财富天下招商方案

时代茗城“财富天下”招商方案第一部分：商业市调报告以及分析（前期已提报）第二部分：招商方案第三部分：招商宣传推广方案1商业市调报告城市地位项目位于旧城区3公里商圈边缘，快环以内。1、项目位于旧城区兴宁区，500米核心商圈跨临青秀区。2、受市中心传统商圈挤压，项目次级商圈呈椭圆辐射南宁东北角。旧城区快环时代茗城（500米核心商圈）永凯现代城（500米核心商圈）南城百货（500米核心商圈）悦荟广场（500米核心商圈）新梦之岛（500米核心商圈）交通现状1商业市调报告项目主入口西临望州南路300米，路中无隔离带，可入性良好。1、项目西临望州南中，东接长兴路，外部交通动线良好。2、望州南路北接望州路，南接民主—长堽路，皆可直通连接市中心与快环。3、民主、望州铁道口立交的建设开通，打通商业通路项目西北通往望州路项目北面望州南出望州路望州南路时代茗城项目东面长兴路出民主、长堽路项目西面望州南路300米临街面长兴路往市中心往快环往市中心民主铁路口立交往快环望州铁路口立交（在建）公共交通：215、63、44、28路长堽路一里燕子岭路望州路北一里望州路北二里商业市调报告人口分布ABCDEFGHIJKLABCDEFGHIJKL时代茗城悦荟广场南城百货永凯现代城核心商圈辐射人口：157894人R=1.5km1商业市调报告商圈人口结构五多：专业市场多、老社区和城中村多、医院多、流动人口多。流动人口过多的现状决定了本区域的餐饮、购物类需求将是主体。同时对休闲娱乐方面有一定要求，但档次偏低。52.17%47.83%流动人口常驻人口13.08%66.07%20.85%老社区城中村新建小区流动人口与常住人口比例城中村、老社区、新建小区人口比例核心人群结构1商圈业态结构商业市调报告1商圈范围内临街铺总商业面积约29363平米，共627家。商业市调报告1望州南路95元/平米·月时代茗城项目东面长兴路出民主长堽路望州路161元/平米·月长兴路50元/平米·月民主路——长堽路162元/平米·月项目周边租金项目周边平均租金：117元/平米·月商业市调报告周边住宅分布时代茗城欣隆盛世香樟林金桂花园望州南小区武警生活区虎邱村天健世纪花园同和华彩官桥村盛天公馆荣和花园盛天果岭金禾湾香堤雅院中海雍翠峰瀚林美筑皇龙新城瀚林山水源燕子岭小区格林春天阳光绿城保利·山水怡城中路交通生活区广西电网生活区广西粮食局生活区燕子岭居民自建房岭南名居周边众多个大中型住宅楼盘、城中村、企业事业单位生活区，成熟型社区板块，核心商圈居住人口近16万，次级商圈辐射人口近50万，强大需求，拉动强劲的消费。1时代茗城南宁市华佳学校广西第一工业学校南宁十九中广西警官高等专科学校广西政法管理干部学院长堽校区南宁创艺艺术职业学校广西水利电力职业技术学校广西水利电力职业技术学院广西师范学院长堽校区南宁市现代舞蹈中等职业学校南宁南职业技能学校广西公路技工学校南宁市第三职业技校东方民族艺术职业学校大中专院校14所分布周边，众多的学生消费群体。周边学校分布商业市调报告1商业市调报告商圈农贸市场分布周边中型农贸市场和小型菜市环绕形成典型社区型经济1时代茗城燕子岭市场面积600平米摊位面积2.4平米蔬果类200元/月肉食类350元/月金牛桥市场面积1200平米摊位3平米蔬果类300元/月肉食类500元/月蝴蝶葶市场面积800平米摊位1.4平米蔬果类250元/月肉食类450元/月望州南市场面积400平米摊位面积1.4平米蔬果类300元/月肉食类400元/月唐山路菜市望州岭菜市商业市调报告商圈酒店市场四星级酒店（180元以上）三星级酒店（120—180元）小宾馆、招待所（50—90元）时代茗城酒店多以低星级酒店和招待所为主，且需求多为内生性需求；中档酒店环境较好，需求量最大，客户源最为稳定；商业市调报告1时代茗城盛天88街区开业时间2012年9月29体量2万平米左右其中北京华联1.2万平米商铺8千平米配套728个车位主、次力店北京华联、德克士、蒂丽雪斯、CC&DD、美特斯邦威、柳盛快餐社区型集中商业体，填补长堽片区无集中商业的空白，但商家影响力不够，消费人群以中低端为主。商业市调报告1区域竞争商业市调报告1数据来自南宁市统计局南宁城乡居民生活：全年城镇居民人均可支配收入22561元，比上年增收2556元，增长12.78%。城镇居民人均消费性支出15292元，增长10.46%，城镇居民恩格尔系数（居民食品支出占消费支出总额的比重）为39.20%。（根据联合国粮农组织的标准划分，恩格尔系数在60%以上为贫困，50%-59%为温饱，40%-49%为小康，30%-39%为富裕，30%以下为最富裕）城镇居民恩格尔系数越小，购买力越强。（北京31.3%；上海35.5%）南宁城镇居民可支配收入水平南宁市兴宁区商品零售情况商业市调报告1数据来自兴宁区统计局商业市调报告1SWOT分析第一部分：商业市调报告以及分析（前期已提报）第二部分：招商方案第三部分：招商宣传推广方案2.1招商遵循的基本原则2.2招商计划时间节点2.3招商各业态推进原则2.4招商政策2.4.1租赁模式2.4.2价格体系2.4.2.1定金标准2.4.2.2租金标准2.4.2优惠政策2.5项目业态布局2.6主（次）力店选址要求及合作条件2.1.1维护项目的商业经营黄金比例建议遵循零售、餐饮、配套55：20：25的商业经营黄金比例进行招商管理，具体执行可根据项目实际情况微调。2.1招商遵循的基本原则招商方案22.1招商遵循的基本原则招商方案22.1.2项目招商目标要功能和形式上同业差异、异业互补。禁止盲目招进同一类型的经营商，避免经营业态与种类的同质化。2.1招商遵循的基本原则招商方案22.1.3维护项目的统一主题形象和统一品牌形象。杜绝招进有违于项目经营主题的经营商。2.1招商遵循的基本原则招商方案22.1.4招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。2.1招商遵循的基本原则招商方案22.1.5核心主力店招商布局原则。从整体布局上有利于人流进入主力店，同时也便于从主力店向其它区域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的招商对整个项目的运营成败，项目辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个大卖场或超级百货公司的入驻，常常能带动整个项目的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到项目的形态。项目的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点。2.1招商遵循的基本原则招商方案22.1.6特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营”是超大型综合性商业地产项目的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃项目气氛之作用。当然特殊商户的经营范围要与项目的经营主题及品牌形象相吻合。2.1招商遵循的基本原则招商方案22.1.7租赁经营采用放水养鱼的原则。因为大型商业地产项目经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个项目做热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，开发商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意的原则2.1招商遵循的基本原则2.2招商计划时间节点2.3招商各业态推进原则2.4招商政策2.4.1租赁模式2.4.2价格体系2.4.2.1定金标准2.4.2.2租金标准2.4.3优惠政策2.5项目业态布局2.6主（次）力店选址要求及合作条件招商方案22.2.1招商计划以开发商物业交付为节点倒推。2.2.1.1主力店，提前18个月可以启动谈判，常规谈判周期为6-8个月。2.2.1.2次主力店，提前12个月启动谈判，谈判周期3-6个月。2.2.1.3小商家，提前6个月启动谈判，谈判周期1-3个月。2.2.2装修期大商家预留6个月的装修期，小商家预留2-3个月的装修期。项目可在交付半年后，正式开业。（主（次）力店开业前8个月必须敲定。其他商家，交付前必须完成70%以上。）2.2招商整体计划时间节点2013201420152016101112123456789101112123456789101112123456789开发周期1期2期同步装修招商周期主力店次主力店小商家开业准备招商洽谈期物业交付开业商户意向书及合同签订招商方案22.2招商整体计划时间节点2.1招商遵循的基本原则2.2招商计划时间节点2.3招商各业态推进原则2.4招商政策2.4.1租赁模式2.4.2价格体系2.4.2.1定金标准2.4.2.2租金标准2.4.3优惠政策2.5项目业态布局2.6主（次）力店选址要求及合作条件2.3招商各业态推进原则先大后小、先吃后穿、先主题后配套、先外来后本地、先特殊后普遍。招商方案22.1招商遵循的基本原则2.2招商计划时间节点2.3招商各业态推进原则2.4招商政策2.4.1租赁模式2.4.2价格体系2.4.2.1定金标准2.4.2.2租金标准2.4.3优惠政策2.5项目业态布局2.6主（次）力店选址要求及合作条件招商方案22.4招商政策序号租金模式模式细分模式说明举例优点缺点租金与营业额关系图1固定租金固定租金固定租金与营业额多少无关5000元/月1、租金收入稳定；2..、用管理销售；3、租户可靠增加营业额来增加收入1、租房营业额增加，业主不能增加租金；2、修改租金模式困难；3、缺乏对未来发展的考虑。2固定租金+扣率租金（按营业额一定比率）除固定租金外，加计扣率，一般扣率低4000元/月+营业额*2%（营业额多数做法不含税）1、租金收入稳定；2.、率部分有期待性1、需要考虑营业额疏漏管理3扣率租金扣率租金（无营业额保底）单纯依据营业额扣率来计算租金营业额*10%1、租金营业额增加，租金随之增加1、租金收入不稳定；2、需要营业额管理；3、容易阻碍部分实力租房营业额提升意愿4扣率租金，但设营业额保底，相当于两者取高完全抽成方式，但设有类似保底租金和营业额保证营业额*10%（营业额保底4000）1、租户营业额增加，租金随之增加1、需要营业额管理；2、容易阻碍部分实力租户营业额提升意愿5扣率租金（设营业额保底及扣率递减）完全抽成方式，但设有类似保底租金的营业额保证，同时营业额超过一定部分执行递减扣率营业额(（50000元)*10%（营业额保底为30000元）-超过营业额50000元部分*6%1、租户营业额增加时，递减扣率刺激其增加营业额1、需要营业额管理6两者取高固定租金和扣率租金两者取高以最低保证租金或实际营业抽成金额二者中金额较高者作为计租标准，多以年度来结算保证固定租金4000元与营业额*10%两者取高1、租金收入有稳定保证；2、租户营业额增加到一定程度，租金会随之增加1、需要营业额管理；2、除非特别有信心项目，租户不原采取此方式租金一定时期租金租户营业额租金租户营业额租金租户营业额租金租户营业额租金租户营业额2.4.1租赁模式2.1招商遵循的基本原则2.2招商计划时间节点2.3招商各业态推进原则2.4招商政策2.4.1租赁模式2.4.2价格体系2.4.2.1定金标准2.4.2.2租金标准2.4.3优惠政策2.5项目业态布局2.6主（次）力店选址要求及合作条件招商方案22.4招商政策2.4.2价格体系2.4.2.1定金标准建议按租赁面积大小收取：面积＜30㎡的铺位收取3000元；面积＞30㎡的铺位收取5000元；面积＜100㎡的铺位收取5000元；面积＞100㎡的铺位收取10000元；招商方案22.4招商政策2.4.2价格体系2.4.2.2租金标准2.4.2.2.1项目整体租金制定标准：基准租金参考项目售价及项目地区市场租金制定1）制定第三年的月租金收益标准作为租金基准（100%）。2）第二年月租金标准相当于租金基准的80%，第一年月租金标准相当于租金基准的65%。3）除此之外，不作任何租金递增。目的是使商家认同发展商愿意在商家的经营培养期间做出非常大的租金优惠的诚意。根据前期调查建议项目基准为:120元/平米·月招商方案22.4招商政策2.4.2价格体系2.4.2.2租金标