佳裕物业投标商务技术改

1目录第一节投标报价表及物业服务费预算书……………………….2第二节物业服务理念和目标…………………………….5第三节项目管理机构运作方法及管理制度……………………6第四节服务人员配置及培训……………………………………………41第五节物业服务方案………………………………………………………47第六节物业维修的应急措施……………………………………………67第七节智能化设施的管理与维修方案……………………78第八节社区文化建设方案…………………………………………………802第一节投标报价表序号项目面积（平方米或个）包干单价（元/平方米·月或元/个.月）备注1多层住宅物业服务费（带电梯）21180平方米1.32元/平方米.月2高层住宅物业服务费173020平方米1.25元/平方米.月3商业物业服务费（带电梯）18628平方米1.8元/平方米.月4地下停车位物业服务费1285个52元/个.月5报价说明1、该价格为包干价，包含所有的费用、税费等。报价包括但不限于人工费、管理费、维护费、利润、税金等实施本项目物业服务发生的所有费用及本项目物业管理的所有风险、责任。2、此报价与投标函中的的报价一致.若出现不一致，以投标书中的报价为准。本项目的物业管理年度收费报价按照99%的收缴率计算，其金额为：4093646.04元本报价测算依据31、根据本项目规划建设实际情况、物业服务需要和服务方案，并按照招标文件要求的物业服务质量标准确定服务等级，以及建设部《物业服务收费管理办法》，进行成本估算。后附物业服务费预算书。2、根据《物业管理条例》、《南充市物业服务等级》和《物业服务费指导价格》、《物业服务定价成本监审办法（试行）》、《关于进一步规范市辖三区物业服务收费管理的通知》的相关规定确定本项目物业服务费用标准。小区物业公共服务费预算表序号项目测算依据测算式测算结果（年总支出）一人工费2327800（1）管理人员工资管理人员8人，工资标准按人均5000元/人·月测算月工资标准×人数4375×8×12420000（2）安全护卫人员工资安全护卫人员26人，三班两运转，每班8人，工资标准按人均2600元/人·月计月工资标准×人数2600×26×12811200（3）保洁人员工资保洁、绿化人员16人，设主管一名，工资标准按人均1800元/人·月计月工资标准×人数1800×16×12345600（4）水电、智能化、机电设备技术人员工资技术人员6人，工资标准按人均4000元/人/月计月工资标准×人数4000×6×12288000（5）社会保险费工资的45%（医疗10%，工伤4%，养老28%，失业3%）[（1）+（2）+（3）+（4）]×45%293360（6）福利费、培训教育费工会费工资的17.5%（福利14%，培训教育1.5%，工会费2%）[（1）+（2）+（3）+（4）]×17.5%1696404二行政办公费用（1）+（2）+（3）+（4）157040（1）办公用低值易耗品、办公设备保养综合测算每月支出3333元年消耗3333.×1240000（2）办公用水、用电费用水：500方/月用电：8000度/月（智能监控用电）水费：1.80元/方电费：0.79元/度（用水方数×水费单价+用电度数×电度单价）（500×2.20+8000×0.79）×1289040（3）宣传费、书报费综合测算按2000元/月2000×1214000（4）通讯费、邮电费3部电话，管理处、值班室、报警监控接警用，月支出2000元2000×1214000三公共设施设备日常维护费用1.住宅建筑成本为2500元/平方米；2.公用设施建造成本按住宅建筑成本的40%；3.折旧年限为70年；4.维修养护费按月折旧费的50%计2500元/平方米×40%÷70年×50%×258731平方米1148079四环境管理费用（1）+（2）14000（1）保洁工具、损耗、清洁用品消耗按4000元/人·年计，保洁13人4000元/年×148000（2）除四害消杀费用综合测算月支出1000元10006000五公共秩序管理费用（1）14000（1）保安装备、损耗保安用品消耗按200元/人·年计算，保安26人200元/人·年×265200六绿化维护费用绿化面积为43692.15；全部外包93843七税收229244.18九总计：3876163.18注：总收入-总支出：4093646.04-3876163.18=217482.86元5第二节物业服务理念和目标小区项目：新城首座小区总建筑面积258731平方米，占地104亩。其中商业面积18628平方米，高层住宅173020平方米，多层住宅面积21180平方米，地下45373平方米，地下车位1285个，物管用房530平方米，电梯55台，共建有27幢楼，绿化率达36.89%.物业服务理念我们将通过对实施专业化、规范化的物业管理，本着“热情、专业、高效、快捷”的企业精神，秉承“一颗诚心、无限关爱”的服务理念，以“实现社会效益、经济效益、环境效益的和谐统一”作为公司的发展目标，努力致力于改善服务意识，提高服务水平，使之成为“安全、文明、舒适、整洁、优雅”的家园及生活环境。物业服务目标公司质量方针：以人为中心，服务为主体，业主满意为目标公司服务目标：对于本项目的物业，我们将按二级服务标准开展物业服务工作，规划的服务目标是：创建“市级物业管理优秀项目”。6第三节项目管理机构运作方法及管理制度第一部分拟采取的管理方式3.1项目管理机构人员架构图我公司将严格按照国家及四川省有关物业管理法规，以及南充市有关物业管理行业服务规范的要求来规范服务流程，充分体现出专业化管理的水准，使各位业主享受高规格、高水准、准星级的超值服务。服务中心人员架构图注：组织结构推行扁平化服务管理，达到职责分明，线条清晰，信息畅通，程序简化，效率一流的工作目标责任制。客户服务部接待人员：负责日常客户接待服务、日常档案管理。消控绿化环境维护部保洁部项目经理客户服务部工程维护部秩序维护队7物管员：办公室日常管理、各种费用收取等工作。工程维修部维修人员：负责物业管理区域内房屋及配套设施和相关场地的维修和养护。秩序维护队员：负责小区消防、车辆管理和公共秩序维护等工作。保洁部人员：负责小区公共部位的保洁工作。绿化部人员：负责小区公共部位的园林绿化维护保养工作。3．2项目经理职责1、在公司领导下，全面负责小区的日常管理工作。2、制订年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。3、负责检查、监督各项制度的执行情况。4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保小区员工有良好精神面貌和积极的工作态度。5、负责所管辖物业的装修审批，协调违章和投诉和处理工作，落实安全、防火工作。6、协调本部门与供水、供电和物业管理有关部门的关系，便于开展各项工作。7、认真完成工作职责内容和上级领导交办的其他的工作任务。83．3内部管理岗位职责分工1、客户服务接待人员岗位职责（1）认真贯彻和执行公司下发的文件和制订的各项规章制度，并负责报告工作。（2）做好节假日的值班工作确保随时能应付突发情况；及时高效地处理各项物业管理事务。（3）加强学习提高自身管理水平，不断提高员个人素质及业务技能。（4）加强本物业中心资产的登记和管理，防止财产损坏和流失。（5）作好与同单位及相关职能部门的联系协调工作，确保各项工作的正常开展。（6）执行回访制度，做好回访记录，加强与业主的交流和沟通工作，及时了解和倾听业主的意见和呼声。（7）完成公司交给的其他各项任务。2、物管员工作职责（1）努力学习物业管理知识及相关政策法规，不断提高自身业务素质与政策水平。（2）贯彻落实本物业中心各项管理制度的执行情况。（3）统计核对员工考勤，妥善保管公司各种文件。（4）受理客户投诉，了解客户对公司各种服务意见和9建议。（5）拟定本物业中心物品申购计划，并保证计划贯彻落实情况。（6）负责接待、办公室和物管费的收取工作。3、工程维修人员职责（1）爱岗敬业，加强工作责任心，熟悉本岗位安全操作规程，熟悉掌握岗位范围内电气设备的工作原理和设备性能，提高操作水平和应用能力。（2）坚守工作岗位，严格按照设备运行和维修保养制度规定，认真完成岗位任务。（3）因需停电作业，要提前通知相关用户，并耐心细致地做好解释工作，以取得用户的谅解和支持。（4）爱护工、用具，保证使用安全。作业现场要文明施工，合理使用材料，注意节约并做到料清、场地干净。（5）严禁非工作人员进入工作场地。（6）按规定对电源线路、配电房、用电设施、电梯等设备进行巡视检查和例行保养。（7）完成领导交办的其它工作。4、园林绿化员职责（1）遵守公司的规章制度，不迟到、早退和无故缺勤。（2）服从安排，听从指挥，做好植物、花卉的日常养护工作。10（3）学习并掌握各类植物的栽培技术，确保植物、花卉生长良好。（4）积极做好植物的防病、防虫及治理工作，确保植物免遭病、虫危害。（5）根据需要对花草进行施肥、浇水，清除杂草和修剪等工作，使植物生长茂盛、外形美观。（6）自觉维护环境卫生，不乱堆乱放，剪下的枝叶等要及时清理干净。（7）发现破坏绿化的行为要坚决予以制止或向领导报告。5、保洁员职责（1）负责物业建筑范围内道路、广场、绿化带、车场等公共区域地面的清洁工作。（2）负责大楼周围墙身、幕墙、路灯、宣传牌、雨棚、雕塑和排风口的清洁工作。（3）定期对室外排水沟、下水道进行清理、疏通。（4）负责对室外明装管线和明装公用设备设施的外表进行清洁。（5）负责室外垃圾的清运及垃圾桶的清洁工作。（6）遵守《员工守则》及公司管理制度，完成上级交办的其它工作。3.4日常管理制度1、制度保障11公司对企业管理、安全管理、卫生管理、维修管理、绿化管理、投诉处理等日常服务性工作，均制订了较为科学、较为完善的规章制度，并通过规章制度的严格执行，使管理工作程序化、服务工作规范化、分项工作细微化，从而可以有效地避免服务中出现的主观性和随意性，便于纠正服务工作中存在的不足之处。（1）公众制度业主须知，日常保养事项，绿化管理规定，清洁卫生规定，交通管理规定，消防管理规定，水电管理规定，有线电视管理规定，房屋、设施维修管理规定，防火注意事项。（2）工作流程秩序维护部工作流程，保洁工作流程，绿化工作流程，业主装修入住流程，水电维修工作流程，监控中心工作流程，财务工作流程，行政工作流程，客户服务工作流程，综合服务流程，应急事件工作流程。（3）程序文件管理职责，各级各类人员管理职责，质量体系管理程序，质量计划控制程序，采购控制程序，入住、绿化保洁、代办服务控制程序，秩序维护部服务过程控制程序，业主装修、维修服务过程控制程序，纠正和预防措施控制程序，培训控制程序，服务控制程序，统计控制程序。（4）操作性文件12南充市物业管理从业人员职业道德规范，南充市物业管理行业规范服务达标要求，保洁服务方法和要求，绿化养护方法和要求，秩序维护部人员工作方法和要求，车辆停放管理制度，突发事件或异常情况处理规定，消防安全管理规定，业主装修管理规定，违章装修管理制度，质量目标实施措施表，质量目标考评表，小区各类检查表，整改通知单。2、人才保障公司唯才是用，广泛面向社会，多渠道吸收优秀专业人才，实现各类人才的优化组合，有效保障服务质量。3、物质保障公司对每一个接管的项目，都会先期投入相应的经费，购置相应的办公用品、维修工具及材料、保洁机具及耗材等。全力保障每一个项目日常服务工作的正常运转。4、员工行为规范为把公司建设成为纪律严明、作风扎实、团结向上、充满活力的现代企业，公司全体员工要自觉遵守以下行为规范：(1)爱岗敬业，责任第一。在岗位工作中坚持原则，忠于职守，勤于学习，善于钻研，牢固树立责任意识，绝不失职。(2)遵章守纪，听从命令，严格遵守公司规章制度，坚决做到令行禁止，确保公司上、下政令畅通，步调一致。(3)追求一流，永不满足。对待工作精益求精，积极追求创造的工作，用心完成各项工作任务。13(4)按时作息，外出请假。严格遵守上下班作息制度，工作时间外出要履行请假手续。(5