贵阳都匀1号项目商业定位及营销推广报

1都匀1号项目商业定位及营销推广报告谨呈：都匀大成房地产开发有限公司合富·贵阳合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司本报告思路体系▌本体分析区位分析交通分析项目四至限制条件分析项目属性界定▌商业环境分析商业业态分布及构成区域人口属性构成区域交通条件分析项目商业属性界定商业环境SWOT分析▌市场环境分析都匀商铺市场环境特征都匀商铺价格格局都匀商铺竞争楼盘市场环境属性界定市场环境对商业定位的启示项目市场环境SWOT分析▌商业定位功能定位商业定位业态定位价格定位营销定位▌营销推广营销战略营销策略合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司PartI｜本体分析PartII｜商业环境PartIII｜市场环境PartIV｜商业定位PartV｜营销推广PartⅥ｜附件索引：INDEX合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司PartI｜本体分析区位分析交通分析项目四至经济技术指标限制条件分析项目属性界定合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司项目位于都匀开发区北向，无过道效益，城市配套相对成熟。项目位于都匀开发区北向，临近高速公路入口，是北向进入都匀市区的交通咽喉之地。项目距离主城区核心商圈6公里，距离未来开发区商业中心1公里路程。区域位置上游离于核心商圈之外。本案所处地块较开发区中段整体周边相对成熟。本案地段属于开发区第二次扩规范围，目前正处于建设阶段，区域居住环境较差，人口不足。本案城市核心商圈未来区域商圈本案位置合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司PartI｜本体分析区位分析交通分析项目四至经济技术指标限制条件分析项目属性界定合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司本案交通至高速路至市区至贵阳、斗篷山、杨柳街至市区至丹寨、三都本案本案处于城市交通枢纽——龙山大道旁。往北3分钟车程，连接城际高速公路；往南三条路至城市核心，约10分钟车程。交通分析：本案处于城市交通咽喉之地，可作为对外商贸节点。本案商铺临街一面为城市快车道，商业昭示性好，但是无聚集人气功能。合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司PartI｜本体分析区位分析交通分析项目四至经济技术指标限制条件分析项目属性界定合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司本案城市交通枢纽——龙山大道市北农贸综合市场黔南汽车商贸城项目东侧——市北农贸综合市场、小型百货超市项目北侧——零散街铺，主要经营餐饮、维修、零售店项目东南侧——社区街铺，通讯、超市、建材、餐饮项目南侧——专业市场：黔南汽车商贸城本案周边商业环境较差，现经营业态凌乱。由于周边人气不足，导致专业市场——市北农贸综合市场经营不好。南侧毗邻在售专业市场：黔南汽车商贸城。项目四至合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司PartI｜本体分析区位分析交通分析项目四至经济技术指标限制条件分析项目属性界定合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司都匀1号各物业指标总建筑面积：15万平方米商业建筑面积：9476.83平方米其中会所中心面积：2202.37平方米1、26号裙楼商业：3684平方米临街商铺：3410.46平方米会所中心沿街商业126商业经济技术指标本地块呈长方形，地形平缓略低于路面，毗邻城市快速干道，临街面宽阔长达500m，利于项目商业街区的打造；商铺属性开间：3.9-4.6米进深：10.2米层高：3.5米共计21间，可分割。合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司PartI｜本体分析区位分析交通分析项目四至经济技术指标限制条件分析项目属性界定合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司限制条件分析一、商铺部分无专用烟道问题，将限制餐饮类业态经营或有损项目外立面。优化建议方向：准确商业定位、合理业态布局。二、商铺分地上和地下部分，两部分连带销售，将会使商铺单位产权价格过高，失去竞争优势。优化建议方向：选择适合业态，资源优化组合。三、城市绿化带，商铺与道路之间的绿化带，将一定程度的遮挡，降低商铺沿街的昭示性。优化建议方向：选择遮挡效果差的绿色植物，避免过大、过密。四、商铺前走廊，影响商铺的昭示性，不能一眼看透商铺里的经营产品。优化建议方向：将走廊部分化入每个商铺使用范围内，增加了使用面积的同时也增强了商铺的昭示性。五、商业体量与住宅配比过大，社区消费群体无法支撑本案商业。优化建议方向：合理定位商业服务功能，合理发展外向型商业。商业部分限制条件及其优化方向建议合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司PartI｜本体分析区位分析交通分析项目四至经济技术指标限制条件分析本体属性界定合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司区位属性：区位缺乏成熟度区域现状属于半农区域，项目周边生活环境混杂，商业品质较低；城市远郊都匀开发区北部，远离主城区；项目属性：城市交通咽喉进入城市的桥头堡，商业昭示面充足；昭示面充足临街昭示面接近500m，利于商业街打造；高品质住宅区项目作为都匀高品质社区，面对过多的商业体量；本体属性界定产品存在限制条件产品存在限制因素：烟道问题限制业态；建筑结构高企单价；城市绿化带及走廊降低商业面昭示性；项目地段商业比较成熟，但品质较低项目周边商业为北部开发区最成熟地段，但品质较低；周边有汽车商贸城，未来发展机遇良好。合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司PartII｜商业环境商业业态分布及构成区域人口属性构成区域交通条件分析项目商业属性界定商业环境SWOT分析合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司周边业态分布▌周边商业以汽车销售为主，项目临街三角花园处以邻里商业为主，整体区域商业成熟度较整个北部开发区，具备一定的优势。▌在龙山大道一线，逐渐形成了以汽车销售为主、建材为辅的商圈，但是经营环境较差、业态较杂，区域缺乏一个高品质的汽车商贸环境促成区域汽车商贸商圈的形成。▌区域较高汽车商贸场地：成熟地带——斗蓬山沿街商铺汽车销售带；规划中汽车商贸城——港湾丽都商业部分、黔南汽车商贸城（政府扶持）。▌政府商业布局规划：以黔南汽车商贸城为中心的区域，规划为黔南州汽车商贸中心，以规整沿线零散汽车商贸环境。斗蓬山路沿线汽车销售汽车销售集贸市场邻里商业汽车销售本案黔南汽车商贸城政府扶持背景商业合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司周边业态（设施及配套）周边城市基础设施完善，配套基本齐全，本案处于两个汽车销售链中段。合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司周边业态（普通商铺）周边普通商铺经营建材、零售、餐饮、通讯及门诊药店等业态。环境较差、业态较凌乱，以服务周边邻里为主。合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司▌区域性业态：沿龙山大道分布，以汽车销售为主的汽车商贸。▌餐饮业态：餐饮以低档餐饮为主，经营对象主要以服务于周边居民为主▌医疗：除四一四医院外，仅有两家小型医疗诊所▌生活购物类：集贸市场：基本内满足日常需求银行：农业银行、建设银行、邮政储蓄、农村信用社通讯：移动、联通、电信均有娱乐：无▌其他：建材五金定论：周边业态档次较低，难以对项目住宅品质形象形成支撑。机遇：1、市场需求：区域汽车商贸经营环境较差，需高品质专业市场整合商圈成型。2、政府规划：于本案同路段南侧扶持汽车商贸城。周边业态总结合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司PartII｜商业环境商业业态分布及构成区域人口构成属性区域交通条件分析项目商业属性界定商业环境SWOT分析合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司区域人口：目前周边常住人口：2000户(约0.7万人）未来居住人口：6000户（1.9万人）本地居民消费力较弱，以中低端消费为主，居民构成以本地企业事业单位、脱离土地农民。区域人口构成属性银湖星城(在建)4000户合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司PartII｜商业环境商业业态分布及构成区域人口构成属性区域交通条件分析项目商业属性界定商业环境SWOT分析合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司本案至市中心核心商圈10分钟左右车程。本案至火车站约15分钟车程。本案至高速路口仅3分钟车程。区域交通条件分析至高速公路入口仅5分钟至市中心核心商圈10分钟距离至火车站15分钟合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司PartII｜商业环境商业业态分布及构成区域人口构成属性区域交通条件分析项目商业属性界定商业环境SWOT分析合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司区域商业属性界定业态属性：汽车商贸商圈显雏形区域内龙山大道两侧，形成了汽车商贸商业链，初显汽车商贸商圈雏形。生活服务业态较全区域内商业业态：餐饮、生活购物类、医疗服务、五金建材等。交通属性：区域人口稀少，消费能力有限区域人口不足3万，人口组成以农转非与企事单位职工构成，消费能力有限。区域交通通达性良好区域内交通良好，三条道路至市区；交通枢纽龙山大道连接主城区与开发区，承接城际高速公路；人口属性：区域内商业环境差，档次低区域处于开发建设中的半农区，区域环境较差，商业业态分布混乱，档次低。合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司PartII｜商业环境商业业态分布及构成区域人口构成属性区域交通条件分析项目商业属性界定商业环境SWOT分析合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司商业环境SWOT分析S优势项目地段商业成熟度较高；区域交通发达，通达性良好；项目为品质生活社区商业，品质起点高。项目商业临街面达500m，商业昭示性良好。本案处于汽车专业市场商圈核心位置。T威胁区域内同类产品的市场分流、截流。O机遇市政府对区域发展的政策支持；区域内汽车商贸专业市场发展机遇。W劣势区域成熟度不够，处于开发建设半农阶段；区域商业环境差，业态档次低；区域内人口稀少，消费能力有限，不足以支撑规模商业；区域交通属城市枢纽快车道，很难聚集人气。SWOT分析合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司PartIII｜市场环境商业市场环境特征商业价格格局本案商业竞争楼盘市场环境属性界定市场环境对商业定位的启示项目市场环境SWOT分析合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司商业市场环境特征城市核心区域商铺供应有限，主要供应区集中在开发区南端（斗蓬山路段）。每个开发楼盘基本都有商业配套，底商形式，临街面必有街铺，市场竞争激烈；开发区成熟地段——斗蓬山路一带，商铺供过于求，空置率就较高。本案地段：商铺以销售为主，以租带售，价格高企，去化速度缓慢。市场供应特征产品特征早期商业产品定位不清，以自然形成为主，销售缓慢，区域代表楼盘：沙丽宫；市中心区域商铺开间、进深、面积均较小，开间2-3m、进深5-8m、层高3-3.5m、面积20-60㎡；开发区商铺开间、进深、面积等均较大，开间：3m以上、进深6m以上、层高3.3m以上、面积40㎡以上。合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司PartIII｜市场环境商业市场环境特征商业价格格局本案商业竞争楼盘市场环境属性界定市场环境对商业定位的启示项目市场环境SWOT分析合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司商业价格格局本案城市核心商圈未来区域商圈租金：20-30元/平米·月售价：4200-7000元/平米租金：30-50元/平米·月售价：10000-15000元/平米租金：40-80元/平米·月售价：8000-15000元/平米商业价格格局：售价：南高北低，开发区南端售价坚挺。租金：南高北低，开发区商铺租售价格不均衡，售价偏高。价格格局原因分析：售价：城市核心商圈新增供应地段价值较差，因此售价不如开发区区域商圈商铺价格，说明投资者认同开发区域商圈价值。开发区商铺供过于求，因此出现租金与价格不均衡；相对于租金，价格高企，导致新区商铺销售速度缓慢。合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司PartIII｜市场环境商业市场环境特征商业价格格局本案商业竞争楼盘市场环境属性界定市场环境对商业定位的启示项目市场环境SWOT分析合富辉煌房地产顾问有限公司贵阳分公司竞争楼盘分析竞争楼盘界定原则区域在售楼盘、临街商铺、市场影响范围内竞争楼盘选择黔南汽车商贸城、桃溪园、港湾丽都合富辉煌房地产顾