房地产行业的纳税筹划与财务运作

纳税筹划与财务运作房地产企业纳税筹划和财务运作王景江中国注册会计师北京托众管理咨询公司总经理北京同道兴会计师事务所合伙人中国企业联合会客座教授国家会计学院客座教授世界税收联合会财税研究员新加坡华新世纪管理研究院客座教授中国税务通网络客座教授首都经济研究会理事纳税筹划与财务运作目录房地产行业面临的问题和对策房地产企业纳税筹划思路和方法房地产企业财务运作能力提升纳税筹划与财务运作1.房地产行业政策调整及其对策产业政策国务院18号文件精神肯定房地产行业：国民经济支柱产业；房地产开发投资增长迅速，居民住房消费持续增长，住房水平不断提高，房地产总体发展呈现出健康态势。18号文件核心内容：提高认识，明确指导思想：国民经济支柱产业；住房市场化、需求导向、深化改革。完善供应政策，调整供应结构：发展经济适用房、普通商品住房、廉租制度；控制高档商品房建设。改革住房制度、健全市场体系：推进公房出售、完善住房补贴、搞活二级市场，规范发展市场服务。发展住房信贷，强化管理服务：归集和发放、个人住房贷款担保、贷款监管。改进规划管理，调控土地供应：长远规划、优先落实国家鼓励开发的项目、土地市场的规划和审批。加强市场监管，整顿市场秩序：市场监管、市场信息和预警、市场秩序。纳税筹划与财务运作央行121号文件精神央行121号文件的出台有两个目的，一是为了防范商业银行可能出现的潜在风险;二是为了抑制房地产行业出现的过热现象。央行121号文件核心内容是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的35%；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。对于个人房贷：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。金融政策纳税筹划与财务运作税收政策税种税改动态和趋势增值税1.是逐步将生产型增值税改为消费型增值税，彻底解决重复征税的问题。近期可考虑解决机器设备的扣税问题。2.是扩大增值税的征税范围，将建筑安装、交通运输纳入增值税范围。3.是取消增值税各环节的减免税，减少征管漏洞。营业税1.征税范围可能缩小（如交通运输业、建筑安装业）；2.个别税目税率可能调低。消费税1.适当调整并扩大消费税的征税范围，将某些奢侈品和不利于环保的消费品纳入消费税征税范围，同时取消对轮胎、酒精等产品征收的消费税。2.提高小汽车、摩托车、烟、酒、高档化妆品的税率，燃油税、车辆购置税并入消费税。关税逐步降低进口关税。纳税筹划与财务运作税种税改动态和趋势企业所得税1.统一内外资企业所得税，将税率降低，并规范税收优惠政策。2.规范税前扣除项目，税收优惠政策逐步实现从过去区域性优惠为主向产业优惠为主的转变，严格控制财政性、个案性政策的减免措施。3.为促进中小企业发展，应改变目前按应纳税所得适用低税率的办法（因为中小企业与低应纳税所得额之间无必然联系），以衡量企业规模的指标，如雇员人数、资产总额、净资产等标准，来确定适用低税率的中小企业。4.在我国企业所得税法中应细化对跨国纳税人的转让定价和国际税收抵免的有关规定，以适应税收的潜在竞争。个人所得税1.建立分类与综合征收相结合的税制模式；2.扩大征税范围，除税法规定的免税外，个人全部收入都应纳入征税范围；3.规范税前各种费用扣除标准；4.适当调整税率和减少级距，宜实行5级或6级超额累进税率，加大对高收入者的调控力度；5.避免重复征税。纳税筹划与财务运作会计法规政策主要内容会计法会计工作的基本法规强调单位负责人的法律责任健全内部控制制度会计准则会计核算的依据和基本规范与国际惯例接轨基本准则、基本业务准则、特殊业务或特殊行业准则会计制度会计核算的具体规范和操作指南统一各行业会计制度稳健、恰当、充分披露会计信息纳税筹划与财务运作2.房地产行业市场运营问题及其对策行业问题分析房地产业•规模小、市场占有率低房地产公司多。•供求结构性问题：中低价位普通商品住房供不应求，高档、大户型住房、高档写字楼、商业用房积压严重。•经济适用房问题：购买对象、住房标准、购房目的、优惠政策等问题。•最低收入家庭住房保障制度不落实问题•住房二级市场发展不平衡问题•住房公积金筹集和使用问题•地方政府对房地产市场调控问题•住房建设粗放型生产方式问题：技术落后、成本高、质量差、效益低•违规开发、虚假广告、合同欺诈、中介混乱等建筑业•经营规模小、业务范围单一•粗放式经营：技术落后、成本高、质量差、效益低•合同欺诈、工程行贿等纳税筹划与财务运作竞争要素分析全球地位进入世界５００强的企业主要是发达国家的企业，如美国有１７９家。核心竞争力衡量企业竞争力的标准：资源的价值、稀缺性和难以模仿（资源包括资产、知识、信息、能力和组织程序等）商业模式电子商务模式（成本低、速度快、客户关系）大规模定制个性化、大规模、精益化生产、组织扁平化、速度快、供应链、虚拟经营、信息共享、服务重要性兼并和收购横向和纵向扩张，高速发展价值管理以股东价值最大化为目标，兼顾相关者利益学习型组织企业具有持续学习能力，通过发挥员工的创造性，把学习与工作系统结合起来，形成高度灵活和适应能力的企业组织。提高企业核心竞争力纳税筹划与财务运作3.房地产行业财务问题及其对策行业问题分析房地产业首先，目前房地产开发商的自有资本金比例过低，负债率过高;第二，以骗贷为目的的假按揭问题严重，因此，防范金融风险非常重要;第三，房地产成为集聚财富的高利润率行业;第四，房屋空置率开始上升，二手房的价格远远低于一手房;第五，无法正常偿还按揭贷款的现象出现。另外土地交易环节的透明度也有待提高，在控制间接融资的同时也应该考虑如何提高直接融资的比例。（今年2月底，央行发布《2002年货币政策执行报告》，公布了2002年11月，中国人民银行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款的检查结果。那次检查共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，其中房地产开发贷款3654笔，金额1380.5亿元，个人住房贷款12158笔，金额44.1亿元，个人商业用房贷款5089笔，金额43.4亿元。调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。建筑业•融资渠道单一、资金规模小•资金周转速度慢，不良资产多•工程欠款问题•挪用流动资金贷款资金运作问题纳税筹划与财务运作（一）房地产信托。两年来，房地产信托小试牛刀，不少房地产信托产品受到开发商及投资者的青睐。据统计，信托已为房地产公司募集资金二十多亿元。在信托市场中，房地产信托成为主流。就目前的走势及国家对房地产业的支持及调整来看，房地产业将进入一个稳步发展的时期。作为一种长线投资，房地产信托不失为一个稳健投资的理想产品，能使信托业与房地产业达到双赢的局面。（二）房地产基金。在目前央行调控房贷政策的大背景下，房地产基金作为一种以房地产项目为投资对象的产品，受到银行、开发商、投资者的追捧。对银行而言，剥离部分信贷资产，有利降低融资风险，房地产基金无疑是条好途径。对投资者而言，手头积存的自有资金投资房地产基金，可以获取比银行利息高出许多的回报。当然，目前房地产基金品种的开发与推广，还有赖于立法及政策的支持与推进。（三）“买壳”上市。根据目前的法律与政策，房地产企业上市受原始资本、土地储备、开发业绩等方面的限制。因此，房地产企业直接上市融资比较困难。为此，很多房地产公司通过与信托公司、投资公司合作，通过“买壳”的方式走间接上市的道路，以便通过增发、配股、可转债等方式募集资本，如北京天创房地产公司以股权受让的方式，成功地将贵华旅业更名为天创置业，实现了上市融资的目的。拓宽房地产行业融资渠道纳税筹划与财务运作（四）房贷证券化。早在上世纪70年代，美国开始向投资者发行抵押证券，通常是由房地产投资信用基金对外发行受益凭证，这种凭证可通过证券公司公开上市及流通。英国也于1985年首次发行抵押贷款担保（MBS），并于1987年再度发行MBS，在伦敦证交所上市交易。从理论上说，房贷证券化不外乎两种方式，一种为“表内融资方式”，即金融机构将持有的住房抵押贷款汇集成抵押贷款群组，然后向投资者发行相应的受益凭证。另一种是“表外融资方式”，即银行将住房抵押贷款“打包”出售给具有相当实力与资质的机构，由该机构进行信用升级，通过证券公司发行上市。房贷证券化在我国已正式“试水”。（五）境外融资。房地产开发商，特别是一些民营企业，通过在境外设立投资公司，然后发行股份吸引外商投资。如在英属维尔京群岛（BVI）设立投资公司的程序就相对比较简单，而且成本低廉，一般通过委托国内律师事务所与香港律师就可办理相关手续。值得提醒的是，BVI公司的法定资本一般为5万美元以上。一般而言，在提交全部资料后，7个工作日即可完成公司设立程序。BVI公司设立后，可通过境外发行公司股份的方式吸引境外投资，然后组合国内的不动产，通过境外投资或转让股权的方式实现融资目的。纳税筹划与财务运作盈利模式问题行业问题分析房地产业•特定历史原因形成的行业高额盈利•市场炒作、虚假广告、合同欺诈形成的虚假盈利•粗放经营和管理行业盈利流失•产业链脱节造成持续盈利能力差•核心竞争能力弱不能形成超额盈利建筑业•粗放经营和管理行业盈利流失•合同欺诈形成的虚假盈利•核心竞争能力弱不能形成超额盈利•产业链脱节造成持续盈利能力差纳税筹划与财务运作附加值理论：在一个产品的业务链上，组装的附加值最低，研发的附加值最高；中间品也比较高，因为中间品的生产有技术含量，然后附加值慢慢递减；到了销售和售后服务，附加值又高起来，因为它有品牌，有健全的售后服务体系。由此可见，在组装的上游，是技术、信息与知识；在组装的下游是包装、销售及服务。而在产品的中游组装阶段，是廉价劳动力在创造财富。“新技术的应用”是短期附加值最大，但成本也较高，适合有实力的项目公司采用；“创新或反叛”是附加值较大，但风险最高，适用具备新锐思想的开发商在不成熟的二级市场运用；“包装”附加值实现较快，但易被克隆或穿帮，适宜小规模特色项目选用；“销售”附加值增幅较大，但成本及风险较高，宜有规模有实力属于市场挑战者角色的开发商采用；“服务”是长期附加值最大化，但兑现周期较长，宜有规模有实力属于市场领导者角色的开发商适用。提高房地产行业产业链各环节附加值纳税筹划与财务运作问题弊端分析会计核算忽略责任会计核算；客观性、稳健性和充分性差财务计划自上而下的计划平衡；忽略与战略、流程层面以及业绩管理的衔接；刚性不足、柔性有余等等。财务监督合法性和合理性监督；与风险控制脱节；决策控制和流程控制薄弱财务分析财务指标分析；忽略与经营分析的结合；不重视非财务指标分析；与业绩管理脱节。纳税管理无专门纳税管理机构；偷税/避税/纳税筹划混淆财务运作问题纳税筹划与财务运作一个中心：企业价值最大化两个基本点：法人治理、财务管理三个到位：经营、投资、融资活动管理到位四方平衡：股东、客户、员工、社会利益平衡五项改革：业绩评估、财务导向、财务报表、风险管理、母子公司六项循环：预算、报告、收入、支出、资金、评估企业财务管理变革纳税筹划与财务运作目录房地产行业面临的问题和对策房地产企业财务运作能力提升房地产企业纳税筹划思路和方法纳税筹划与财务运作1.纳税筹划含义和途径概念比较偷税纳税人通过伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿凭证或在帐簿上多列或不列、少列收入，或经税务机关通知申报而拒不申报，或进行虚假的纳税申报，不缴或少缴应纳税款的，属于偷税。偷税属于违法行为，是税法惩罚的