镇江某项目商业规划建议

□**公司镇江项目商业规划建议(商业地产事业中心)主题建议:商圈和购买力不能支持商业消费,体量控制在15000㎡以下，商业定位在服务性的休闲社区配套为主，发展江边旅游经济，倡导商业配套提升住宅价值。2项目介绍：镇江市焦山公园对江,东吴路以东,规划滨江路以南,象山脚下,原焦化厂地址项目周边规划成型小区有红豆置业\维科置业一面环山\一面环水主要交通为东吴路.本项目是镇江旅游项目景点的尽头周边几乎没有商业氛围,目前此区域入住人口很少,唯有原工厂的部分家属和上班工人周边项目社区商业配套：龙吟坊商业步行街商业体量13000㎡，销售均价8000元/㎡最小面积在30㎡左右马里兰商业街商业体量3400㎡，销售均价8000元/㎡最小面积在30㎡左右我家山水暂时没有商业项目开发计划米山人家暂时没有商业项目开发计划维科置业的商业规划暂时没有出台31、总体布局结构城市商业网点空间布局形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的“1、4、9”塔式结构体系。一个市级商业中心：大市口一级商业中心，以大市口为核心的老城区城市商业中心。四个区级商业中心：南徐、丁卯、谷阳、大港二级商业中心，分别位于主城三个新城区（城市分区）和大港新区内的区级商业中心。九个居住区级商业中心：跃进路、黄山南路、九里街、青年广场、丁卯南、谷阳西、官塘、谏壁、高资等三级商业中心，分别为相应居住区配套的社区商业服务中心。一、镇江商业体系规划4大市口――市级商业中心城市商业中心以大市口为核心，由中山东路－中山西路－中山北路、解放南路－解放北路、大西路－万古一人路、长江路－东吴路、正东路－健康路、南门大街－第一街楼、斜桥街－山门口街、梦溪路、电力路等商业街区构成。商圈范围东起环城路，西至电力路（延伸至大西路、中山北路），南起运河路，北至长江路。规划商业零售网点营业面积为55万平方米。功能定位集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化、金融、商务等功能于一体，成为全市商业最繁华的地区，反映城市经济发达程度的重要窗口，对顾客具有较强吸引力的商业、休闲活动目的地。具备服务全市，辐射周边的商业服务功能。大市口核心商贸区以大市口为节点，以中山路、解放路相交而成的十字双轴为主体，重点发展大中型百货、大中型综合超市、专业店和专卖店等以“购“为主的商贸区。不断提升商业服务档次，满足消费者多样化且较为前卫的消费需求，突显高雅和引领时尚的消费特色。消费主要对象：镇江市及周边城市群及乡镇，游客等。老城西商贸区以大西路街区为主导，发展中小型专卖店、特色商店和专业店等，应充分体现城市内涵和传统文化特色，形成融旅游、购物、休5闲于一体的特色商贸区。消费主要对象：本市居民和游客等。梦溪广场商贸区以梦溪广场为节点，包含梦溪路和正东路的商业街区，重点发展中高档百货与超市，餐饮、娱乐及休闲类服务业网点，形成综合性的商贸活动区，作为大市口核心商贸区的有益补充。消费主要对象：本市居民、商务客人等。长江路商贸区以长江路为载体，重点发展餐饮娱乐、旅游休闲、文化等商业服务业设施，将三山、长江连为一体，连接跃进路、九里街两个特色居住区级商业中心，成为市级高档文化娱乐、旅游、休闲、商务活动中心。消费主要对象：本市居民、外地游客、商务客户等。牌港商贸区以牌湾为中心，包括中山西路（至火车站）、朱方路和中山北路所涵盖的街区，重点发展大型超市、专业店、专卖店和旅游休闲服务业等。业态导向突出以百货店、专卖店、专业店、大型超市为主要业态。置换小商品市场、杂货店等业态，严格限制廉价商店、小吃店、小门面房和流动摊位的经营。经营品种以高、中档为主，花样齐全。6业态设置导向――鼓励设置：专卖店、专业店；适度设置：超市、便利店、自动售货亭、餐饮、娱乐休闲设施；限制设置：购物中心、专业市场主要消费对象：本市居民、外地游客等。南徐－区级商业中心南徐区级商业中心位于檀山路中部，由檀山路与凤凰路形成的十字商业街区和高铁车站商业配套服务区组成，规划商业零售网点营业面积为15万平方米功能定位面向本区域居民的日常消费，面向城市行政、文化、商务机构，打造以现代零售业以及文体休闲、商务、宾馆等服务业为主要特色的区域商业中心。业态导向鼓励设置：专业店、专卖店、超市以及餐饮、文化娱乐、宾馆等服务业设施；适度设置：购物中心、大型超市、百货店；限制设置：工业消费品市场。丁卯－区级商业中心丁卯区级商业中心以京口广场为中心，由学府路、经十二路和谷阳路相交而成的“双十字”街区组成，规划商业零售网点营业面积为20万平方米。面向本区域居民的日常销售，面向学生为主的特殊消费群体，打造以现代零售业以及餐饮、文化科技等服务业为主要特色的区域商业中心。7业态导向鼓励设置：超市、专业店、专卖店以及餐饮、文化、科技等服务业网点设施；适度设置：购物中心、大型超市、百货店；限制设置：工业消费品市场。谷阳－区级商业中心谷阳区级商业中心由谷阳大道街区以及312国道与镇宝路交叉口节点组成，规划商业零售网点营业面积为15万平方米。面向本区居民的日常消费服务、面向城乡周期型特定购物群体，打造以现代化零售业与市场为主要特色的区域商业中心。业态导向鼓励设置：超市、大型市场和餐饮、文化娱乐等服务业；适度设置：仓储会员店、购物中心、大型超市、百货店；大港－级商业中心位于大港中心区内，规划商业零售网点营业面积为10万平方米。面向本区域行政、港口、企业、国际商务人员，面向周面城乡居民的日常消费，打造以现代化零售业以及休闲、商务、餐饮、宾馆等服务业为主要特色的区级商业、商务中心。业态导向鼓励设置：百货店、大型超市、超市、餐饮、文化娱乐等综合性强、配套齐全的商业网点设施；适度配置：大型超市、百货店、便利店；限制设置：工业消费品市场。8居住区域商业中心居住区级商业中心设置要求应位于社区中心或人流集中、交通便利的地段。原则上商圈服务半径为2000米，服务人口为3－5万的本社区居民，每个居住区级商业中心规模为2－3万平方米的营业面积。具体的规划建设要求按照《城市居住区规划设计规范》的标准执行。功能定位以优化居住环境、方便居民日常生活、提高生活品质为宗旨，主要经营居民日常生活必需品和配套必要的生活服务网点，形成以购物、休闲、餐饮、便民商业服务设施为特色的社区商业中心。二、社区商业体系规划9镇江政府重点规划的社区商业中心（1）跃进路居住区级商业中心（2）黄山南路居住区级商业中心（3）九里街居住区级商业中心（4）青年广场居住区级商业中心（5）丁卯南居住区级商业中心（6）谷阳西居住区级商业中心（7）官塘居住区级商业中心重点（8）谏壁居住区级商业中心（9）高资居住区级商业中心本规划推断出结论：目前我们项目所在地块商业规划不在政府2004-2020.重点商业规划范围之列，大体量的商业规划投入要谨慎。况且在10000㎡以上的非规划区域商业项目要求听证。10商业环境镇江商业环境集中在中山东路一条街包括主要的专卖店、超级市场、餐饮酒店、娱乐中心和百货商场。百盛商场---最好的百货公司---处在大市口商圈，产品档次是中低档、公司品牌为套牌、（估计体量：40000㎡）天润发---最好的超级市场---产品档次是中低档、店面设计较好、餐饮和超市经营较好（估计体量：20000㎡）第一楼街---在建SHOPPING-MALL（估计体量：70000㎡），处在大市口商圈，销售定价和主力店均未确定。易初莲花购物中心---整体体量在50000㎡左右，最早将会在2006年底开业。产品档次在中低档为主。在我们项目前段东吴路口，地处在接到相接处，用郊区商业规划角度看位置相对较好。中山东路商业街---整体容量在1000米左右，沿街商铺，产品档次在中低档为主。未来要开发的商业还有，沃尔玛、金山旅游商业街、江鲜一条街。三、商业环境和购买力11购买力分析1、目前状况：2004年，全市地区生产总值完成781．16亿元，按可比价计算，比上年增长14．7％。人均实现地区生产总值29235元，比上年增长14．7％，按现价汇率折算：人均为3535美元。财政收入增幅较快。全年财政总收入完成92．12亿元，比上年增长32．6％。其中：上划中央财政收入36．67亿元，增长14．1％；地方财政收入55．45亿元，增长41．3％。在财政收入中：工商税收完成62．49亿元，增长23．5％，其中：增值税完成38.21亿元。企业所得税完成7.42亿元、营业税完成8.16亿元。全市进出口总额完成35.2亿美元，比上年增长31.8％。其中：进口总额20.1亿美元，增长45.5％；出口总额15.1亿美元，增长20．1％。招商引资力度加大，吸引外资成绩显著。全年新签外商投资项目477个，其中在1000万美元以上项目135个，比上年增加45个。合同利用外资26.8亿美元，比上年增长49.9％。实际利用外资12.2亿美元，比上年增长50．8％。全市完成全社会固定资产投资320.5亿元，比上年增长35.1％。投资领域内在活力明显增强，投资规模不断扩大，基本建设、更新改造、房地产开发投资全面回升。在固定资产投资中：第一产业投资额完成8.2亿元，增长3．1％；第二产业投资额完成187.5亿元，增长51.5％；第三产业投资额完成124.8亿元，增长18.2％。城市建设步伐加快，综合功能日益完善。2004年城市建设投入86亿元122004年末,全市户籍总人口267．21万人，其中非农业人口110.69万人，农业人口156.52万人。市区人口101．36万人，其中非农业人口63.67万人，农业人口37.69万人。全市男性人口135．06万人，女性人口132．15万2004年末,全市户籍总人口267．21万人，其中非农业人口110.69万人，农业人口156.52万人。市区人口101．36万人，其中非农业人口63.67万人，农业人口37.69万人。全市男性人口135．06万人，女性人口132．15万人。男女性别比（女=100）为102.21。在全市总人口中：京口区41.54万人，润州区23.72万人，丹徒区36.11万人，丹阳市80.16万人，扬中市27.24万人，句容市58.44万人。全市人口总户数增加到99.38万户，平均每户2.69人。其中市区37.42万户，平均每户人口2.71人。2004年，全市出生人口20419人，人口出生率7.64‰，比上年上升0.89个百分点。全市人口自然增长率由上年的0.88‰下降为-0.71‰。2004年全市共有回族、蒙古族、满族、苗族等4１个少数民族1.63万人，少数民族人口占全市人口总数的0.57％,少数民族人口数列江苏省的第六位。全市少数民族人口中，有清真饮食习惯的回族、维吾尔族、哈萨克族、塔塔尔族等10个民族近1万人，占全市少数民族人口的61.3％。2、预计购买力指标分析（1）社会消费品零售额：2010年达到185亿元；2020年达到572亿元。13（2）连锁商业实现的消费品零售总额：2010年达到55亿元，占社会消费零售总额的30％；2020年达到229亿元，占社会消费总额的40％。（3）从业人员占全社会就业人口的比重：2010年达到15％左右，2020年达到20％以上。（4）商业网点（零售业）营业面积：2010年达到90万平方米，人均拥有商业营业面积1.0平方米；2020年达到150万平方米，人均拥有商业营业面积1.4平方米。根据以上的指标分析，镇江的发展主要目标是在商业和旅游业上为主，全市地区生产总值完成781.16亿元（含工业和其他行业）2010年商业零售仅达到55亿元，全市户籍总人口267．21万人，市区人口101．36万人。故此可以推断，镇江的购买力和商业环境在2010年之前不会很乐观。目前最大的集中性商业在50000㎡左右，主要的商业零售企业还没有选择在镇江作为主要的拓展目标市场。一方面说明大市口商圈的巨大改造潜力。另一方面说明目前商业市场的不成熟度。14租金收益返原项目周边的小区住宅销售价格在均价4000元/㎡左右，红豆集团项目的马里兰街（估计体量在10000㎡以下，社区底商销售定价在8000元/㎡，销售状况不好。招商广告已经推出，但目前均为空铺。大