遵义中天遵义商业街项目评审稿整体定位

中天遵义商业街项目发展战略与整体定位谨呈：贵州中天置业2019/9/7本报告是严格保密的。2项目研究顾问工作的阶段划分第一阶段项目基础资料研究第二阶段整体定位与发展战略第三阶段项目启动区物业定位及发展建议第三阶段项目营销战略及启动区营销策略2006/112007/12007/32007/4本项目的整体定位是什么？需要怎样的发展战略来支持整体定位的实现？如何规划来实现整体定位？总体规划和区域功能布局原则是什么？核心区如何选择？经济测算和投入产出估算？遵义市场各类产品供应总体状况研究遵义市场各类客户需求研究成功案例启动策略研究本项目启动策略分析本项目物业发展建议研究工作最终成果整体定位与发展战略各个功能区的定位与发展策略整体启动策略，启动区选址启动区物业构成和布局建议营销战略的制定营销策略的制定成功综合体营销案例研究媒体策略启动区营销策略地块属性界定地块价值解析及价值排序市场供求调研及消费者访谈协助规划局完成规划方案和景观设计方案基础资料研究整体市场判断整体营销战略启动区营销策略本报告是严格保密的。3报告思路项目问题界定案例借鉴项目发展模式判断相同发展模式成功案例总结与启示整体定位功能布局经济测算发展模式地块解析目标分解功能定位分期开发项目解析项目发展模式研究项目定位、布局与分期开发本报告是严格保密的。4项目解析项目地块基本情况及技术指标项目地块周边交通情况项目地块自然&人文资源项目地块周边商业发展情况项目地块高差情况项目地块拆迁情况地块解析目标解析项目问题界定第一部分本报告是严格保密的。5占地12万平米建面60万平米的遵义最大的旧城改造项目，距核心商圈200米占地面积：116933平米，分成两块，临万里路1160m，进深15-110m；土地价格：约4.19亿元，拆迁改造项目，政府承诺为净地，07年6月交付，目前拆迁进展比较顺利，最迟年底可以交地；容积率：5.0，可调，建筑面积约60万㎡，其中商业初定10万㎡。会址☆距遵义会址1200m距丁字口商圈200m地块2——占地6210㎡沿万里路140m火车站市政府地块1——占地104398㎡沿万里路1160m进深15-110m进深15m进深110m本报告是严格保密的。6根据中长期规划，南部将形成两个城市副中心，城市向南发展，万里路作为城市核心的地位得到强化中心居住区，人口以疏解为主，规划人口25万忠庄片区，未来城市副中心，规划人口19万南白片区，未来城市副中心，规划人口23万董公寺片区，以轻工业为重点，规划人口6万药业园区规划工业园区遵义县城龙坑镇镇区南宫山片区，以轻工业为重点，规划人口6万本报告是严格保密的。7地块周边路网发达，其中万里路是从南部进入市中心的咽喉要道中山路万里路海尔大道外环路白杨路丰乐路桃溪路火车站方向走马路大兴路民主路步行街万里路为双向4车道，人车相对混杂白杨路为双向2车道，人车较少外环路为双向6车道☆本报告是严格保密的。8地块拥有强势的自然资源：遵义母亲河湘江环绕地块900米，宽30-45米，并能近望山景万里路☆900米湘江，最宽处45米，丁字口可沿河边步道徒步到达洛江待治理，但对地块影响相对不大h-3m治理过，垂钓的好地方郁郁葱葱的小山，海拔900米左右两边山坡最小距离900米，最大1200米，距离地块最近约150米h：880m本报告是严格保密的。9地块周边有一定人文资源：学校、历史遗迹和庙宇☆文市一中迎红桥遵义三中近在咫尺市三中文抗战期间浙大教授住处迎红桥1935：红军由此进入遵义迎红桥现状：进入城区的必经点回龙寺湘山寺黔北著名的的庙宇——湘山寺香火旺盛丰乐小学文本报告是严格保密的。10随着洛江治理、电厂搬迁、市医院的迁建，地块的价值将进一步提升☆电文市医院文市医院目前位于地块内，随着项目的启动，有两个方案待裁决——·后退100米重建；·南迁1000米外的南门关。华电遵义电厂，即将搬往桐梓主要风向本报告是严格保密的。11万里路紧靠遵义核心商圈——丁字口，但片区商业发展水平很低，周边多为破旧的居民区，面临改造•万里路片区北起狮子桥、南到迎红桥、东到外环、西至凤凰山，共2.42平方公里，目前常住人口3万多人，暂住8000-10000人，多是小摊小贩。•辖区内有二十多家企业，但老企业比其他地方多，多数垮掉。•居民搬迁出去的多。本报告是严格保密的。12地块内海拔在810-825米之间，地势相对平坦，部分山丘需开挖和建护坡，投入增加不会太大•地块海拔在810-825米之间，相对平坦。•由于河道退红线、建筑规范要求，改造后建筑面积到60万平米难度也大。沿河道建设属违规行为，改造后需要后退15m少部分山体需要开挖和建护坡，增加些许成本地势起伏不大本报告是严格保密的。13地块现办公用房以及居民区多达90万平米，由城投公司代表政府进行拆迁，接近完成•据万里路居民办事处魏主任介绍，地块范围内涉及居民8000户，建筑面积约90万平米。•二次拆迁：居民多是80年代丁字口拆迁改造搬来的。•2年前，一香港客商曾做投资调研，发现难度太大，就放弃了。•遵义城投公司3年前开始做改造准备工作，1：1拆赔，在周边建设了大量的回迁房。拆迁规模大，难度客观存在地块后面的回迁小区白杨路回迁小区回迁小区建设进展顺利，地块内大部分居民已经搬迁，部分可以进行开发调研手记：项目组接触的遵义人中有30%曾在万里路地块居住，影响力可见一斑，对中天则十分信任地块现为南方电网、市医院等办公用房以及居民区，建筑面积多达90万平米，生活环境较差，城投公司代表政府进行拆迁，1：1周边安置，已进行3年，接近尾声本报告是严格保密的。14政府最大化承担拆迁问题，企业风险已最小化，关键是地块交付的时间能否及时最后的守望人：搬迁只是时间问题•未搬迁的电力公司和医院问题都比较好解决。•部分居民不满意在于：违章加盖不赔偿和对房屋面积计量不满意，达成妥协还不是太难，关键在于政府愿意与否。拆迁问题的解决需要政府方面的妥协和努力•根据与政府的协议，4.19亿元地价款是分期交付，只有净地才可能全付。•由于重建后面积的大比例“缩水”，该项目政府基本是收支平衡，考虑到地块“城市门户”的特殊位置，出于形象和政绩需要，政府已没有退路。•拆迁由政府背景的城投公司全权负责，中天不参与，风险已最小化。交地与付款挂钩，主要压力在于当地政府借助在贵州政界、地产界无出其右的影响力，本项目地块07年交付只是时间问题，尤其是部分地块已经可以动工，对分期开发不构成太大的影响本报告是严格保密的。15项目地块属性总结：城市中心、具有强势资源的大规模高容积率项目55535344政策支持地势地貌区域环境商业潜力生活配套人文资源自然资源区位交通老城最大的开发地块，距离丁字口500m，交通及其便利900米湘江水环绕、青山，但会限制高层建筑排布聚集了学校、历史遗迹和庙宇相对缺乏，有待完善区位优势明显，北衔南联，商业发展潜力大目前较差，城市改造完成、电厂搬迁后，环境将极大改善落差不大，但有部分山体需要处理中天具有极强的资源整合能力，政府全力支持，拆迁风险最小化城市中心强势资源大规模高容积率地块解析盘点本报告是严格保密的。16项目解析地块解析目标解析项目问题界定本报告是严格保密的。17作为遵义最大的旧城改造项目，本项目的开发需符合项目各方主要参与者的目标提升城市形象提高土地使用效率土地增值产生聚集效应，吸引投资形成新的经济增长极现代化、国际化的生活公共活动空间高档的居住和消费需求对城市的归属感和自豪感实现丰厚的开发利润提升品牌降低开发风险提升持有物业的投资价值从城市层面，一个大型综合体项目的主要参与者包括了开发商、政府和市民三个方面。目标解析本报告是严格保密的。18综合体（complex）——综合体是将城市中购物、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文化、娱乐、休闲等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的建筑或建筑群。旅游商业商店写字楼展厅住宅餐饮会议厅广场酒店酒吧电影院公寓文化比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大本项目就是一个综合体被称为“城中之城”的都市综合体能满足各方面的需求，实现本项目的目标本报告是严格保密的。19较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；多种功能有机匹配，可以减少投资风险；具长期投资价建筑综合体能成为一个区域的标志，能成为一个区域政治、经济、文化中心；且有庞大的辐射作用，也因此具有长期投资价值。综合体多种功能有机匹配，可以减少投资风险，提升投资价值，带来丰厚的开发利润本报告是严格保密的。20综合体具有高形象、标志性的特点，可以成为“城市名片”，提升城市形象、张扬城市个性，使所在城市的居民产生归属感，同时也可展示开发商实力，实现开发商品牌增值二十世纪大规模的工业化，导致了城市千篇一律的建筑结构，而地标建筑综合体的“标识性”具有视觉价值和象征价值的双重作用，对于提升城市形象、张扬个性、使所在城市的居民产生归属感具有重要意义◇城市名片特征知名度、美誉度、代表性、独特性、稀缺性；震撼力、号召力、影响力；是城市的资源、竞争力和生产力本报告是严格保密的。21综合体可以提高土地使用效率，节约土地，增加公共空间，带来土地增值，同时通过三维立体交通系统，解决一部分交通问题综合体通过三维空间构筑立体交通系统，区域的通达性比较好；同时，综合体信息化程度比较高，信息传递比较快，降低了交通和沟通成本。综合体各功能之间的相互支撑与融合，使得人与人、活动与活动之间的互动需求为彼此提供利益，再加上沟通和交通成本的降低，会产生集聚效应，形成财富中心。财富中心会对周围的土地产生波及性，引起土地的增值。一个综合体的开发通常是从地上到地下，在三维空间进行的，提高了土地的利用率，节约了土地。在提高土地使用效率的同时，综合体与城市之间需要很多的的过渡空间，从而形成大量的城市公共空间。本报告是严格保密的。22综合体能产生聚集规模的效应，吸引大量投资、企业及商家，推进城市的现代化和国际化，满足市民的高档消费和居住需求，成为城市新的增长极建筑功能的复合使产业链深度糅合，也聚变了巨大的经济能量，使财富魅力进一步升级。位于城市核心、高形象、配套极其完善的综合体可以满足市民的高档居住和消费需求。综合体还带来了现代化与国际化的生活，推动了城市的进步。本报告是严格保密的。23项目解析地块解析目标解析项目问题界定本报告是严格保密的。24►中天关心的问题：1.各物业类型如何配比？合适的商业体量是多少？2.在现行土地增值税政策条件下，如何控制开发节奏？3.如何打造住宅产品的性价比？4.商业街区如何规划？5.如何使项目与旅游、文化整合到一起？►中天提出的目标：1.以预售回款实现项目的滚动开发2.利润最大化3.实现每一期产品的快速销售4.通过此项目树立中天在遵义市场的影响力在梳理了开发商的目标和关心的问题之后，我们发现本项目的核心问题是：大规模综合体如何成功开发？本报告是严格保密的。25四线城市中心强势资源大规模紧凑型综合体成功开发问题项目问题界定5.0容积率约60万㎡建筑面积116，933平米占地面积位于城市中心拥有强势自然和人文资源规模大，容积率高本报告是严格保密的。26项目发展模式研究综合体的不同发展模式本项目发展模式的选择与本项目相同发展模式成功案例总结与启示第二部分本报告是严格保密的。27模式一：以商业为核心功能的发展模式officeshopping(主)+hotel……apartment案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城模式四：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的发展模式hotel+office+shopping+apartment+……案例：香港太