转让项目税务处理

基本情况是这样的：有一个房地产项目已经开发了一期了，还有一期未开发，想转让项目，对其中的税务问题怎么处理。1、首先是转让方式，对税负的影响如果是直接转让土地和建筑物等资产，按规定要缴纳土地增值税，契税，营业税，当然还有所得税，交易合同、办理证书还有印花税。但如果按现在经常办的方式：以项目公司股权转让方式转让的，因为转让的是公司的股权，并没有进行资产、土地的转让，所以不缴纳营业税（5%），也不缴土地增值税和契税3-5%。《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》财税2002第191号规定对股权转让不征收营业税。《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的的通知》2003第184号，在2008年又延长到2011年12月31日规定企业股权重组不征收契税。股权转让不属于土地或建筑房屋出售，所以达不到征收土地增值税的条件。2、股权转让企业所得税的处理常常在进行项目公司转让时，因为项目公司所持有的土地等资产增值了，转让方在转让时会将增值部分计算进入转让股权的价值，如股权原注册为1000万元，土地增值了1000万元，转让方会将1000万元的股权按2000万元进行转让，（当然这只是为了计算简便举的例子，实际金额和复杂程度要比这个大得多），虽然资产转让变为股权转让后不需要交契税、土地增值税、营业税等，但多出的1000万元股权转让款，转让方需要交股权转让部分的溢价税，按企业所得税法，转让财产包括股权需要按企业所得税法纳税，企业所得税法修改后税率为25%，修改前为33%。这部分税负如何处理，按有关会计准则的规定，企业资本公积是可以转增股本的，就是说把最初价值1000万元的土地，通过评估，按现在的价值计算，溢价部分为资本公积，将1000万元的资本公积转增资本，形成股权，这样项目公司的股权就成了2000万元，（而且按会计准则，由资产溢价形成的资本公积只能转增资本，不能用于公红。）然后，将2000万元的股权平价2000万元转让，这样就没有股权转让的溢价了，不必缴纳股权转让的企业所得税了。3、受让方土地增值税的处理通过资产溢价转增资本公积的方式，避免了转让方缴纳企业所得税，但在此案中受让方提出来，那多出的1000万元，我付了，但企业土地的成本还是1000万元，土地购买时的发票还是1000万元，将来我房屋出售时，只能按1000万元计算土地成本，多出的1000万元我要缴土地增值税，这样我多付的1000万元没有办法进入成本，要为这个成本缴税，成本是不应该缴税的，这样增加了我的负担。的确是有这样的情况，但对此我的解释是：土地成本在缴纳土地增值税时只是成本之一，土地增值税的扣除项目不仅是土地成本，还有建安、税金等成本，而且这所有的扣除项目在120%以上的才会达到缴纳土地增值税的要求（增值额未超过扣除项目金额的20%），就是说多出这1000万元，如，当全部成本达到5000万元时，在6000万元的销售金额内就不发生纳税的情况了。而且，你股权取得是可以进入股东公司的成本的，这个成本在股东公司的层面是可以抵所得税的，就是说这多出的1000万元，即使按30%纳税，由于股东公司可以少缴25%的所得税，实际只增加5%的税负。4、关于一期和二期分开出让的处理在本案中，出让方已经开发了第一期，而且基本销售完毕，土地证一二期是分开的，但都在一个项目公司名下，而受让方因为是想开发二期，所以并不想购买一期。我建议，可以将一二期项目进行分立，将两个项目分立成两个公司，由现在的公司持有二期的土地，这样二期的土地规划等手续不必再变更。公司分立也不需要交契税、营业税、土地增值税和所得税。（关于企业分立免税有具体的规定，达到规定的条件才能免税，如果操作不当还是要缴税的，有两个文件，具体是什么规定就不说了）分立的时候还可以将公司的资产调整一下。另外该公司一期还有个别的房子没有卖掉，那就先做出售给某个个人，然后卖二手房啊。5、关于转让方股东所得税的处理转让方即项目公司的股东，转让方股东即项目公司股东的股东，其中有几个自然人，是自然人持股，按个人所得税法的规定财产所有是有九级累进行税率的，而且起征点很低，这样个人的税负可能达到45%，比所得税高多了，怎么处理。建议，将这几个人的股权再组成一个有限公司，企业间利润的分配是不缴企业所得税的，然后这几个人将自己甚至自己的亲威朋友变成高管，在可以接受的税率内开工资，将这部分收益以工资的形式开完，争取按5%到10%的比例缴税，只要是低于25%，都是合算的。