房地产信托投资基金的税收政策研究

龙源期刊网房地产信托投资基金的税收政策研究作者：刘志芳齐楚来源：《会计之友》2019年第02期【摘要】房地产信托投资基金（REITs）作为一种投资于优质不动产的信托基金，在我国正逐渐向标准化形式推进。税收优惠政策是REITs在发达国家成熟发展的重要驱动因素，然而我国目前的税收环境并不利于REITs的发展。通过对REITs在我国的发展现状及税务处理分析后发现，我国现行税收政策存在税收法律不明确、设立环节税收负担重及运营期间重复征税等问题。经过比较并参考国外针对REITs的税收优惠政策提出建议，认为应该提高税收透明度、降低组建REITs结构的税收负担及避免持有环节重复征税等，以为我国REITs创造良好的税收环境。【关键词】房地产信托投资基金;税收政策;税务处理;国际比较;政策建议【中图分类号】F812;【文献标识码】A;【文章编号】1004-5937（2019）02-0089-06房地产信托投资基金（RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs）作为一种创新的投融资手段，采取信托的结构形式，募集投资者的资金投资于优质房地产。对于发行企业来说，发行REITs可以将资产剥离出资产负债表，实现发行企业的轻资产转型，增强企业流动性。当前，我国正在推进租售同权的房地产发展战略，在促进住房租赁市场发展等方面，REITs的推进无疑具有重要意义。目前，我国的REITs市场并不成熟，还没有真正的REITs落地项目，但房地产企业、金融机构等对REITs的探索热度持续高涨，出现了很多类REITs产品。关于REITs的大量研究结果显示，税收环境对于REITs的发展至关重要。从税收角度分析，REITs面临征税环节多、税务处理复杂等特殊问题，同时，由于我国现行的税法存在对REITs立场冲突、主体不明和重复征税等问题，因此未来REITs能否在我国顺利推进，很大程度上取决于我国税收环境的改善。一、文献回顾从国内外已有研究成果可以看出，几乎所有的学者都肯定了对REITs提供税收政策支持的结论。但由于国外政策法规环境比较成熟，因此，国外学者大多验证了税收政策的有效性，为理论研究提供了证据。我国学者的研究重点是REITs现行税制存在的问题，通过借鉴国际经验提出相应的政策建议。（一）国外文献综述国外很多学者认为，金融创新产品的推出，需要监管的转变和税法的更新来带动。国际经验表明，REITs发展成熟的国家都有专门针对REITs的税收优惠政策，基本都免除了REITs层面的所得税。Damodaran等[1]认为，从市场有效性的角度考虑，目前的金融产品大多类似，龙源期刊网为了获得金融创新，一般都需要法规或者税收优惠的激励去促进。在实证方面，Gary等[2]利用市场数据，证实了税法与房地产资本市场之间的相关性。从发行人的角度，Ott等[3]提出税收优惠是企业转变组织形式，由有限公司转变为REITs的驱动力。也有学者对税收负担进行了具体测算，Gyourko和Joseph[4]的研究显示，相比其他金融产品，房地产信托投资基金可节省约4%的税费，不仅如此，由于REITs的税收优惠政策明确，企业无需再耗费时间和财力进行专门的避税策略研究，总体来看REITs可比同行业多获得5%～8%的收益。与他们不同，Jaffe[5]从投资者的角度进行研究，认为在1993年收入调节法案（简称RRA，RevenueReconciliationAct）通过后，税法的变化会使更多风险偏好较低的机构投资者将如养老基金这样的资金投资于REITs。（二）国内文献综述我国学者也从不同角度对REITs的税收问题进行了分析。汪诚等[6]从博弈论的角度，建立了投资者和政府的静态模型，分析了税收负担水平对投资者投资REITs行为的影响，得出投资收益税收负担的降低，会提高投资者的投资期望;顾缵琪[7]根据税收中性原则指出，投资REITs所承担的税收负担不应该超过直接投资房地产所承担的税收负担，否则投资者就会改变其投资行为，即税收影响了投资者的选择。此外，我国学者还对REITs税收制度中存在的问题进行了研究。如顾缵琪等[7]提出现行税法存在信托财产的设立和终止环节的课税环节和课税主体不明及存续期间重复征税问题，使得投资REITs的税收负担高于直接投资于房地产，阻碍了REITs的发展。王庆德等[8]提出，我国法律中对REITs存在立场冲突、主体不明和重复征税等问题，可能导致交易中资产转移受到阻碍，委托者可能采取诱发不利于风险隔离的避税策略。由于国外REITs的发展较为成熟，因此，我国学者对REITs的国际经验比较也做了大量的研究。如康茜茜[9]测算了美国、澳大利亚和我国的REITs税收负担水平及税后投资回报率，计算出我国REITs的投资回报率为4.2%，显著低于其他国家9%的水平;何正荣[10]整理了美国、澳大利亚、加拿大和法国的不动产投资信托税收政策，研究发现REITs发展较好的国家都有专门针对REITs的税收优惠政策，这些国家基本都免除了REITs层面的所得税，REITs取得的投资收益只要作为股息分配给受益人，这部分收入可享受免税政策，而对于未分配的投资收益及其他应税收入，则需要按照规定缴纳所得税。针对REITs存在的问题，我国学者也提出了一些具体的政策建议。邓子基[11]提出，根据双重所有权和受益人纳税原则，我国应明确信托财产的课税环节及纳税义务人，避免双重征税，受托人并未真实拥有所有权，应仅就提供信托服务取得的营业收入缴纳流转税和所得税;顾缵琪[7]参考了我国税法中针对信贷资产证券化的规定，认为REITs可比照资产证券化进行征税;冯珊珊[12]提出REITs需要加强政府参与力度，政府可以主导设立公益性REITs，帮助公益事业融资，税收应对公益性REITs给予特殊的优惠;王庆德等[8]提出消除经济性重复征税和针对投资者的税收优惠，应根据投资者持有期限的长短制定差别税率，以此提高机构投资者的参与程度。龙源期刊网税收政策中的问题进行了剖析，但未能针对各个环节的税收政策展开具体分析。此外，在借鉴国际经验时，我国学者大多只参考了国外的优惠政策，未能从REITs设立运营的角度进行具体比较，这些研究空白为本文的研究提供了空间。二、房地产信托投资基金的参与主体及现状分析（一）REITs的参与主体房地产信托投资基金（REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金[13]。不动产作为基础资产，可以以租金收益和未来资金价值作为支持，未来可产生稳定的现金流。REITs的参与主体与架构如图1所示。REITs发行人一般为持有物业资产的房地产企业，为保留物业资产的控制权、促进发行或者合规方面的考虑，发行人或其关联方通常也持有一定比例的REITs份额。份额持有人、信托人、管理人之间具有信托法律关系。信托人接受REITs的委托，以信托的方式为REITs份额持有人拥有不动产，是REITs项下资产的名义持有人，起到监督管理人的作用;管理人负责管理和运营REITs项下的资产;物业管理人负责REITs项下物业资产的日常维护和管理、租赁推广、出租以及租金收取事宜等。（二）REITs的发展现状1.国外REITs发展成熟，国内正积极向标准REITs过渡从国际来看，REITs首先产生于美国，至今全球已有30多个国家和地区相继推出REITs，总市值已经超过一万亿美元。受限于制度障碍、法律法规和税收政策不明确等原因，我国的REITs发展迟缓。目前，尽管国内尚未出台REITs有关政策，也未有真正的REITs项目落地，但房地产企业、金融机构等对REITs的探索热度不减，类REITs产品发展迅速。国内类REITs产品仅部分符合了国外成熟市场REITs的产品标准，在交易结构、税负水平、运营方式、收入来源、收益分配方式、募集范围等方面仍具有一定差异。2.国家持续出台政策支持探索REITs，但税收问题是重要瓶颈我国经济去杠杆要求迫切，资产证券化市场快速发展，在这样的经济背景下，REITs作为重要的投融资方式关注度日渐提速。2016年年底以来，从我国陆续出台的各项政策文件中可以看出，政府明确提出在PPP项目、租赁市场领域发展REITs，亦在同步探索国内REITs的实现形式，真正的REITs落地可期。REITs在境外发展活跃的优势之一是很多国家都为其提供了多种多样的税收减免政策，众多学者指出，我国实现标准化的REITs需要解决三大重要问题——公募、股权及税收。发行人龙源期刊网本质上是一种融资行为，高额的税收负担不但增加了发行人的融资成本，同时降低了投资者的投资收益率，阻碍了发行人与投资者对REITs的尝试，不利于REITs的发展。3.税收法律不明确，整体税收负担重及重复征税等问题突出在我国现行税法框架下，对REITs存在立场冲突、主体不明和重复征税等问题，严重阻碍了标准化REITs在我国的推进。具体来讲，由于我国尚无针对REITs的税收政策，因此具体对哪一主体征税、在哪一环节征税只能从其他条例中推定得出，这就产生了与《信托法》《基金法》等法律立场冲突的问题。此外，在REITs设立和终止时，转让基础资产需要缴纳较高的流转税和所得税，而在存续期间，不动产的租金收入、物业费收入或增值收入会在REITs和投资者两个层面征税，造成了重复征税问题。三、REITs具体涉税环节分析REITs的产品结构通常会涉及多个层级，从税务的角度看，REITs需要缴税的交易环节包括资产收购、资产运营、投资分红等多个环节，涉及的税种包括土地增值税、增值税、契税、企业所得税、印花税等多个税种。因此，REITs的征税环节多，税务处理复杂，重复征税问题突出。（一）设立收购环节初始设立REITs时，其核心是设立专门运营底层资产的项目公司，并将不动产进行资产重组“装入”项目公司。总体来看，涉及的交易方式包括资产转让、实物出资、新设分立与股权转让。具体包括设立项目公司及收购不动产两个步骤，如果发行人已经拥有专门用于经营的项目公司，则第一步骤可以省略。在此环节中，涉及的税种包括契税、印花税、企业所得税、增值税、土地增值税。由于税种较多，这一环节也是税收负担较重、税收筹划方式较多的环节。1.设立项目公司在实务中，设立项目公司采取的主要方式是资产转让、不动产出资和新设分立三种。虽然在部分情况下有可能享受契税、企业所得税的免征或递延处理的优惠政策，但土地增值税与增值税无法避免，整体税收负担仍然较重。表1展示了三种方式下的涉税分析。2.收购不动产若发行人在设立REITs前已经拥有符合条件的项目公司，则需要直接对不动产进行资产收购，具体采用的方式有两种，资产收购与股权收购。在资产收购的情况下，由发行人转让不动产至项目公司，涉及的税种与上述步骤中的资产转让相同，也是税收负担最重的环节。龙源期刊网股权收购方式的初衷是为了规避转让不动产需要缴纳的土地增值税，故而以转让公司股权的方式转让不动产。但这种方式是否应当缴纳土地增值税还需与当地税务机关沟通。在实际案例中，已有部分批复表明此股权转让方式的实质是房地产交易行为，应当根据实质征收土地增值税。（二）持有运营环节在持有环节，由于REITs产品结构中通常涉及多个层级，从不动产物业获得租金收入到最终作为投资收益分配给投资者，其中涉及的主要税种包括房产税、增值税、所得税。具体而言，项目公司运营不动产获得的租金收入，首先需要按照从租计征12%的税率缴纳房产税，其次需要在项目公司、专项计划、公募基金等层面考虑征收增值税及所得税。关于增值税及所得税的分析详见表2。（三）投资分红环节当投资者获得投资收益或者在二级市场转让REITs时，投资者需要就分红收入或转让差价缴纳所得税。具体而言，个人投资者的分红收入按照20%缴纳