金鼎铭阁项目营销提案

金鼎铭阁项目营销提案一年半，18个月实现7个亿的销售额速度快/总额高这是我们具有挑战性而坚定自信的目标！一切都是基于目标之下的解决方案！——正道的营销观壹我们的目标有三大支撑区域发展前景优越一1、大郑州都市区发展规划定位不断提升2、大郑东区域在郑州市的龙头地位越发显现3、绿博组团作为宜居板块的发展潜力正在发轫郑州向国家级重点中心城市迈进2016年12月26日，国家发改委正式发布《促进中部地区崛起“十三五”规划，其中明确提出，支持郑州建设国家中心城市。支持郑州航空港经济综合实验区打造多式联运国际物流中心和以航空经济为引领的现代产业基地，推动郑东新区金融集聚核心功能区建设，加快建设跨境电子商务综合试验区，推动郑州开封等重点区域一体化发展。大郑州东区域在郑州市的龙头地位越发显现郑州，向东，再向东，不断“扩展”。作为城市东扩的核心区域，中牟白沙、绿博组团拥有郑州城市规划导向的政策性利好；从大区位角度看，横向上白沙、绿博组团最接近郑州，是城市扩容的第一受益区域···郑州往东，开封向西，白沙、绿博组团可谓郑汴融城的大手笔。绿博组团作为宜居板块的发展潜力正在发轫绿博组团拥有25.8平方公里的郑汴中央公园、3000亩绿博园、贾鲁河等稀缺生态资源和众多顶尖创意文化休闲项目，定位为文化创意、旅游休闲和高端商务区。绿博组团以“文化创意、时尚旅游、高端商务”为主导产业，重点突出“以绿、水为主导”和“以休闲、慢生活为主体”的低碳生态田园城市，全力建设“国际化、现代化时尚创意旅游文化新城”，正逐步发展成为“东方奥兰多”。人口红利依然可观二1、郑州市是人口净流入城市，是河南省1亿人口的核心，也影响着中原经济区1.8亿人口2、大郑东区域作为发展龙头对人才有极强的吸引力3、中牟新县城多个产业园区也在承接人口转移郑州市是人口净流入城市，是河南省1亿人口的核心截止2015年末，郑州常住人口956.90万人，五年时间里，这座城市吸引了185万人口流入，预计到2020年，将达1500万。作为省会城市，周边巨大的农业人口数量，得天独厚优势，使其产生了巨大的吸引力。以这个速度，五年之后就将追上武汉，成为中部第一大城市。大郑东区域作为发展龙头对人才有极强的吸引力大郑东区域作为郑州乃至河南发展龙头，集聚金融等各类商务办公人才，白沙、绿博组团内的众多创意文化休闲项目也吸纳了较大规模的第三产业人群。中牟新县城多个产业园区也在承接人口转移按照《中牟县城乡总体规划（2016~2030年）》，到2020年，中牟县县城城区人口规模为74万人，2030年城区人口规模为160万人。中牟新县城规划范围内的汽车产业集聚区，国际物流产业园区等，承接了规模可观的第二三产业人口。可以借势周边项目三1、本区域名企开始纷纷进入，受关注度迅速提高2、本区域项目主要是住宅项目，与本项目不构成正面竞争3、本区域公寓类项目体量普遍较小，分布分散碧桂园豪园名门紫园路劲国际城万科兰乔圣菲多家名企纷纷拿地开发，本区域已然成为开发热土，地价和房价也随之一路爬升。东润城总部港V米公寓东方银座万邦附近三个项目主要为汽车产业园配套建设，总部港为写字楼，东方银座已售完，正金金泉大厦（写字楼、酒店式公寓、LOFT）与本项目竞争较大。财富立方中部汽贸港汉丰双星正金金泉大厦竞品项目体量面积区间销售均价东方银座3.8万方33㎡毛坯7000元/㎡，带装修8500元/㎡总部港V米公寓约2万方60-120㎡7500元/㎡正金金泉大厦9.7万方40-58㎡8400元/㎡中部汽贸港4.7万方44-65㎡7000元/㎡汉丰双星3.8万方38-43.5㎡4000元/㎡财富立方约1万方44-90㎡预计6000元/㎡本案我们坚信可以大有作为我们丝毫不能盲目乐观贰我们必须认清三个现实现实一交通体系有待完善目前只有郑州-中牟城际公交可乘，未来5年内规划的地铁8、19、20号线难以通车。客户较为理想的交通方式是私家车或（单位班车）。现实二市场现状不利公寓近两年房地产市场最明显的特征，是住宅产品（升值快，可贷款额度高，变现块）极受热捧。而公寓等商业性产品（首付比例高、产权年限短、使用成本高、变现慢）遭受冷遇。现实三本项目公寓体量较大本项目可以说是少有的中等体量纯公寓类项目，除部分商铺外，6栋全部是公寓，共1710套，建筑面积7.6万方。产品类别单一，很难实现短期快速去化。项目白描大郑东新区绿博组团核心城市形象主干道商都大道17万方创意文化休闲综合体精装公寓整体均价8500元/㎡结合本项目和市场情况，本项目公寓均价可实现7300元/㎡，按照1200元/㎡的装修标准，精装公寓整体均价可实现8500元/㎡。总体采取低开高走的价格策略，不断提升客户投资信心。如此好的城市发展机遇，我们如何把握好？这么多外溢性置业客群，如何转化成我们的客户？倚靠周边品质楼盘，我们怎么借势？客户群对交通现状的抗性，我们如何消除？现有市场条件下，我们如何让公寓产品引爆市场？这么大的公寓体量，我们怎么推盘？叁我们必须占领三个高度一个区域性极度稀缺的产品形态市场高度快速市场占位一绿博组团和中牟新老县城，目前都没有国际形象高标准的商业综合体，不能满足国际创意文化产业园区的发展规划需求。本项目可谓应运而生，非常及时，正好填补这一市场空白。大郑东新区绿博组团核心城市形象主干道商都大道17万方创意文化休闲综合体一套高辨识度的品牌形象包装品牌高度快速提升知名度二本项目要勇于扛起区域创意文化商务发展的大旗，通过与郑东新区和绿博组团内创意文化产业项目的互补性对接，集聚创意文化人才，成为创意文化人才的休闲、商务发展基地。国际创意文化休闲人才基地、创意文化休闲项目孵化器超越周边楼盘和竞品的现场包装和服务体系现场高度从市场中跳出来三用现场包装直接体现和传达项目创新、文艺、休闲的调性，通过处处高科技感的服务设施和展示道具，表达新颖、温暖、有内涵的人文关怀，以此提升客户体验、投资信心和期望值。现场包装要文艺范儿十足、服务体系是有温度的高科技范儿肆我们必须解决四个客群问题投资客创客单身贵族小两口我们的客户有哪些？一郑州主城区（投资客和外溢型客群等）中牟区域（万邦、汽车产业园、方特等）我们的客户在哪里？二活动（事件）营销：区域发展论坛、机器人创客大赛、创意暖场活动等链式传播渠道：网络媒体、产品说明会、数据库资源、分销拓客、老带新等我们的客户怎么来？三预见绿博寓定未来——区域发展论坛“金鼎杯”机器人创客大赛怎么锁定我们的客户？四用现场包装惊艳客户：现场文艺感的包装和环境，让客户愿意来且流连忘返用高能服务感动客户：现场高科技感的先进服务设施，让客户倍感新奇和温馨用理性分析说服客户：通过销讲和销售技巧让客户认同项目的投资潜力和价值售楼部现场机器人为客户讲解项目五我们怎么解决产品的难题不卖毛坯卖精装一政策要求：2017年3月1日起,河南已开始实施《河南省成品住宅设计标准》客户需求：公寓产品客户主要为投资客和创客等，自身不愿多花精力装修提升体验：精装公寓具有直观、美观等优势，能极大提升产品说服力分期首付降低门槛二低门槛营销：分期首付、首付叠加等，降低首付比例，扩大客户基数根据客户情况，推出超低首付2万起等首付方式，剩余首付可采用分期或叠加贷款的方式实现。买公寓送附加值三增值营销：到访有礼，带客有奖，买房送精装，买房送辆车，买房送车位等在不同阶段推出上述买房增值活动，增强产品吸引力，利于现场逼定。推盘次序四推盘思路：按照各楼栋户型面积段，先小后大，先内后外，总体平衡推售推盘次序：1#→3#→2#→7#→5#→6#（具体可根据工程节点和市场调整）推盘次序1#→3#→2#→7#→5#→6#（具体可根据工程节点和市场调整）1#3#2#5#7#6#推盘节奏五楼栋1#3#2#7#5#6#合计套数5132083502301922171710重点去化周期（单位：天）1205090605060430天均去划（套）数4.34.23.93.83.83.6——月均去划（套）数128.3124.8116.7115.0115.2108.5——重点去化周期430天，约14个月，加上入市期、空档期和清盘期，共18个月，约1年半面积段（㎡）套数套数占比总价区间（均单价8000元/㎡）35-4071642%28万——32万40-5061336%32万——40万50-6019611%40万——48万60-701137%48万——56万70-80724%56万——64万合计1710100%——公寓产品面积区间及总价区间分析表两个问题附工程节点：请甲方及时提供较为准确的工程节点并保持稳定的工程进度预售证件：请甲方及时提供较为准确的各楼栋取得预售证件的时间节点