鄂尔多斯铜川路项目定位报告

鄂尔多斯铜川路项目定位报告郑州正源行目录营销背景项目分析印象鄂尔多斯印象东胜项目定位营销背景建立考核问责机制首套90m2以上首付3成二套房首付5成，利率1.1.倍三套停贷，限购政策出台端倪对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行确保完成2010年580万套限制有违法违规企业购地房价过高，上涨过快，供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数家庭首套首付3成，二套首付5成，利率1.1倍，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房契税优惠仅适用于家庭首套普通住房，取消个税优惠违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票，公司债券和新购置土地，银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期双率上调金融机构存款准备率6次上调，累计上调3%至18.5%,存贷利率2次上调，一年期存贷利率累计上调0.5%，其它各档次利率相应调整房产税重庆、上海出台房产税全面限购先后有34个城市实行楼市限购，其他重点城市陆续出台限购政策强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求约谈问责机制国务院三度发文调控楼市，抑需求、促供给力度空前2010年4月2010年9月2011年1月机遇呼市的限购调控，将使地市客户向省会溢出的趋势得到抑制，回流的客源及资金将给鄂尔多斯市房地产发展带来机遇。风险限贷亦压制了客户的需求，同时使改善型需求客户的购房门槛提高；调控的不断升级，将使得市场客户购买信心不足，观望气氛浓厚；调控给三线城市带来既有机遇又有风险1月，国务院常务会议推出“新国八条”。其中第六条规定，各直辖市、计划单列市省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要从严制定和执行住房限购措施。项目分析区位分析项目位于东胜区东南，位于铜川路（距乌审街交4KM），周边主要路网已经形成，可通过铜川路联经乌审街、鄂尔多斯大街；项目位置处于城区边缘，周边基础配套极其缺乏，难以满足日常生活需求；远离商业中心，距最近人口密集区（富兴路）5KM，距美特好广场10KM。位于城市东南，属正在开发区域，主要路网成型，生活氛围淡薄商业中心★区域配套项目除教育资源外其他城市生活配套极其不完善，发展极其不成熟。商业、环境配套2KM：生活配套：东方欣园超市；休闲配套：康乐公园7KM：生活配套：东兴时代广场（未开业）；休闲配套：东胜森林公园8KM：休闲配套：体育场教育、医疗2KM:教育：东方实验幼儿园、东方实验小学、培正中学3KM:教育：福兴小学、第十完中、东方汇文中学、东方小学（铜川）8KM:教育:东联现代中学、万佳小学9KM:医疗：鄂市第二医院区域配套大量空白远景规划：交通：铜川路长途汽车站医院：铜川镇项目四至项目周边均为空地，东面距铜川路约300M;周边项目均为正在开发，整体档次不高；项目四至南面：空地东面：铜川路西面：空地北面：七一路项目昭示性较差，区域生活氛围淡薄，展示形象较差项目属性界定区位属性：区域发展不成熟主城区与铜川汽车博览园连接区域，片区基础配套不完善，生活十分不便偏离主城区市区东南部，距商业中心10KM项目属性：昭示面不足项目四面不临主干道，昭示性不足产品存在突破条件1.69的容积率，21.76%建筑密度，可使项目产品与市场产品形成差异开发量大，品质较低项目周边项目开发量大，形态多样，整体品质较低规模较小项目总建8万方，在市场中属“小盘”核心问题片区发展落后，开发量大竞争白热化，本项目是否存在发展机会，能否实现销售？城市层面站在城市发展的轨迹上思考，研究项目可行性基于区域整体发展的角度挖掘价值，指导项目整体定位方向市场环境研究市场环境，判断项目发展空间及市场机会制定项目定位及产品方案。研究线索针对核心问题，我们的研究视角将从城市层面及市场环境两个线索展开：印象鄂尔多斯历年GDP情况（亿元）47906091.17761.897251162015.0%27.2%27.4%25.3%19.5%02000400060008000100001200014000200620072008200920100.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%GDP增长比对0.00%10.00%20.00%30.00%内蒙15.00%27.16%27.43%25.29%19.49%全国11.00%13.00%9.00%8.00%10.10%20062007200820092010GDP（亿元）全国排名2000年1400242010年1162015内蒙古--黄金十年，经济快速发展，GDP增长远高于全国GDP增长实现由资源转换到以发展战略性新兴产业为主的产业升级跨越，未来经济发展潜力巨大.鄂尔多斯市位于内蒙古自治区中南部，西、北、东三面被黄河环绕，与包头市、呼和浩特市隔河相望，构成内蒙古中部区域经济的“金三角”。南部临古长城，与晋、陕、宁三省毗邻，具有对外开放的地缘优势。全市辖东胜区、伊金霍洛旗等8个旗区，全市总面积8.7万平方公里，2009年末全市常住人口162.54万人。随着经济的快速发展以及城市知名度的提高，城市的外向特征不断增强，每年新增外来人口将近10万人。鄂尔多斯是典型的资源性城市，因“扬（羊）眉（煤）吐（土）气”著称，其中煤炭储量占全国1/6，天然气储量占全国的1/3。鄂尔多斯——鄂尔多斯位于内蒙古中南部，资源得天独厚、极大丰富，与包头市、呼和浩特构成内蒙古中部区域经济的“金三角”经济发展——鄂尔多斯市凭借雄厚的资源优势，近年来经济迅猛发展，城市经济实力及增长速度连续几年居自治区前列历年GDP情况010002000300020.0%21.0%22.0%23.0%24.0%25.0%26.0%27.0%GDP（亿元）8001150.9160321612643增长24.0%25.8%22.9%23.0%22.3%20062007200820092010城市2010年GDP排名鄂尔多斯2643亿1包头市2460.8亿2呼和浩特1850亿3中国社会科学院发布的2009年《城市竞争力蓝皮书》中，鄂尔多斯市在综合增长竞争力城市中排名第一；鄂尔多斯2008年人均国民生产总值已超过北京、上海。在全国城市人均GDP排名中列第一位。历年人均GDP情况05000010000015000018.0%19.0%20.0%21.0%22.0%23.0%24.0%人均GDP（元）56737.675161102128134361增长21.0%23.6%19.9%20.0%2006200720082009收入水平——依托富集的资源基础，人民生活水平得到快速提升，同时也孕育了大量财富人群历年人均可支配收入01000020000300000.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%人均可支配收入（元）1300216226194352188325205增长17.9%24.8%19.3%10.9%15.2%200620072008200920102010年，人均可支配收入达到25205元，位居内蒙古首位。2010人均可支配收入比对（元）25205230902259718897050001000015000200002500030000鄂尔多斯包头呼和浩特郑州阿勒腾席热区城市发展——随着城市空间拉大，将形成“一城两片三区”的空间布局和职能分工，东胜片区将成为区域商贸中心“一城两片三区”“一城”鄂尔多斯都市区；“两片”东胜片区与康-阿片区“三区”东胜、康巴什与阿勒腾席热区东胜片区－区域传统商业贸易服务中心随着行政、经济管理功能向康－阿片区转移，东胜片区将更多担负起区域商贸中心的功能康－阿片区－新政治经济文化中心康－阿片区作为市政府重点发展的新区，将担负起全市的行政、经济管理职能城市化率比对0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%鄂尔多斯57.10%61%65%68%70%全国43.90%44.90%45.68%46.60%47%20062007200820092010《鄂尔多斯都市区城市空间发展战略规划》中对于康巴什-阿镇片区的发展定位为：鄂尔多斯市的政治、经济、文化中心。城市面貌较新，市政府迁入康巴什新区距离老城区25公里，车程约20分钟。2006年7月31日，鄂尔多斯市府正式迁址新区。目前行政办公区域基本形成，行政、事业单位已经迁入。定位于政治、经济、文化中心。城市面貌较新但生活及商业配套匮乏，居住氛围还没有形成生活、商业配套在建，居住氛围不佳区域内道路建设完善。生活、商业等配套不齐全，中心商业带处于在建状态。康巴什：强力的政策拉动，但与老城联系较弱，未来将主要分担老城分化出的行政和文化功能康巴什新区达拉特路配套相对成熟生活、商业配套较为成熟。商业配套主要集中在达拉特街和伊金霍洛街两侧，以大型超市、百货为主。城市面貌落后，处于城市升级、更新阶段城市传统核心区，但城市面貌较差。主要为旧城拆迁改造项目，规模一般较小，同时由于拆迁困难，城市升级改造进程较慢。鄂托克街鄂尔多斯街核心商圈生活、商业配套相对成熟，是城市核心商业中心，但城市面貌落后，目前处于城市更新/升级发展阶段随着城市行政管理、经济管理职能向康巴什新区转移；东胜远期将成为区域传统商业贸易服务中心，重点为居住及都市型工业。东胜老城区：城市资源丰富，配套完善，城市核心商业中心，目前处于城市更新/升级发展阶段东胜区印象东胜经济印象历年GDP情况（亿元）186.89290.1405507639.1634.2%39.6%25.2%26.1%23.7%0100200300400500600700200620072008200920100.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%历年人均GDP(元)52389757209535711745428.6%44.5%25.9%23.2%02000040000600008000010000012000014000020062007200820090.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%2010年鄂尔多斯旗区GDP排名旗区GDP(亿元)排名准格尔旗671.141东胜区639.162伊金霍洛旗472.973达拉特旗338.674鄂托克旗273.395乌审旗189.496鄂托克前旗50.237杭锦旗50.148经济发展--经济实力强，高速发展，近几年年均增长25%以上2010年东胜GDP在旗区排名位列第二，人均GDP达到117454元消费水平--居民消费能力强，社会消费品零售额以约30亿元/年额度增长，可发展空间大2010年东胜区每百户城镇居民拥有家用汽车45辆，街道上悍马、奔驰、宝马、陆虎等豪车随处可见历年人均可支配收入01000020000300000.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%人均可支配收入（元）1409117545225002188327002增长19.2%24.5%19.3%10.9%23.4%200620072008200920102010年城镇居民人均消费结构图28.10%18.96%15.28%8.64%6.51%13.65%3.59%5.28%食品衣着交通和通讯教育文化娱乐服务居住家庭设备用品及服务其他商品与服务医疗保健84104.6132157.818605010015020020062007200820092010社会消费品零售总额（亿元）产业结构--产业结构合理，第三产业占据主导2010鄂尔多斯产业结构2.70%60.20%37.10%2010东胜产业结构0.29%39.22%60.49%第一产业第二产业第三产业相比于鄂尔多斯整体以第二产业为主的的经济结构，东胜的第三产业占经济总量的60%，经济发展更具有潜力房地产印象历年房地产投资情况02004006000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60