蚌埠某项目商业定位与招商提案

蚌埠X项目商业定位建议2014年10月24日蚌埠因我而变本案的定位诉求：使命一重新塑造休闲、美食商业的地标使命二使命三本案所承载的使命：找回代言蚌埠的新型商业精神定义动感体验式商业的标准壹城市发展环境调查贰项目周边商业环境分析叁商业定位与业态组合建议目录Contents肆商业定位与业态组合建议招商策略与组织计划点击添加文本点击添加文本商业市场环境总结项目商圈价值发现城市商业发展简析壹Part1/蚌埠商业现状高新区淮上区龙子湖片区经开区龙子湖片区和蚌山区为市场最热点的区域，从新商圈发展的机遇优势来看，该区域已然具备了市场客群的热点关注，成为中高端生活和消费圈层的代表之地，给塑造商业地标提供了天然的市场热度基础和中高端客群基础。城市化发展进度加快，东南成为区域热点一）蚌埠市主要商圈的分布与现状城市的外扩，各城区商业自给能力正不断加强，而不同的区域生活环境又赋予商业不同的要求；商业多中心格局趋势明显，高铁、政务中心引领两大新商圈快速崛起。淮河路商圈新城区商圈西区商圈高铁商圈蚌埠的商圈未来将主要由淮河路商圈、新城区商圈、高铁商圈三大商圈组成，新兴商圈发展速度加快。西区商圈作为从属商圈，仍将只能作为区域自给而存在，边缘化的趋势明显。而高铁和政务中心的崛起，势必会让贯穿龙子湖的东海大道两段成为商业核心热点。老城淮河路商圈总结：作为城市传统商业中心，淮河路商业聚集城市绝大部分消费群体，但随着日益增长的差异化消费需求，以及业态、档次、规模的制约，该商圈以难以覆盖整个市区的消费需求，消费外溢明显，促使商业升级和多中心加速形成。汇金商业广场百大购物中心老百货大楼新世纪购物中心南山儿童公园步行街淮河路商圈商业现状：蚌埠最繁华商业地段，业态成熟、经营良好，是蚌埠最集中的商业圈,淮河路商业中心包物美超市、百大合家福超市以及家具商场、眼镜专卖等专业专卖店和国货路等商业街；功能定位：由集中商业和一条步行街组成，综合商业中心客户来源：主蚌埠市全市居民为主，部分附近县市的客户，人气非常旺盛。蚌埠会展中心宝龙城市广场家乐福万达影城沃尔玛财富广场蚌埠市体育场淮河文化广场商业现状：新城商圈以会展中心、大剧院、科技中心、休闲中心、金融中心及四星级以上酒店等为代表，以拉开全面发展的序幕，新项目开始不断涌现。功能定位：大型综合商业中心，以超市、餐饮为主。客户来源：新城区和主城区客户为主。规划前景：定位为商务金融中心，突出品质消费、休闲消费和商务消费特点。注重提供消费者徜佯休闲购物空间总结：周边配套设施较新，配套完善，商业形态发达，但相对主城区，目前人气仍有欠缺。缺乏具有较强的目的性消费驱动型的商业体。虽品质有所提高但业态创新度不高。商业面临竞争压力大，未能有效契合市场基础。新城区商圈位置：地处张公山公园以西涵盖了张公山1－8村的广大区域。西区人口密度大，这决定了西区商业小商品销售业发展迅速。已形成小吃、服饰、小家电及社区娱乐场所密集带。特点：以小百货、街边店等原始商业形态而存在。小结：由于缺乏先进的市场管理，导致西区商业形态失衡，大量高水平消费人口流失。现在西区商业发展已经明显滞后于蚌埠市其它商业区。但是由于基础牢靠，只要合理调整市场策略，加大市场规范和引导，西区的发展潜力仍然巨大。但就目前而言，只能满足自给，难以与其他商圈并驾齐驱。西区商圈位置：蚌埠南站位于市龙子湖区境内大学园区东首东海大道以南，是京沪高铁与京福高铁的联结点，是安徽省规模最大，辐射最广的高铁枢纽，也是未来全国最重要的高速铁路交通枢纽之一。发展：按照城市总体规划，以高铁客站为中心的龙子湖东部组团，将发展成为功能齐全的现代化新兴城区。高铁商圈高铁商圈小结：高铁新区商业已成为蚌埠市重点发展的，与新城区商圈、淮河路商圈并驾齐驱的城市的三大核心商圈。立足高铁南站国家级交通枢纽的定位，高铁商圈未来发展前景无限。而高铁商圈的发展崛起，必将进一步带动政务新区新商圈，凸显东海大道的中轴地位！新城区商圈高铁商圈本项目位处新城区商圈辐射，又扼守核心动脉龙子湖大桥，随着两大商圈的崛起，项目的地标性与商业价值将与日俱增！项目区位价值发现——两大商圈的黄金分割点！随着两大商圈的崛起，龙湖大桥的城市动脉地位将逐步提高。序号名称总建筑面积（㎡）发展商业态主力店开业时间1蚌埠万达广场95万蚌埠万达广场有限公司购物中心+高档写字楼+酒店公寓万达商业广场20132瀚林银座96万瀚林地产开发有限公司住宅+公寓+商业待定待定3百乐门国际文化经贸广场37万蚌埠百乐门置地有限公司住宅+公寓+商业待定待定4海亮明珠65万海亮房地产有限公司住宅+商业待定20145绿地中央广场70万绿地集团商业综合体待定待定6新地城市广场67.2万金大地综合体待定待定7鹏欣水游城130蚌埠鹏欣水游城置业投资有限公司综合体待定待定8欧尚城市综合体3万待定待定随着蚌埠城市的快速发展，大体量的新生综合型商业项目开始不断涌现。综合型商业体的扎堆出现，既是城市发展的必然，也拷问着未来城市商业的发展。序号名称总建筑面积（㎡）发展商业态主力店开业时间1东方新天地30万蚌埠市乐业地产有限公司综合商业、沿街商铺、综合市场、多层、高层住宅、SOHO公寓待定20142璀璨明珠·旺世界3万安徽璀璨置业有限公司商业办公综合体商业综合体2014年底3蚌埠天洋国际大厦7.8万蚌埠天洋集团公寓、办公、综合商场待定待定4万方新都会广场16万安徽万方置业投资股份有限公司住宅+商业待定待定5汇金中央水城7.6万安徽中汇投资集团有限公司商铺待定待定据初步统计，近两年新增项目经营性商业面积已远超200万平米，巨大的体量使得未来同质化的商业竞争将不可避免并将逐步白热化。如何在激烈的市场竞争中夹缝求生，是本项目不得不考虑的问题。1.经历史发展和后天打造，蚌埠市现有的各个商圈能级、业态、消费档次均有不同，并且随着城市的发展迎来了各自的机遇期；2.近年蚌埠市政府大量投放大型集中式商业、专业市场商业物业规划土地，未来两三年内，大量集中式商业将上市开业，商业运营及投资将蕴含风险与危机；3.纵观整个市区，商业街区分布林散、无序化，缺乏如南京1912、成都宽窄巷子、合肥罍街等类型特色主题街区，部分中高端娱乐、餐饮消费力无法释放，消费外流严重，为本案打造主题街区创造一个先天契机；商业小结：蚌埠正进入大型集中式商业消费时代，在未来2-3年内大型集中商业全面开业的市场环境下，商业业态同质化日益严重，以定位求突破，以目的性、体验式特色为主题的商业将成为商业发展的新方向；于本案启示：1、本案拥有一线湖景资源，具备打造情景商业的先决条件；2、鉴于市场商业定位同质化和本案体量，本案应遵循差异化、寻找市场空白点以及借鉴其他城市同类型成功案例原则，确定商业主题业态；Part2/项目本体分析项目SWOT及特质解析成功案例借鉴竞品项目商业情况项目区位解读贰本案周边自然生态资源非常丰富，毗邻国家4A级风景区龙子湖等。周边安徽财经大学、蚌埠学院、蚌埠医学院等高校林立。项目有住宅、商业等综合物业形态，同时引进国际高端五星级酒店品牌——喜来登大酒店。淮河项目商业所在位置东海大道环湖西路一线湖景资源在蚌埠新的城市发展规划布局中,项目地块属于整个城市的中心区位。随着龙子湖片区东西两端的崛起,本项目扼守龙湖大桥,具有非常优越的发展区位优势.分析:在未来趋向前景明显的情况下,近年来众多房企开始扎堆出现在龙子湖两端,面对竞品项目的频现,如何差异化定位扬长避短、突出主题才是本项目商业追求利益最大化的可取之道。区域竞品商业项目调研（竞品商业地图）121中复光华城2海亮明珠34345656绿地中央广场翰林银座百乐门新地城市广场787万达广场8水游城海亮天御991010龙湖春晓文政务办公区以东海大道为主轴,未来将成为蚌埠商业核心竞争区。东海大道在未来不仅将是商业中心轴，也将是蚌埠市未来经济生活和商业消费的主轴。本项目位于东海大道中心地段,如何在东海大道众多竞品中脱颖而出将是商业定位的关键。车鹏欣•水游城项目地址蚌山区工农路与朝阳路交汇处商业定位集合居住、商务、办公、旅游、购物、休闲等功能的第五代商业shoppingpark开发商蚌埠鹏欣水游城置业投资有限公司总建筑面积130万方核心SLOGAN富有生活和商业融合气息的——“没事就去水游城逛逛吧”。占地面积26.6万方项目点评项目3月份破土动工以来进度较快。当前主推住宅。商业定位口号上虽提法有一定吸引力，但建筑还是以综合体出现，具体后效发展还有待观察，特别是甲方运营决心将直接关系项目成败。核心点评：以水文化主题的商业定位上容易出彩，但运营及投入成本较高。重点个案分析：绿地中央广场项目地址龙湖路与龙跃路交叉口（市政府正南约600米）商业定位皖北最高双塔写字楼——城市之门，一站式高端城市综合体。开发商绿地集团总建筑面积70万方交通条件117、122、126、207路，公交体系发达。占地面积249亩项目点评以绿地集团一贯来看，本项目未来的强势仍然是住宅+高端写字楼，至于商业的定位和运营能力则很难有出彩的预期。值得关注的是可能的主力店动态。重点个案分析：核心点评：绿地商业更重要的作用是壮大区域影响力。百乐门国际文化经贸广场项目地址东海大道与延安路交叉口商业定位一站式特色城市综合体，蚌埠国际TOP生活领跑者，百乐门大剧院，1.5万方婚庆主题广场，2万平米台湾美食城。开发商蚌埠百乐门置地有限公司总建筑面积34万方占地面积51063平米项目点评该项目商业特点鲜明，此次以1.5万方的规模打造一站式婚宴主题广场。足见其商业运营的决心。预期在未来该项目商业将很有竞争力。这种竞争力不是因为其定位的特色，而是基于其运营的决心。重点个案分析：核心点评：如果真将婚宴主题广场做到1.5万方，既是孤胆英雄,也是商业同质化的无奈之举。新地城市广场项目地址东海大道与延安路交口西南侧商业定位百万地标综合体，百万国际生活场开发商安徽金大地集团总建筑面积67.2万方市政配套靠近万达与光彩商贸城，周边学校、医院、银行等配套资源丰富。占地面积218667.76M2项目点评作为金大地集团进军蚌埠的旗杆项目，区位选择精准，抢占未来商业意图明显。商业定位及业态与本地消费的完美契合，才是重中之重。重点个案分析：核心点评：金大地的商业在省内也算是大刀阔斧。但很容易陷入与万达、百乐门、水游城的肉搏战中.蚌埠万达广场项目地址东海大道与工农路交口商业定位模型化、国际化城市综合体开发商万达集团总建筑面积95万方交通条件公交109、126在万达广场北站下，118、123、303路东海大道站下车，另还有101、103、1、125等占地面积218667.76M2项目点评作为国内商业地产的龙头老大，万达无论在哪都是一个城市的地标。商业影响力不言而喻，但更重要的万达集团沉着的运营实力。重点个案分析：核心点评：对我们来说,避开与万达的直接竞争,走出自己的特色,更加契合本地市场至为关键.通过走访项目周边乃至全市竞品商业街区发现：1、老城区商业街道狭窄、脏乱，业态无序化，缺乏统一规划经营，急待升级；2、新城区商业规划笼统、业态无精准化定位，人气聚拢效应差，待发展成熟，尚需时日；项目商业调研分析整个城市缺少一个特色化、规模化、现代化的休闲体验式消费街区，更加缺乏的是足以代言整个蚌埠的中高端休闲体验式商业标杆。这个城市缺乏中高端休闲体验消费的精神归宿!项目商业总结优势Strength劣势Weakness机遇Opportunity威胁Threats•区位优势：地处新老城区交接处，且周边有良好的环境资源•地块优势：地块东北两面紧邻马路，给本项目带来人流量，同时昭示性强，为商业的推广宣传增加优势；且北边沿着龙子湖，环境优美。特色街区目的性消费街区体验式消费街区差异化消费街区+引导品质消费人气辐射全市目的客群+城市名片概念元素符号项目商业发展战略•主题商业类型契机：目前蚌埠特色主题式商业极少•市场发展契机：蚌埠特色消费需求正在逐步增加，城市中高端消费力正在外溢，急需一个载体商业的出现；•商业竞争：市场大量商业逐渐入市，•业态竞争：各大集中式商业均在寻找主题定位突破口，谁先抢得先机，谁将取得市场一大