第六讲 娱乐房地产的估价

第六讲娱乐房地产的估价1房地产估价实训第六讲娱乐房地产的估价一、娱乐房地产及其估价特点娱乐房地产主要包括游乐场、娱乐城、高尔夫球场、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院等。娱乐房地产是一类特殊的房地产，不同类型的娱乐房地产的经营方式、收益存在较大差别，如游乐场、影剧院主要靠收取门票，高尔夫球场主要靠出售会员费，其会员费主要取决于会员数量，而会员数量主要取决于其球洞数量。因此娱乐房地产估价的个别性、独特性比较强，一般较难把握，估价时需要针对具体估价对象进行详细的调查，明确估价对象的经营方式、各种收益来源。二、娱乐房地产估价的常用方法由于娱乐房地产属于经营性房地产，因此估价主要采用收益法，娱乐房地产也可以采用市场法和成本法估价。（一）收益法采用收益法进行娱乐房地产估价时，应注意其收益的测算。娱乐房地产的收益主要来自于主营收益和副营收益，主营收益主要为门票收入，副营收益主要为餐饮、工艺品等二次消费收入。在具体操作过程中要根据不同娱乐房地产功能、经营方式、类型区别对待。（二）市场法不同类型的娱乐房地产转售转租情况存在较大差异，有的比较频繁，而有的却很少转售，如高尔夫球场。因此对交易比较频繁的娱乐房地产可以采用市场法估价，另外，在用收益法评估娱乐房地产确定客观租金时，也可用市场第六讲娱乐房地产的估价进行租金的估算。（三）成本法在有些估价业务中，例如娱乐房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用到成本法作为辅助。三、娱乐房地产估价的技术路线及难点处理娱乐房地产属于经营性房地产，因此主要采用收益法估价。由于娱乐房地产的个别性、独特性比较强，其经营收益来源及数量、收益率存在较大差异，因此在采用收益法估价时，应注意区分不同类型、不同经营方式娱乐房地产的收益来源及其收益率水平，如高尔夫球场的日常收益主要包括出售会员卡收入、会员年费收入以及消费收入。［案例6］××高尔夫球会有限公司部分房地产估价结果报告（节选）一、委托人：（略）二、估价机构：（略）三、估价对象：四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值2第六讲娱乐房地产的估价3五、估价时点：2003年6月7日六、价值定义：本次估价采用公开市场价值标准七、估价依据：1．国家、××省及××市有关法规政策；2．《土地使用权出让合同》及《房地产证》；3．××高尔夫球会有限公司提供的财务报表及财务资料；4．估价人员实地查看、调查所获信息。八、估价原则：（略）九、估价方法：由于高尔夫球场属于一种特殊形态的房地产，缺乏可比实例，经营方主要靠出售会员证收回大部分投资，在会员证已售出的情况下，根据收集的资料宜采用收益法和成本法估价计算。（1）收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象未来各期（通常为年）的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种估价方法。（2）成本法（略）十、估价结果：根据估价对象所处地理位置、配套设施、交通环境等诸多因素，并进行市场调查后，在有关方面的配合下，运用我们的估价经验，评定××高尔夫球会A球道在2003年6月7日的收益价格为302384500．00元，大写：人民币叁亿零贰佰叁拾捌万肆仟伍佰元整。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十三、估价报告使用期限（略）第六讲娱乐房地产的估价4××高尔夫球会有限公司部分房地产估价技术报告（一）房地产状况分析××高尔夫球会始建于1996年，球会及其附属设施总占地约1．5万亩，周长达38km。××球会由四个18洞球场组成，为中国首个72洞高尔夫球会。××球会具备了国际高尔夫球会所应有的一切设施，包括一个五星级度假酒店、高雅舒适的会所、拥有亚洲最大网球中心的乡村俱乐部，生活、休闲、运动、旅游、娱乐、度假等一应俱全。球会以现代化、国际化为目标，采用国际高尔夫球会的运作方式与管理方式，已成功树立起国际一流高尔夫球会的地位。××高尔夫球会A球道．是××球会的招牌球场。该球场由全球最受欢迎的设计师、在职业高尔夫球坛享有盛名的球王杰克·尼高劳斯（JackNicklaUS）设计，全长约7000码，充分利用球道的起伏地形，巧妙采用沙池和水池，成功地将技术考验的准则揉合于不同的球洞之中，为不同技术程度的球手设计不同难度的击球目标，最大程度地满足了不同球手的需要。××高尔夫球会位于××市西北方向，坐落在××区××镇高尔夫大道旁，西邻××，东毗××，南靠××北接××市塘厦。交通四通八达，机荷高速连接广深高速，梅观高速、深汕高速在这里交汇，将××与××市区、珠江三角洲地区紧密连接。（二）区域因素分析（略）（三）市场背景分析（略）（四）最高最佳使用分析（略）（五）估价方法选用（略，见结果报告）第六讲娱乐房地产的估价5（六）估价测算过程A．收益法1．年有效毛收入的确定（1）会员证收入遵照国际通行的作法，××高尔夫球会的运营采用会员制，一个18洞的球场容纳的会员数为1500个。所估价的A球道为该球会最好的球场，只有金卡会员可以使用，金卡会员又分为公司会员和个人会员两种，公司会员23．8万美元/个，个人会员1．5万美元/个。根据球会提供的资料，已销售金卡1367个，其中公司会员1039个，占70%，个人会员328个，占30%；尚余金卡133个，公司会员93个，个人会员40个。据此，我们可估算出未销售金卡的收益为：公司会员238000×93＝22134000（美元）个人会员150000×40＝6000000（荚元）未销售金卡收益＝22134000＋6000000＝28134000（美元）按估价日外汇牌价折合成人民币为：28134000×8．2784＝232904500（元）（2）会员年费收入及消费收入1）会员年费收入金卡会员每年需缴纳会员费l200美元，我们预计剩余的133个金卡可在两年内销售完，因此在计算会员年费收入时我们按全部1500个会员年费计算：会员年费收入＝1200×l500＝1800000（美元）折合成人民币为1800000×8．2784＝14901100（元）2）会员消费收入此部分收入含高尔夫球会会员及贵宾打球的果岭费、球车、球杆、球鞋、第六讲娱乐房地产的估价球衣出租等，收费标准如表2—56。根据上表，将会员、会员嘉宾、访客的消费进行平均分摊，我们推算出球道每平均每人次的消费约为600元，根据委托人提供的资料显示球会四个球道每天入场约为550人次，在A球道打球人数约为200～250人次，扣除球道草苗的日常保养及球会经营淡旺季影响等不确定因素，确定A球道每天入场为，135人次，则年收费收入为：600×135×365＝29565000（元）两项合计为：14901100＋29565000＝44466100（元）2．年总运营费用的计算（1）成本费用根据委托人提供的资料显示，年成本费用约为770000元。（2）管理费用及工人工资根据委托人提供的资料显示，年管理费用及工人工资约为2500000元。（3）设备更新维护费根据委托人提供的资料显示，年设备更新维护费用约为3000000元。（4）营业税及所得税根据委托人提供的资料显示，每年需缴纳的营业税及所得税约为3200000元。6第六讲娱乐房地产的估价四项合计为：7000000＋25000000＋3000000＋3200000＝38200000（元）3．净收益计算净收益＝年有效毛收入－年总运营费用＝44466100－38200000＝6266100（元）4．收益价格计算计算公式为：其中V——房地产价格a——房地产的净收益r——房地产的报酬率，考虑银行一年期存款利率、市民平均生活指数、房地产利润等，综合确定现时的报酬率为8．5%。n——使用早期，A球道尚有使用年期35年。．则总价值为：232904500＋69480000＝302384500（元）B．成本法（测算过程略）（七）估价结果确定经过综合分析后确定选用收益法估算的价值作为最终估价结果；估价对象在2003年6月7日的收益价格为人民币302384500元。大写；人民币叁亿零贰佰叁拾捌万肆仟伍佰元整。案例说明：单独对一个高尔夫球场的某条球道估价是没有意义的，因为单独一条球道不可能形成市场价格，不可能在市场上转让单独一条球道，因此单独一条球道也不存在抵押价值。但是，该案例提供了高尔夫球场估价的参考案例。7