金堂县三江凤凰岛地块开发项目

金堂人论坛第九章投资风险分析第十章XX区域旅游投资的现状分析第十一章XX旅游投资中的问题分析第十二章旅游投资的发展对策第十三章综上总体分析第十四章融资整体规划第十五章项目价值及投资效益分析第十六章项目所属地块开发财务可行性分析第一章项目背景1、根据成都XX县发展规划及国家法定拍卖程序，竟拍编号为XX国土地告字［2010］2号XX县X镇韩滩桥以东、韩滩双岛地块（以下简称“该地块”或“三江凤凰岛”），面积357亩国有土地使用权，于2010年2月25日在XX县国土资源局二楼拍卖中心举行国有土地使用权挂牌出让活动，X公司在此之前抽调专业技术骨干人员组建专案调查小组，专程对项目地块进行了为期半个多月的实地考查调研，并应XX县地方财政要求，经X公司董事会研究决定，拆资人民币壹仟万元于2009年11月26日在XX县注册成立“成都XXX置业有限公司”，并于2010年2月25日在XX县国土资源局二楼拍卖中心举行的国有土地使用权挂牌出让活动中，成功竟得该地块。2、XX县已纳入成都市半小时经济生活圈，同时成都市XX场已经确定选址XX，随着XX场的落地，必将对XX的未来发展起到巨大的推进作用，同时也给该地块的项目开发带来巨大的发展潜力和契X。3、该地块成交单价为每亩人民币陆拾玖万元，X公司交纳的竟买保证金自动转作该地块的定金，并在签订《成交确认书》后一个月内，持《成交确认书》到XX县土地拍卖中心（县国土资源局办公楼二楼）与XX县国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》并按《成交确认书》约定的付款方式和期限如期交清地价款。该地块竟拍面积为357亩，实际获得面积（含优惠政策中赠送面积）549亩，按目前市场价格估算约200万/亩。基于X公司拥有丰富的房地产开发经营经验，而且还有一支优秀的企业经营管理团队，X公司对该地块项目将获取较为丰厚的回报充满信心。但是由于X公司目前正在或拟开发的项目较多，没有金堂人论坛充足的现金流来支撑该项目，因此经过X公司董事会研究决定，拟对外寻求融资渠道筹措资金整体开发本项目。第二章项目情况介绍1、项目现状（1）区位及交通该项目用地位于成都市XX县中心位置的X镇，XX县城X镇距成都24公里，地处成都、德阳、绵阳经济发展区域中部和成都、遂宁、重庆北线主轴线上。（2）自然条件X镇属于区域亚热带湿润季风气候区，气候温和，四季分明，雨量充沛。年均日照1268.7小时，年平均气温16.7℃，温度较大，通常在80%左右。区域地势由西北向东南微倾，海拔最高817.6米，最低434.1米。根据《中国地震烈度区划》，该地区地震烈度为VI度。龙泉山脉中段卧区境东南部，把成都平原与川中丘陵分隔，境内地貌主要由低山、浅丘、平坝组成，土壤以平坝黄壤土和棕紫泥为主，兼有灰色水稻土，适宜各种农作物和经济作物栽种。矿产：金属矿品种少，储量小;非金属矿产资源丰富，主要是建筑用砂、砾石矿床。另有少量页岩储备。另经探明，X镇浅层天然气储量达120亿立方米。（3）地质地貌XX县境地处四川盆地西部，跨盆中和盆西两大褶皱带。地貌格局有明显的过渡性特征，地貌多样，山、丘、坝皆有，全县地貌呈典型的三分性，该项目所在属川中台地，为丘陵地带。2、项目用地周边环境（1）地块周边该项目用地周边资源丰富，有亚洲铁路集装箱中心站，四川XX工业园等知名的大型企业。（2）绿化景观金堂人论坛公顷，包括：柏树林880.66公顷，栖木林587.1公顷，全镇森林覆盖率达25.35%。截止目前，全镇退耕还林面积2300亩。（3）历史人文景观X镇以原清康熙X家渡而命名，古系四川四大名镇之一。1952年9月建制X镇人民政府，今为XX县政治、经济、文化中心。城中梅林公园、北滨公司、南滨公园、绿岛与北河、中河、毗河、沱江相映生辉，山青水秀，街道、园林绿树成荫，四季鲜花飘香，被誉为“花园水城”。境内韩滩社区系韩滩古渡所在地，家珍村是已故著名辛亥革命烈士彭家珍大将军故乡。（4）环境污染状况为推进农村环境保护工作，推动社会主义新农村建设，成都市XX县X镇于2008年启动了环境优美镇创建工作，完成了环境保护规划编制。成都市环保局组织有关专家召开了规划编制评审会，与会专家在听取规划编制组情况介绍和文本审阅后，经过认真讨论，认为X镇创建环境优美镇规划编制符合国家有关要求，特点鲜明，规划合理，一致通过X镇创建环境优美镇建设的规划，并对今后的组织实施工作提出了建议。随着新农村建设的进一步实施，三江凤凰岛的优美环境将得到更进一步的美化，将成为X镇乃至XX的旅游重镇。3、地块交通（1）地块周边的市政路网及其公交现状、远景规划市政正计划将20路公交车引入XX境内，今后X镇直达成都市中心的时间将缩短到20分钟，X镇的交通网路趋向完善，左右出城方便，靠近市中心，是一个交通的多路网点，随着新X场的落户XX，各个高速公路的修建和城市快速通道的建设，必将给X镇的交通提供最大的方便。（2）项目水、路、空交通状况XX县境内水资源丰富，毗河、中河、北河呈扇形贯穿全境，并在梅林公园南端汇合成千里沱江之首。水径流量年均251.7立方米/秒。县内交通便捷，现有成南高速公路、成绵高速公路、省道唐巴公路及成都外环高速公路均经过XX;成渝铁路、成达铁路也横贯全境，交通十分发达，XX已纳入成都市半小时经济生活圈。成都市新X场已经确定选址XX，随着新X场的落地，必将对XX的未来发展起到巨大的推进作用。金堂人论坛、周边市政配套设施情况（1）购物场所在XX境内小规模的购物场所居多，随着XX城乡一体化建设进程的加快，必将推进XX三江凤凰岛的快速建设，带动整个XX的社会经济发展。（2）文化教育XX的教育环境良好，县内有省级校风示范校XX中学，XX竹篙中学，四川省XX实验中学，XX沱江实验中学，淮口中学等众多学校。（3）医疗卫生XX县第一人民医院位于X镇境内与X镇卫生服务中心相互呼应，是XX县人民和X镇群众生活健康的保障。（4）金融服务在中国金融生态城市的评选中，XX县代表四川被入选，XX境内银行业金融X构达到8家，保险业金融X构达到6家。（5）邮政服务X镇所辖范围内拥有多家物流公司，同时中国邮政的业务在X镇也能完全的开展。（6）餐饮娱乐娱乐、餐饮、运动：益民酒店、X镇酒店等一些正在经营和即将入主X镇的一些餐饮公司（包括成都大蓉和、老房子）都将成为今后餐饮文化的风向标。（7）生活服务X镇早已经被选为中国最适合人居住的城市，随着城市化进程的加快，X镇的生活服务质量将会得到很大的改变。（8）娱乐休息设施从X镇人民退耕还林3300亩不难看出X镇人民对于生活的认真和对生态的爱护，为了使X镇的人民身体健康、心情愉悦，在X镇境内有大小休闲健身设施800—2000余件。（9）历史人文的区位影响X镇不仅有许多光彩照人的历史人物，东方黑格尔贺麟、反清义士彭家珍、著名诗人流沙河等，还有许多美丽动人的民间传说，著名的XX八景，悠久的历史文化底蕴将是其打造旅游城镇的重要组成部分，必将吸引众多现代文人到X镇来追溯古人的风采。金堂人论坛第三章区域市场现状及其趋势判断近年来，XX县委、县政府按照城乡统筹、“四位一体”科学发展要求，全面实施“三大建设”（即：强力实施工业强县战略，精心打造天府花园水城，深入推进新农村建设），深入推进“三个集中”（即：工业向集中发展区集中，土地向规模经营集中，农民向城镇集中），积极探索城乡统筹综合配套改革，实现经济社会事业持续快速健康发展，探索出了丘陵地区发展县域经济的新路子。2008年，XX县地区生产总值实现100亿元，比上年增长（下同）15.7%。其中：第一产业增加值31.3亿元，增长7.7%;第二产业增加值35.9亿元，增长27.7%;第三产业增加值32.8亿元，增长12.1%。三次产业结构进一步改善，达到31.3︰35.9︰32.8。地方财政一般预算收入4.3亿元，增长32.5%。全社会固定资产投资完成62.9亿元，增长20.3%。城镇居民人均可支配收入11909元，增长12.3%;农民人均纯收入5410元，增长15.4%。社会消费品零售总额25.5亿元，增长20.6%。一、服务业加快发展全面完成全县服务业总体规划和商业网点布局。旅游业发展速度提升，引进云顶山旅游养老生态农业观光园、白马日月泉国际养生度假区、观岭国际度假社区等建设;成功举办“天府水城”游乐节、音乐烟花节、乡村文化休闲二、工业提速增效法国拉法基、国电集团、厦门明达、蒙牛集团等数十家国内外知名企业入驻XX，全县规模以上工业企业总数达104户。全年规模以上工业增加值15.12亿元，增长55.5%。X械制造、新型建材、制鞋、食品等主导产业初步形成。三、农村经济稳步增长XX被确定为首批全国无公害水果生产示范基地县、全国食用菌行业十佳商品基地县、四川省无公害农产品生产基地、成都市生猪商品瘦肉型基地县、优质黑山羊生产基地。脐橙产量居四川省第一位，有“中国脐橙之乡”美称。年食用菌生产16万吨，产量居全国前列，姬菇产量居全国第一位。盛产生姜、二荆条红辣椒、早蒜苔、云顶沙参等。蚕桑基地被商务部列入“东桑西移”工程项目，争取到中央专储粮代储资格。完成129万亩无公害农产品基地整体认证和“官仓牌黄瓜”等9个农产品的农业部产品认证，全县通过国家农业部认证农产品达13个。农村专业合作组织和新型集体经济组织183个。四、科技、教育、文化、卫生、体育、广播电视等各项社会事业统筹协调发展。金堂人论坛年，XX县将继续全面贯彻党的十七大、十七届三中全会、中央经济工作会和省市相关会议精神，以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，深入推进“三个集中”，复合发展三次产业，抢抓灾后重建、扩大内需、试验区建设“三大X遇”，全面深入地推进城乡统筹、“四位一体”科学发展总体战略，围绕省委“两个加快”和市委“新三最”目标，立足XX实际，继续解放思想，深化改革开放，勇于直面困难，全力加快发展，为不断开创全县城乡一体化新局面而共同奋斗。第四章土地的深层次分析1、项目地块的优势首先是土地资源优势。位于成都近郊的XXX镇拥有上百亩的土地可供开发，开发潜力巨大，可塑性强，并且由于具备别墅开发的先天条件，受国家土地调控政策影响较小。其次是生态环境资源优势。X镇环境优美，属成都周边罕见的湖泊岛屿地区,这里水系密布,还有自然湖。三江凤凰岛旅游综合开发项目所在地X镇与重庆白沙镇、江油中坝镇、渠县三汇镇并称为全川四大经济重镇，X镇距成都市区36公里，处于成都平原经济圈中心。同时X镇也是XX县的县中心，所以XX的发展将直接影响X镇的发展，XX县的大区域优势资源也将是X镇的资源优势。（1）土地资源XX县地处川西平原与川中丘陵交换地带，幅员面积1154平方公里，折合1730313亩。其中：平坝180645亩，占总面积的10.4%，浅丘611644亩，占总面积的35.3%，深丘574068亩，占总面积的33.2%，低山区353955.79亩，占总面积的21.1%。为不同企业的引进提供了可供选择的丰富的土地资源。（2）水资源XX县河流分属沱江、峨江水系，全县大、小13条江河中，多数为远境型河流，其多年平均径流总量为83.41亿立方米，扣除县境内产生的地表径流后，外地流入县境的地表径流量为80.15亿立方米。地下水资源储量7276万立方米，水能资源理论蕴藏量为5.91万千瓦，可开发量