远洋_江苏常州西太湖项目可研定位报告_187页

1江苏常州西太湖项目可研定位报告1.项目概况与属性研判2.市场研究与机会分析3.方案遴选与项目定位4.总体规划及产品设计5.开发策略与销售计划6.项目投资与收益分析7.综合分析与建议目录31.项目概况与属性研判2.市场研究与机会分析3.方案遴选与项目定位4.总体规划及产品设计5.开发策略与销售计划6.项目投资与收益分析7.综合分析与建议1.项目概况与属性研判4用地条件分析滆湖本案常州主城区武进核心区项目位于常州市武进区西太湖生态休闲园内，西太湖北岸；距离常州主城区约13公里、距武进核心区约9公里、距奔牛机场约26公里；西太湖原名滆湖，俗称沙子湖，位于武进西南部与宜兴东北部间，为武进和宜兴共享，是苏南地区仅次于太湖的第二大湖泊，滆湖面积约25万亩。项目位于是常州经济开发区内，该开发区是江苏九个省级开发区之一，总面积20.88平方公里。开发区重点发展三个区域：清洁工业园、创意产业园、生态休闲园。【区位概况】省级开发区——武进经济开发区，常州东南方向重点发展区域5用地条件分析本案花卉基地武进开发区生态休闲区常州主城区武进核心区常州大学城武进高新区【交通条件】路网发达，交通便利，距主城区约30分钟车程，未来规划前景看好延政西路沿江高速京沪铁路、城市高铁、沪宁高速、锡宜高速、常泰高速、京杭运河、常州机场、长江港口及园区配套完善的交通路网，为开发区提供了水、陆、空立体交通和快捷物流网络；根据未来规划，开发区附近将建成集多条高速公路与一体的交通枢纽，届时开发区与常州市区以及长三角重要城市的联系将更加紧密。6用地条件分析【地块概况】共由4个地块组成，位于生态休闲区核心区域。地块编号用地性质占地面积（㎡）占地面积（亩）A1住宅586273879A3办公4127562A4酒店141668213B1住宅520540781A1B1A3A47用地条件分析【四至与用地情况】水景生活区内，地块规整，规划水系面积大，与A3地块形成呼应西侧龙飞路西侧绿化带西侧龙飞河北侧同舟路东侧创业路东侧秋水河南侧孟津路南侧水系8【四至与用地情况】A3地块紧靠园区中轴路——长天路，地理位置优越。北侧孟津路地块内现状地块内工棚东侧长天路用地条件分析西侧创业路环湖北路9用地条件分析【四至与用地情况】A4地块位于园区核心景观揽月湾北岸，景观优势明显。北侧滨湖路东北侧商务广场项目南侧道路东侧边界南边界水景沿江高速跨湖大桥揽月湾风景区10用地条件分析【四至与用地情况】B1地块，与天安别墅、湖畔春秋毗邻，开发氛围较为成熟，但与其余地块相距较远且不够规整。北侧延政西路孟津路天安别墅地块内部平整东侧凤苑河东侧凤苑路天安别墅环湖北路11用地条件分析【环境景观条件】区域内环境清雅、比较宜居；绿化水平较高，特别是周界道路旁绿化带业已成型；揽月湾景区为区域景观环境大为增色。【配套设施】开发区内以产业园区为主，尚未形成居住氛围，因此商业、医疗等生活配套设施非常匮乏，因此项目开发必须对配套设施加以充分考虑。12武进区委、区政府领导高度重视西太湖区域的开发建设，相关建设、规划、国土部门积极配合推进区域开发;西太湖生态休闲区管委会拟将西太湖生态休闲区的范围扩大至环湖130多平方公里范围，将西太湖区域提升至滨湖新城的高度;管委会正加大基础设施投入和建设，目前延政西路、环湖北路、龙飞路、长天路、凤苑路等主干道已建成通车，核心区揽月湾已基本建设成型，目前正在着手进行湖水的清淤;同时，拟出让土地的用地指标将于8月份取得，目标土地最快将于10月份挂牌上市;按照土地方“住宅与公建合理搭配、协调开发”与我司“不低于1000亩土地”的要求，管委会拟定了两套方案，供我司参考，其中均包括：700-800亩的住宅：要求结合城市设计要求，出具概念规划方案，作为制定控规的参考62亩的办公：要求建设核心区最高的地标性建筑，城市设计为180米的双子塔形213亩的酒店：要求建设五星级酒店写字楼、酒店地块必须在3年内开发完成对A1或B1地块分别进行容积率1.0和1.5的两种可行性研究项目背景与商务条件基本产品形态=五星级酒店+写字楼+住宅13项目背景与商务条件方案一：A1（住宅879亩）+A3（办公62亩）+A4（213亩）=1154亩方案二：B1（住宅781亩）+A3（办公62亩）+A4（213亩）=1056亩方案一1154亩方案二1056亩【项目备选方案】14项目基本属性判断距市中心约15公里，相对偏远，没有成熟居住氛围，但初现高端环境；景观优势明显，但休闲度假氛围尚未形成，将经历较长的培育期；外部路网业已形成，规划利好预示未来发展空间广阔；【外部属性】地块内部平整，部分水系业已成型，内外部道路正在紧张施工中；揽月湾景观区建设已经基本完成，对地块开发较为有利；地块相距较近，便于统一形象、规模开发。【内部属性】公建部分3年内巨大的资金占用，必须合理控制公建产品类型和规模；A1、B1地块的合理筛选，确定最佳组合方案。合理的开发策略与产品策略，形成快速开发、持续发展、降低风险的目标；【需要解决的问题】具备开发以低密度为主的休闲度假产品的潜力和优势；写字楼、五星级酒店地块运作模式将决定项目成败重要问题。151.项目概况与属性研判2.市场研究与机会分析3.方案遴选与项目定位4.总体规划及产品设计5.开发策略与销售计划6.项目投资与收益分析7.综合分析与建议2.市场研究与机会分析宏观经济分析常州城市概况常州房地产市场分析区域房地产市场分析市场机会小结【全国宏观经济】摆脱经济危机阴霾，宏观经济保持持续快速增长16•GDP、全社会固定资产投资、房地产开发投资均保持高速增长2009年，我国国民经济增速为8.7%，实现国内生产总值335353亿元。全社会固定资产投资额为224846亿元，增长30.1%；完成房地产开发投资36232亿元，增长16.1%。宏观经济分析【全国宏观经济】－居民潜在购房消费能力较强17•社会消费品零售总额、居民储蓄存款余额和人均可支配收入增长较快2009年，我国社会消费品零售总额为125343亿元，增长15.5%；城乡居民储蓄存款余额达264761亿元，增长19.5%；城镇居民人均可支配收入是17175元，增长9.8%。宏观经济分析18•江苏省国民经济增速高于全国平均水平2009年，江苏省实现国民生产总值34061.2亿元，增速达12.4，高于全国GDP平均增速。完成全社会固定资产投资18751.6亿元，增长24.5%；完成房地产开发投资3338.6亿元，增长8%。9.210.316.538.6282820.321.822.724.50816243240040008000120001600020000全社会固定资产投资额（亿元）增长（%）【江苏宏观经济】江苏省国民经济增速高于全国平均水平宏观经济分析【江苏宏观经济】江苏省城镇居民人均可支配收入较高19•江苏省城镇居民人均可支配收入高于全国平均水平2009年，江苏省社会消费品零售总额为11484.1亿元，增长18.9%；城乡居民储蓄存款余额为20080.6亿元，增长20.1%；城镇居民人均可支配收入是20552元，增长10%。宏观经济分析【江苏宏观经济】江苏省城镇居民改善型购房需求旺盛20•江苏省城镇居民人均消费支出能力的增强为其改善居住条件提供了物质支撑2009年，江苏省城镇居民人均消费性支出为13153元，增长9.8%。与此同时，江苏省城镇居民人均住房面积由2000年的12.15平方米提高到2009年的32.9平方米。十年间，江苏省人均住房面积增加了20.75平方米，增长了近2倍。宏观经济分析211.项目概况与属性研判2.市场研究与机会分析3.方案遴选与项目定位4.总体规划及产品设计5.开发策略与销售计划6.项目投资与收益分析7.综合分析与建议2.市场研究与机会分析宏观经济分析常州城市概况常州房地产市场分析区域房地产市场分析市场机会小结【城市地位】长江三角洲地区重要的现代制造业基地22•常州是江苏省重要城市，位于长三角核心区，毗邻上海。常州，江苏省13个省辖市之一，位于长江三角洲中心地带，地处江苏省南部。北携长江，南衔太湖，与上海、南京等距相望，与苏州、无锡联袂成片，构成了苏锡常都市经济圈，区位优势明显。常州，全市总面积4385平方公里，总人口440.7万，其中市区面积1864平方公里，人口217万。现辖天宁、钟楼、新北、武进和戚墅堰区五个行政区，还有金坛、溧阳两个县级市。常州市概况【区位交通】坐落于长江南岸、水陆空交通极其便利23•常州市内、外部交通动线发达常州水陆空交通便利，老京沪铁路（常州站为特等站）、京杭大运河、312国道和沪宁、宁杭、常宁，沿江高速（常苏），常澄，锡宜等高速公路，以及江苏第2大机场，4E级民航常州奔牛国际机场，构成了常州发达的外部交通网。近年，在建的京沪高速铁路、沪宁城际铁路和总长近八十公里的城市高架快速内环路网，以及正在积极筹建的4条城市轨道交通线，还有已于2008年开通的快速公交线路系统，编织了常州完善的内部交通网。常州市概况【文化历史】拥有2500多年历史的江南文化古城24常州即是人文荟萃之地，又是新兴工业城市常州素有“三吴重镇，八邑之都”之美誉，距今已2500余年历史，是江南著名的鱼米之乡。古时称延陵、毗陵、晋陵、兰陵，隋文帝时定名为常州。常州是近代中国民族工商业的发祥地之一，现今以农机制造业、输变电设备制造业、汽车及配件制造业、新型纺织服装业四大支柱产业为龙头，带动电子信息、新型材料工业、生物医药及精细化工三大新兴产业的发展，着力打造先进制造业基地，已初具规模和品牌效应。常州市概况【常州市经济发展】经济快速发展，可持续能力很强25•常州市经济发展水平快速提升2009年，常州市国内生产总值为2518.7亿元，增长11.7%；城乡居民储蓄存款余额是1756.2亿元，增长22.7%；社会消费品零售总额为901.4亿元，增长18.9%。常州市概况【常州市经济发展】城镇居民收入、消费、居住水平逐年提高26•常州市城镇居民人均住房面积是35平方米2009年，常州市城镇居民人均可支配收入和人均消费性支出分别为23751元、15961元。城镇居民人均住房面积为35平方米，比江苏省人均住房面积多出2.1平方米。常州市概况【城市发展方向】－长江三角洲地区重要的中心城市27•城市定位现代制造业基地、文化旅游名城•城市发展目标现代制造业发达、人民生活富裕的经济强市；历史文脉彰显、现代科教先进的文化名市；连东接西、承南启北的区域性枢纽城市；以人为本、人与自然和谐的生态城市。•城市规模2020年主城区人口180万人，建设用地规模216平方公里。常州市概况【城市发展规划】－市区形成“一城、七片”的结构28•规划范围规划分三个层次：即市域4375平方公里；市区（武进/新北/钟楼/天宁/戚墅堰五个区）1864平方公里；主城区--市区内集中建设的连绵区。•市区布局结构市区形成“一城、七片”的结构形态，“一城”即常州主城区；“七片”即主城外围的孟河、卜弋、奔牛、湟里、漕桥、洛阳、横山桥共七个片区。•主城区结构形态主城区形成“一体两翼八组团”的空间结构。“一体”：即中心城区，为城市的本体。“两翼”：南翼即武南组团，北翼包括新龙、新港二个组团。新北区钟楼区武进区戚墅堰区天宁区常州市概况【城区规划】－主城区为“一体两翼八组团”的空间结构29中心组团：全市商贸、金融和文化中心。高新组团：发展高新技术产业及行政中心、大型生活社区、现代旅游休闲区和城市北部商贸副中心。城西组团：发展机电一体化、生物医药、新材料、机械制造等低、无污染的现代制造业、现代物流业和钟楼区公共服务中心。湖塘组团：科教、休闲旅游、生态居住和高新技术产业为主，以高等职教和淹城遗址为特色和城市南部商贸副中心。城东组团：发展机车制造、纺织、印染、汽配、食品及现代物流业，同时配置居住和公建用地。新龙组团：生活居住，新北区公共服务中心、电子工业园和高新技术研发基地。新港组团：港口、重化工、环保、能源产业和物流业、水厂、污水厂等大型市政