表-续宗地编号宗地座落位置规划用途出让面积（m2）成交总价(万元)成交日方式竞得人蚌挂(2010)56号龙子湖区唐家花园危改项目南侧居住用地2396.790102010-6-23挂牌蚌埠市城市开发建设有限公司蚌挂(2010)57号高新区小黄山以北，大庆路西侧居住用地83048.486112002010-6-23挂牌上海绿地（集团）有限公司蚌挂(2010)58号高新区小黄山以北，大庆路西侧居住用地99041.154119002010-6-23挂牌上海绿地（集团）有限公司蚌挂(2010)59号高新区小黄山以北，大庆路西侧居住用地85905.26177002010-6-23挂牌上海绿地（集团）有限公司蚌挂(2010)60号高新区小黄山以北，大庆路西侧居住用地67138.40872002010-6-23挂牌上海绿地（集团）有限公司蚌挂(2010)61号高新区小黄山以北，大庆路西侧居住用地77301.59269002010-6-23挂牌上海绿地（集团）有限公司蚌挂(2010)62号高新区小黄山以北，大庆路西侧居住用地99873.00274002010-6-23挂牌上海绿地（集团）有限公司蚌挂(2010)63号高新区小黄山以北，大庆路西侧商业用地14838.20350502010-6-23挂牌上海绿地（集团）有限公司高新区小黄山以北，大庆路西侧居住用地31360.579宗地编号宗地座落位置规划用途出让面积（m2）方式成交总价(万元)亩均单价（万元/亩）竞得人蚌挂（2010）39号龙子湖区解放二路西侧，心怀路南侧商住用地130.761挂牌450034.414特易购商业（安徽）有限公司蚌挂（2010）53号蚌山区工业集中区北侧，陶山路西侧居住用地126.404挂牌4540-————安徽中润投资有限公司蚌挂（2010）54号宏业路西老十栋居住用地65.189挂牌120————周齐森蚌挂(2010)64号龙子湖区凤阳东路以北，解放路以西商住用地76453.420274002010-6-23挂牌安徽金久投资有限公司2010年上半年土地成交表-续新政下蚌埠市商品房市场现状住宅成交量2010年5月蚌埠楼市住宅成交套数为596套，环比4月减少286套，降幅为32.4%，成交面积为5.9万㎡，环比4月减少3.6万㎡，降幅为37.9%。同比去年销量，无论是成交套数还是成交面积，该市同比上一年度的水平都有大幅度的下滑。蚌埠由于其自身交通枢纽的原因，只是该城市的流通性较强，也是除了合肥，安徽省地级城市中房地产销售走势受新政和一线城市影响最大的城市，具有极强的市场开放性，也对外界房地产市场的信号反应最为迅速的城市。住宅成交均价2010年5月蚌埠楼市住宅成交均价大幅下跌，跌破4000大关。3981元/平米的成绩恢复到今年1月水平，环比4月减少488元/㎡，跌幅高达10.9%，是5月住宅均价下跌较为严重的城市之一。由于高价楼盘推售不高且成交量不足，导致蚌埠市本月的住宅成交价格出现罕见的暴跌现象，跌幅也是高居安徽省各城市的前列。同时也是安徽省中受新政作用影响，出现量价高幅度下跌的典型城市之一。5月份蚌埠各区域成交套数分析5月份各区商品房销售套数（单位：套）0100200300住宅230281511711028非住宅231388512淮上区高新区经开区龙子湖区禹会区蚌山区可以看出，5月份蚌埠楼市受新政的影响，各区成交套数都比较少，其中销售套数最多的是淮上区为230套，经开区位居第二，禹会区第三，而本案所在的高新区，5月份成交套数仅有28套，说明购房者对在该区域置业没有信心，不认可该区域。5月份蚌埠各区域成交价格分析通上以上表格可以看出高新区销信均价位居第二，为4362.23元/平方米，成交价格最高为经开区，为4803.19元/平方米，处于价格低谷区域的是淮上区，销售均价为3170.76元/平方米。5月份各区商品房成交价格（单位：元/平方米）0200040006000800010000住宅3170.764362.234803.194260.634203.723901.57非住宅4647.8658008737.099518.646267.194806.44淮上区高新区经开区龙子湖区禹会区蚌山区一、10年上半年，蚌埠住宅市场总体表现为量价齐跌的态势，成交套数下滑286套，跌幅32.4%，成交面积下滑3.6万㎡，跌幅37.9%，成交均价下滑488元/㎡，跌幅10.9%。蚌埠房地产市场自今年以来一直销量平平，去年月销千套的火爆市场不再继续，量跌已成为全国和安徽楼市最普遍的一个特征。很多城市楼市成交量也持续走低，呈现出低位运行的特征，这一点蚌埠楼市也不例外。历史数据显示，去年5月蚌埠销售1808套，今年5月份下跌了1212套，同比跌幅高达67%，可见今年蚌埠楼市的上半年一直延续较为“萎靡”的走势，且后势走向也不容乐观。二、本案所处区域