瓮安华都嘉苑招商规划、商业概念方案建议书

招商规划及商业概念方案设计及建议书温州联商房产营销机构华都·新天地Huadu·CosyNew瓮安中核·首席城市综合体一、“华都·嘉苑”项目认知二、项目招商战略规划三、项目招商策略四、项目招商推广战略进程目录第一部分“华都·嘉苑”项目认知简介：华都·嘉苑隶属贵州福明置业，项目整体达130万平方米，在瓮安房产史中实属罕见，华都嘉苑人继承了闽商的“敢为人先，开拓进取精神”，目前在瓮安属于面积第一、楼高第一、环境第一、地段第一，先后被评为贵州省“标志性”建筑，黔南州“示范”楼盘称号，是瓮安县重点工程、形象工程。“华都·嘉苑”项目认知（一）项目介绍：位置：位于瓮安县老中街开发商：贵州福明置业有限公司项目总体经济指标：总用地面积：232068㎡总建筑面积：1149070㎡一期项目经济指标用地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）住宅（㎡）商业（㎡）地下车库（㎡）547186.04348517.98249763.2680536.1318218.59项目案名：将原有的“华都·嘉苑”更改为“华都·新天地”“华都·嘉苑”案名更改建议（二）案名释义：原有的华都嘉苑案名有一定的局限性，过于偏向住宅的气息，对于商业包装及销售很难体现和捕捉宣传点，为能有效对项目商业及住宅同时宣传推广做好铺垫，项目建议采用“华都·新天地“名称，主要为体现整个商业板块是以“国际化商业街区、城市一站式购物广场”作为主打的商业规划主旨，住宅上更能表现“老城区，新天地”突出整个项目是以“城市精英时尚”作为推广定位规划的策略点即卖点和亮点。第二部分项目招商战略规划招商战略规划1.1招商战略规划思路（A）打造城市新型购物、构建大瓮城“首席城市综合体”1.1招商战略规划思路（B）考虑本案对瓮安商业格局的全新影响，以现代化都市商业形象展现给市民，充分突出时尚、休闲、生活、个性、活力、引领、大气、增值的元素做为规划基点。招商战略规划1.1招商战略规划思路(C)“7+”招商模式（具体为7家次主力店+街区专卖+生活配套+淘宝小铺）7家次主力店康体足浴休闲餐饮时尚火锅商务酒店量贩KTV精品家俱城电器连锁商场+街区专卖生活配套淘宝小铺招商战略规划1.1招商战略规划思路(D)时尚购物+智趣休闲+精彩娱乐+旅游观光+乐派生活招商战略规划1.1招商战略规划思路(E)连锁超市+连锁家电卖场为先导，整合黔南州、贵阳区域商户为主，以福泉、遵义商户为辅，集浙江、福建、湖南、江西等商会资源为拓展点。连锁超市+连锁家电卖场黔南州贵阳区域福泉遵义浙江、福建、湖南、江西商会资源招商战略规划1.1招商战略规划思路(F)规划思路关键词：市场需求居民需求调查分析表16%13%17%12%7%10%9%6%8%2%超市家电连锁商场商业城（百货、淘宝）品牌时尚餐饮咖啡厅、茶餐厅商务酒店品牌专卖店珠宝店游乐场通过居民需求调研，超市、家电连锁商场、商业城（淘宝小铺）时尚餐饮的需求很活跃招商战略规划1.2招商战略规划说明根据开发公司的战略要求，建议将华都嘉苑的招商分为两大战略步骤规划：A、战略招商——以项目开发战略为指导，以营销战略规划为中心，开展与主力（品牌）大商家、城市影响力品牌商家战略合作及全程营销配合工作等。B、实质招商——按项目商业定位、招商规划实施、开展目标客户（商家）具体洽谈、签约及协同媒体宣发布工作等。（1）战略招商规划（计划面积：19548.9㎡）规划区域：都市生活功能区1F；主题百货功能区1F~3F；主题购物文化广场功能区1F~2F；金融功能配套区（2）实质招商规划（计划面积：38951.95㎡）规划区域：都市生活功能区3F；主题购物文化广场功能区2~3F；金融功能配套区3F（3）战略招商与实质招商规划（建议）明细表如下：招商战略规划区号规划区域楼层拟招商面积（㎡）拟招商业态备注NO.1都市生活中心功能区1F143.33品牌鞋服专卖、珠宝化妆品品牌商家战略联盟配合互动营销NO.2主题百货功能区1~3F（部分二三层）14332品牌运动休闲、鞋类名品、淘宝小百货品牌商家战略联盟配合互动营销NO.3主题购物文化广场功能区1F4996品牌男装、3C城品牌商家战略联盟配合互动营销NO.4金融配套功能区1F599.35证劵公司品牌商家战略联盟配合互动营销1.3战略招商规划（建议）明细表招商战略规划国际连锁家电卖场：国美电器、苏宁电器咖啡餐厅连锁：两岸咖啡、上岛咖啡、在水一方、圣彼得宝、维也纳等个人护理品牌及药妆一体店：屈臣氏、自然堂、一树药业、苏家爱华等家居连锁：全友家私、双虎家私、上海月星家居连锁通讯数码连锁：中国移动、中国电信、中国联通、中博手机、中捷通讯品牌集成店：贵州地区综合影响力（知名度、销售业绩）排名30强品牌（含男装、女装、童装、运动、鞋类、珠宝、奢侈品等）1.4战略招商目标客户招商战略规划区号规划区域楼层拟招商面积（㎡）拟招商业态备注NO.1主题百货功能区2-3F1532商务办公/NO.2主题购物文化广场功能区2-3F12182.13C连锁家电大卖场、足浴、快捷宾馆、休闲餐饮、时尚火锅、量贩KTV/NO.3都市生活中心功能区3F6137家居家纺生活广场/NO.4金融配套功能区1F967证劵公司/1.5实质招商规划（建议）明细表招商战略规划餐饮连锁：两岸咖啡、上岛咖啡、在水一方、圣彼得宝、维也纳、德克士等国际连锁家电卖场：国美电器、苏宁电器品牌连锁火锅城：海底捞火锅、小肥羊、秦妈火锅、德庄火锅、澳门豆捞、0048、巴国口福等西餐厅：德克士、豪享来、爵士岛、爵士牛排、巴比克牛排、豪尚豪、金太子等健身房：宝力豪健身、青鸟健身、金吉鸟健身、良子健身、中体倍力健身、原力健身等瑜伽会所：凭海听风瑜伽、元泉瑜伽、金凤凰瑜伽、完美新娘瑜伽、珠玛瑜伽、幽然瑜伽等美容SPA：欧美雅洁美容、克丽缇娜美容、路易香浓美容院、罗兰佩蒂美容、唯美度国际美容等康体中心：良子足浴、重庆富桥足浴、若石足道、娜莎足艺足疗保健连锁等1.6实质招商目标客户招商战略规划1.7战略招商与实质招商规划（建议）图（一层）招商战略规划1.7战略招商与实质招商规划（建议）图（二层）招商战略规划1.7战略招商与实质招商规划（建议）图（三层）招商战略规划（1）招商步骤安排：分一次招商和二次招商一次招商具体任务是：根据业态规划要求，进行合作意向初步联络洽谈，明确对方布点战略、开店计划及合作意向等。二次招商具体任务是：根据一次招商的客户积累，明确项目的招商客户目标，对需要进行实质性招商合作的客户与营销战略配合的客户进行深度沟通、谈判、意向达成、正式签约等。（2）招商时间计划：一次招商时间：3个月90天（2011年6月~8月）二次招商时间：4个月120天（2011年9月~2011年12月）2、招商工作计划招商战略规划3、一次招商客户目标餐饮连锁：两岸咖啡、上岛咖啡、在水一方、圣彼得宝、维也纳、德克士等国际连锁家电卖场：国美电器、苏宁电器品牌连锁火锅城：海底捞火锅、小肥羊、秦妈火锅、德庄火锅、澳门豆捞、0048、巴国口福等西餐厅：德克士、豪享来、爵士岛、爵士牛排、巴比克牛排、豪尚豪、金太子等健身房：宝力豪健身、青鸟健身、金吉鸟健身、良子健身、中体倍力健身、原力健身等瑜伽会所：凭海听风瑜伽、元泉瑜伽、金凤凰瑜伽、完美新娘瑜伽、珠玛瑜伽、幽然瑜伽等美容SPA：欧美雅洁美容、克丽缇娜美容、路易香浓美容院、罗兰佩蒂美容、唯美度国际美容等康体中心：良子足浴、重庆富桥足浴、若石足道、娜莎足艺足疗保健连锁等招商战略规划招商总负责：张龙招商经理：陈伟招商专员：联商机构招商专员招商总负责招商经理招商专员人员组织架构招商专员4、招商人员安排（温州联商公司统一安排）招商战略规划5、招商流程确立6、招商文件《招商谈判进程》《合同审批表》《租赁合同》谈判进程表填写客户合作进场条件确认房产公司审核通过客户进场条件报批租赁合同签定客户填写意向登记表审核未通过重新洽谈客户进场装修实施财务备档接洽、沟通、谈判审核、批准阶段招商战略规划第三部分项目招商策略招商策略（一）一、项目招商价格策略1、主力、次主力客户优惠策略：发挥红旗效应，推动整体招商进度2、品牌客户优惠策略：优先品牌，提升项目档次和形象，推动商铺销售，拉升商铺销售价格3、签约时间早客户优惠策略：快速招商，尽早开业，让招商充分拉动销售进度4、放水养鱼策略：培养市场、培养客户5、低开高走策略：形成市场气候，提升进入项目客户信心6、竞争性优势策略：在充分考虑市场的情况下结合竞争情况，充分挖掘项目的价值二、项目招商联动策略1、工程进度联动策略2、商铺销售联动策略3、“大卖场”互动策略4、宣传推广联动策略1、项目招商现场包装（1）招商办公室的包装：含招商现场气氛和形象处理、模型台设置等（2）项目工地的包装2、项目招商道具包装（1）招商手册的设计（2）整体项目VI、CI的设计确立（3）招商邀请函、名片、招商说辞稿等准备（4）招商人员的着装统一确立招商策略（二）三、项目整体包装策略1、项目宣传推广整体策略（1）品牌效应策略（2）整体性策略（3）销售与招商结合性策略（4）互动性与客户体验性结合策略（5）强势性先入为主策略（6）立足瓮安、贵阳区域推广策略（7）多渠道、多时间段、密集性策略2、项目阶段性宣传推广策略（1）招商准备期：定点投放一对一有针对性策略（2）招商启动期（大卖场签约）：多渠道、多时间段强势轰炸一炮打响策略（3）招商运行期：定期广告投放形式，保持招商客户敏感度（4）招商高潮期：强势轰炸，力促招商胜利大结局（5）招商开业期：多渠道、多时间段强势轰炸开门红（6）招商运营期：定期有序投放招商策略（三）四、项目招商宣传推广策略3、项目媒体运用策略（1）路牌：黄金交通醒目位置选取，建议地点为瓮安高速公路和瓮安城市交通主干道，重点乡镇（2）招商手册：精心制作，定点有效发放，保持效用性（3）报纸：以贵阳都市报和瓮安日报为主，配以瓮安电视台、福泉报、黔南州报等，主要以日常的软文形式进行，配以分段大版广告（4）电视：建议以新闻短片的形式投放，并配以长期的电视滚动字幕（5）广播：选取频率道波段，采取整点法进行播放（6）楼宇广告：与房产整体广告一起宣传（7）墙体：选取黄金交通醒目位置（8）海报：建议为日常定点有效派发至瓮安乡镇和市区潜在招商客户（9）公车、出租车：公车选取好的路段进行投放，建议三分之一的出租车进行广告宣传（10）其它：招商推介会等4、项目公关活动运用策略（1）公益活动（2）与政府有关部门组织联合活动（3）赞助大型活动等类型招商策略（四）3、招商策略说明①所有拟实质招商的商铺采用纯租金的招商合作模式，拟计划一部分商铺招商成功可考虑带租约销售。②商家租赁的合同期限可根据商家规模与租赁面积建议按如下要求分类：120平方米以下的优秀品牌商家租赁期限建议设定为：（3～5年）120～300平方米以下的优秀品牌商家租赁期限建议设定为：（5～6年）300～1000平方米的优秀品牌商家租赁期限建议设定为：（6～8年）1000平方米以上的优秀品牌商家的租赁期限建议设定为：（8～10年）特别说明：因瓮安属于贵州的县级城市，且属于五六线（非优秀品牌商家重要战略）市场，类似于：德克士、苏宁电器、国美电器优秀品牌商家与我方合作洽谈时对方将占据主动，我方可根据商业营销战略规划决定与品牌商家是否合作等。除上述标准商家外，若其它商家租赁期限需要特殊调整的，申报公司总经理审批同意后执行。③考虑目前项目所在商圈的市政配套与商业氛围状况，项目市场培育期内必须采用“低开高走”的方法，用低租金、高递增的方式吸引品牌商户，以带动整体招商工作。④招商前期采用主力店、品牌店优先，并给予优惠条件等政策，以推动其他商铺的招商工作。⑤因为项目目前还在前期设计阶段，而且工期还有相当时间，所以对招商客户的进驻和运营都会造成比较大的决策影响，为此项目的整体商业包装、策划、推广工作也成为招商成功不可或缺的必要条件。招商策略（五）第四部分项目招商推广战略进程招商工作战略进程（月）计划推进表方案总评：（1）以上是华都嘉苑”《招商规划建议书》，在具体执行过程中，还需要根据实