重庆龙头寺项目市场定位报告2

重庆龙头寺项目市场定位报告北京恒成行房地产经纪有限公司二00六年五月一、重庆印象1、重庆概述•重庆，简称渝，面积8.24万平方公里，世界最大的内陆山水城市。地处中国西南腹地，四川盆地东南部，踞长江上游，东邻湖北、湖南，西靠四川，北连陕西，南接贵州。境内山脉起伏，江河湖泊众多。北、东、南均为山区，一般海拔在1000-2200米，地势由南北向长江河谷逐渐降低，西北部和中部以丘陵、低山为主。地貌以丘陵、山地为主，坡地面积较大。•重庆下辖40个行政区县（15个区，4个县级市，21个县）。2004年末，全市户籍人口为3144.23万人，常住人口2770.98万人，其中居住在城镇的人口为1205.70万人，城镇化率达到43.5%。是中国西部大开发的重点城市，也是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。2、主城区行政区划渝中区江北区渝北区北部新区南岸区大渡口区九龙坡区沙坪坝区北碚区巴南区•主城区：包括渝中区、渝北区、江北区、沙坪坝区、南岸区、巴南区、大渡口区、九龙坡区、北碚区，总面积达5467平方公里，人口约551万。•渝中区：地处长江、嘉陵江汇流处，为一东西狭长半岛，面积22平方公里，人口60万。作为重庆的母城，集政治、经济、文化、旅游、水陆客运交通中心于一身。•江北区：重庆主城区，面积221平方公里，人口47万。位于长江、嘉陵江北岸。具有良好的区位优势和立体快捷的交通网络，是重庆的工商重镇和重要的制造业基地。•渝北区：重庆北部，面积1452平方公里，人口82万。地理、交通位置十分重要，江北机场即在该区，素有重庆“北大门”之称。现已启动科技产业园和现代农业园区，进一步发展该区域的复合型经济建设。•沙坪坝区：嘉陵江畔，重庆西部，面积383平方公里，人口69万。区内大专院校和文化科研机构集中，交通体系发达，是重庆人流、物流、信息流之要道，重要的经济文化区。•南岸区：长江南岸，重庆的主城区和老工业基地，面积274平方公里。人口49万。国家级经济技术开发区建在南岸区南坪，是重庆对外开放的窗口。•巴南区：面积1825平方公里，人口86万。重庆南部新兴工业大区，近郊短程特色旅游区，重要的农副产品生产加工基地。•北碚区：重庆的一座卫星城，面积755平方公里，人口64万。矿产资源丰富，是全国三大仪器仪表工业基地之一，旅游资源发达。•大渡口区：重庆市西南部，滨临长江，地势平坦，面积103平方公里，人口21万。矿产资源丰富，是重庆重要的冶金工业基地。•九龙坡区：重庆西南部，面积432平方公里，人口73万，重庆重要的交通枢纽和物资集散地。3、城市规划定位•根据城市总体规划（1996—2020年），重庆市定位于西南和长江上游重要的中心城市，全国重要的工业基地、交通枢纽和贸易口岸。•规划建成西南地区和长江上游的经济中心和科技、文化、教育事业的中心，形成“三中心”（金融中心、商贸中心、科技信息文化中心）、“两枢纽”（交通枢纽、通信枢纽）、“一基地”（高新技术产业基地），发挥区位优势和辐射作用，带动西南地区和长江上游经济社会的发展。4、城市核心商圈杨家坪商圈沙坪坝商圈解放碑商圈观音桥商圈南坪商圈商圈当前供应量（2003）预计近期供应量（2006）预计远期供应量（2010）解放碑商圈30万60万75万沙坪坝商圈18万30万40万南坪商圈15万30万45万观音桥商圈12万32万45万杨家坪商圈14万34万40万4.1、解放碑商圈•重庆最眩目的时尚地标，其商业街是中国西部最大的步行街，有“中国西部第一街”之称。地位相当于上海南京路、北京王府井。年营业额已达到130亿元人民币左右•代表性商业物业：大都会广场（太平洋百货）、美美时代广场、迪康百货、重百大楼、新世纪百货、银太百货等，世界贸易中心、国际贸易中心等新兴商业物业也于今年登场。大都会广场4.2、观音桥商圈•以观音桥转盘为中心，建新东、西、南、北路为辐射方向，半径1000米范围内，是重庆北部商贸中心，江北第一商圈。•代表性商业物业：重百江北商场、新世纪世纪新都、茂业百货、北城天街购物中心、远东百货、CEPA香港城、世纪金源大酒店、金源不夜城、家乐福超市、永辉超市等。4.3、2006年五一期间各大商圈营业额•解放碑商圈：销售总额1.7亿元，同比增长近20%；•观音桥商圈：销售总额1.44亿元，同比增长近48%；•杨家坪商圈：销售总额约9668.79万元，同比增长14.45%；•沙坪坝商圈：销售总额9600万元，同比增幅29.6%；•南坪商圈：销售总额7939.74万元，同比增幅43%。5、重庆CBD规划弹子石配套服务区江北城商务区解放碑商贸区5.1、CBD规划•中央商务区选择在解放碑－江北城－弹子石构成的“金三角”地区，主要友解放碑商贸中心区、江北城商务中心区、弹子石滨江地带配套区构成。•解放碑商贸区是中央商务区核心组城部分的商贸中心，以商贸为主要功能，也包括部分商务办公功能。•江北城现代商务区以商务办公职能为主，同时包括部分商贸职能。•弹子石地区承担配套服务功能，包括高级居住、公寓、酒店、文化设施等。5.2CBD目标•近期目标：引领解放碑中心商业区向现代化中央商务区转变；•远期目标：成为长江上游和西南地区的区域性国际化商务中心区。6、经济和社会运行•“十五”期间，重庆实施西部大开发战略良好开局，国民经济和社会发展取得了令人瞩目的重大成就。6.1、“十五”经济社会较快发展，预期目标完成较好•“十五”期间，全市GDP和人均GDP分别年均增长11％、10.6％（按户籍人口计算），都高于计划目标2个百分点。初步统计，2005年全市GDP达到3069.1亿元（图1.1），按常住人口计算的人均GDP达到1106.46元（图1.2）；•全社会固定资产投资达2006.32亿元（图1.3），财政收入394.96亿元（图1.4），比2000年分别增长2倍和2.8倍；•社会消费品零售总额达1215.76亿元（图1.5），比2000年增长89％；•城乡居民收入分别达到10243.99元和2784元（图1.6），比2000年分别增长66％和47％。图1.1“十五”期间重庆市国内生产总值3069.12665.3922451589.341749.771971.312.211.410.398.511.50500100015002000250030003500200020012002200320042005GDP/亿元02468101214GDP增长速度/%GDPGDP增长速度图1.2“十五”期间重庆市人均国内生产总值5623622770348077960811060020004000600080001000012000200020012002200320042005年份人均GDP/元655.81801.82995.661269.351621.922006.320200400600800100012001400160018002000全社会固定资产投资/亿元200020012002200320042005年份图1.3“十五”期间重庆市固定资产投资104.46126.41157.87206.93302.44394.960100200300400地方财政收入/亿元200020012002200320042005年份图1.4“十五”期间重庆市地方财政收入645.58699.33763.05835.589551215.76020040060080010001200社会消费品零售总额/亿元200020012002200320042005年份图1.5“十五”期间社会消费品零售总额6176.36572.37238.078093.679220.9610243.99020004000600080001000012000200020012002200320042005年份城镇居民人均可支配收入/亿元1892.441972.182097.582214.552510.412785050010001500200025003000200020012002200320042005年份农村居民人均纯收入/元图1.6“十五”期间重庆市城乡居民收入城镇居民人均消费支出结构表年份食品衣着家庭设备及用品医疗保健交通和通讯教育文化娱乐服务居住杂项商品和服务200338.010.36.76.511.114.410.42.6200437.89.85.96.710.915.111.32.52005年1-10月369.36.67.01117.210.32.56.2、基础设施建设成效明显，城乡面貌焕然一新•综合交通枢纽雏形基本形成，“8小时重庆”工程全面建设，基本形成“一环五射”的高速公路主骨架，以国道干线为骨架，省道一级和二级公路为主体的放射状公路网基本形成。到2005年底，全市公路通车里程达36535公里，其中高速公路通车里程748公里（直辖前仅114公里），新增铁路通车里程599公里。6.3、城市化进程明显提速，三大经济区加快发展•2004年常住人口城镇化率43.5％，2005年达到45％，基本形成以主城区为核心的“特大城市－中等城市－小城市－小城镇”圆圈状的城市群雏形。•中央商务区加快建设，北部新区快速发展，江北城等旧城改造大规模展开，三峡库区生态经济区一大批基础设施和生态环境建设项目得以实施。6.4．2006年经济指标预测2005-2006年重庆市主要国民经济指标预测指标名称单位2004年2005年2006年低方案中方案高方案累计值增长率预测值增长率预测值增长率预测值增长率预测值增长率国内生产总值亿元2665.3912.230741234819.5351210.5354111.5#第一产业亿元423.74.74644.85114.25124.35134.5第二产业亿元1181.2416.2137713.4156110158011.3159712.5##工业增加值亿元927.5116.9107214121911.3123412.3124613.5第三产业亿元1060.4510.4123212.7140811.1142112143112.8全市固定资产投资亿元1621.9227.8195220.3227416.5230818.3234220.0#基本建设亿元1216.8429.3142417163614.9165917168118.1房地产开发亿元405.0823.552830.463820.86502366125.2社会消费品零售总额亿元1061.4927120813.8135912.5136513137113.5外贸进出口总值亿美元38.5748.64311.35119.05221.05323.0#出口亿美元20.9131.926253325.333283430.7进口亿美元17.6674.917-5189.018101911地方预算内财政收入亿元302.4440.63872847222.04762348525.2地方预算内财政支出亿元485.12245872168316.369318.070319.7金融机构存款余额亿元4039.6117.5466615.5525712.7531914538115.3#城乡居民储蓄存款余额亿元2189.7315.5254016287313.1290814.5294316金融机构贷款余额亿元3246.2817374915.5421812.5426714431615.1城市居民人均可支配收入元9220.9613.91028111.5112589.51136110.51146411.5城市居民人均消费支出元7973.0512881010.595288.19603996799.9农村居民人均纯收入元2510.4113.427611029617.22982830038.8城市居民消费价格指数%103.7101.5102102.51037、城市发展重心•重庆向北——一句开发商的广告词道处了重庆现阶段城市发展动向——重庆市政重心北移•忽如一夜春风来，不知不觉，重庆的市政中心已经迁移到北部地区。据悉，目前已有40多家市级机关（全市有80多