万国首府广场租金定价及招商策略-购物中心

万国·首府广场租金定价及招商策略汇报宁波迪赛2009.6.11•定价思路：一、根据产品的商业价值将产品进行分区细分。二、将细分后的产品与三门当地城市的租金体系进行对比。得出板块间均价（参考慈溪新天地、上林坊,宁波天一广场的租金布局比例）三、不同版块内选取不同定价参考因子，进行平行比较，得出每套具体租金价格根据产品的商业价值将产品进行细分（一层）•第一梯队：沿人民路商业街区，人气最旺，参考附近商业租金。•第二梯队：对面为人民广场，为单面街。商业价值与人民路有一定差距。•第三梯队：超市出入口商业,依托超市出口人流,商业价值次之。•第四梯队：中庭内街商圈，商业氛围相对超市出入口商业较弱。•第五梯队：车行入口商业,北侧可以开门,商业可视性较高.•第六梯队：内街商业,可视性不高.•第七梯队：Z北外侧商业,可视性差,通达性差,商业价值弱.版块间平均租金的确定：•人民路外侧一层：整个项目租金导入的价格参照，目前沿人民路一层平均租金为9元/㎡·天，以此租金设定人民路外侧一层平均租金。•南山路外侧一层：主街与次街租金价格的规律比值为1：0.8，考虑市民广场的建设，有自然的人流聚集能力，故取修正比值为1：0.9，设定南山路外侧一层平均租金为8元/㎡·天。•超市周边版块一层：类比宁波类似业态布局，内广场卖场大门周边商铺租金与主干道商铺租金的比值在0.6：1~0.7：1，取此版块均价为6元/㎡·天。•广场内铺一层：中庭内铺和中庭超市旁的商铺租金比0.8:1左右,取此版块均价为5元/㎡·天。•内步行街商铺一层：类比同类型商业，根据之前论证，内外街租金比值关系约为1：3，取内街商业3~4元/㎡·天，同时z字型东侧优于人民路东侧明显。•zzzz字型北侧一层：与超市周边板块形成类似的内外街格局，故取次板块平均租金价格为2元/㎡·天根据产品的商业价值将产品进行细分（二层）•第八梯队：沿人民路商业街区•第九梯队：对面为人民广场，商业价值与人民路有一定差距。•第十梯队：有自然通道二层。•第十一梯队：中庭内街商圈，无自然通道二层•第十二梯队：链接第十梯队，商业价值有所提升第九梯队第十一梯队第八梯队第十二梯队第十梯队版块间平均租金的确定：•人民路和南山路外侧二层：对于无自然通道的二楼商铺，根据市场经验规律一二楼的比值关系为1：0.2~1：0.3，对于本项目取中值1：0.25，故人民路二楼的平均租金定为9*0.25=2.25元/㎡·天，南山路二层平均租金定为8*0.25=2元/㎡·天。•内侧无自然通道商铺二层：取内侧一层商铺（不包括二层能通过自然通道到达的一层）租金平均水平的25%。•内侧有自然通道商铺二层：根据天一广场公共楼梯口一二楼租金的比值关系为1：0.4，故取2.5元/㎡·天。•淘宝街：分享卖场人流，有自然通道到达，结合目前三门女人街的租金水平（40㎡年租金约30000元），取版块均价2元/㎡·天。根据产品的商业价值将产品进行细分（三、四层）第十三梯队：3层商业,双首层商业概念,价值略低.第十四梯队：4层商业，为大板块商业，商业价值最弱。适合引进卖场和咖啡等商业。版块间平均租金的确定：•对比：北京六佰本商业项目对比理由：同为双首层商业体,3层与底层商业的租金比例上具有可比性.•双首层商业的租金在2.5元/㎡·天左右•对比：与三门第五级商圈的租金进行对比。对比的理由：产品的特殊性，周边县市没有类似项目参考，与本城市同类型的租金体系进行对比。•4F租金为1元/㎡·天左右。版块间平均租金的确定：•宁波地下超市和周边商业的价格的比例系数在1：5-1：8之间，考虑到本项目的市中心位置和我们调查的开明街地下超市地理位置上更加接近，我们建议半项目地下地下超市和周边商业的价格的比例系数在1：7左右。•本项目超市入口处商业一层租金定价6元/平方米/天左右，因此地下超市的租金应该控制在0.85元/平方米/天左右。版块间平均租金的确定：•参照宁波公共地下车位收费标准，白天4小时内5元，超过4小时10元，24小时20元，一般公共地下停车位24小时全天停放的可能性较小，选取10元作为本项目地下车位租金的估算标准。•99*10*365=361350元平均租金分布9元/㎡·天8元/㎡·天6元/㎡·天2.25元/㎡·天5元/㎡·天4元/㎡·天3元/㎡·天2元/㎡·天2元/㎡·天1.1元/㎡·天2元/㎡·天2.5元/㎡·天2.5元/㎡·天1元/㎡·天一层四层二层三层版块内商铺租金定价原则：版块内商铺平行比较•一、三、四商铺：开间比、铺面长度、面积大小、实用程度、柱位、井位等人流习惯(1(1(1(1分))))邻主入口(3(3(3(3分))))邻主干道(2(2(2(2分))))铺面形状（2分）视觉触及程度(2(2(2(2分))))人流（6666分）铺位状况（2222分）铺位位置（8888分）•二层商铺：•二层无自然的通道，商铺租金价值的大小和铺位形状功能性的关系最为密切，故在二楼租金评分上的参照系数与一层有所不同，筛选后选择开间进深比、面积、视觉触及程度三大因素•这三大因素，开间进深比因素最为重要即决定了商铺的易用性，面积大小因素次之，可视性程度因素最弱视觉触及程度（2分）面积（3分）开间进深比（5分）具体租金请参看《首府广场租金明细》招商策略招商政策我们提出““““放水养鱼””””的招商政策，从以下几个方面对项目进行培育：•合理的业态规划：有选择性的引入有一定经营能力的业态和商户。•租金优惠及免租期：开业前1-2.年给予商户不同程度的租金优惠。•后期项目的经营管理：项目的后期经营管理也是商户十分关心的问题，项目的经营管理不仅需要专业的人才，还需要一定的宣传推广费用的投入。•聘用服务水平较高的物业管理公司，并承诺在项目开业前一年投入一定的的经营推广费用，用于推广项目、宣传商户，以增强商户进场经营信心。付款方式：•（1）商铺预定：普通商户：首付诚意金（三个月租金）租赁合同签定后用于充抵押金。主力店：根据谈判情况，由领导确定。•（2）租金支付：半年一付，下次付款须提前1个月支付。签约期和租金递增参照现期存款利率视谈判而定主力店5%5娱乐休闲6%~8%3餐饮8%~10%3零售租金递增幅度参考签约年限业态类型租金价格策略树立项目高端价值形象，低开高走，稳步上升•确认项目的实收租金后，初期对外宣传租金定位应高于周边，根据《首府广场租金明细》确定的基础租金加成20%左右作为目标租金。•我们建议在项目开业经营的第一年，对商户租用一二层实行免租三个月的优惠，后三个季度的租金按目标租金的80%收取，三层和四层实行免租半年的优惠，后两个季度的租金按目标租金的70%收取。项目培育期的第二年，各层分别按目标租金的90%计算，第三年达到目标租金。0.91.21.080.42四层0.91.21.080.42三层11.21.080.72一二层三年平均第三年第二年第一年优惠系数楼层招商优惠策略•主力店优惠政策•专项的租金条件及优惠政策•免租一年++++基础租金++++免首年物业管理费用++++提供免费停车位•提供外墙体广告位•召开签约新闻发布会•品牌商户（大户）优惠政策•前期租金条件优惠政策•优先选铺权•免费制作DM宣传单页•免费为其做形象宣传首年在普通优惠政策基础上租金可再享受9折优惠首年在普通优惠政策基础上租金可再享受8折优惠租金优惠政策积极支持本项目的推进与发展。积极支持本项目的推进与发展，积极配合项目推进过程中的各项工作与活动。4.合作态度3.合作态度行业内具有较大影响力商户，能带动部分其他商户入场。行业内龙头商户具有较大影响力，能带动大量其他商户入场。3.行业影响力：行业影响力：除餐饮、娱乐外，需求面积在150m2以上除餐饮、娱乐外，需求面积在250m2以上2.面积：2.面积：国内一、二线品牌。国内一线品牌。1.品牌：1.品牌：大户资格审核标准普通行业大户行业龙头商户商户类型增加商户装修期优惠三个月豪华500以上二个半月一般500以上二个月豪华200-500一个半月一般200-500一个月豪华200以下免租装修期装修程度经营面积（平米）送广告宣传牌使用权•除了外立面的几幅大型广告牌外，项目内各独立商铺预留广告位，以保持项目统一形象，同时活跃项目的商业气氛。•户外墙体大型广告牌只送给主力商户，其他商户有需要须另行租用或优惠租用•其他品牌商户可赠送场内小型广告牌。5折普通行业大户3折行业龙头商户户外墙体大型广告牌租用优惠商户类型•以客带客•已承租的商户介绍新商户入驻商场，再给予其首年免租一个月的租金折扣。租金支付方式优惠租金9折合同期内一次性付清租金98折一年一付无优惠半年一付优惠方式租金支付方式招商标准流程•为了便于更好地开展本项目的招商工作，建立了一个标准的招商执行流程，使得招商工作可以有目的、有步骤地进行。人员分组客户资料收集联系目标客户发放资料给目标客户（预约）联系客户看现场（洽谈）客户填写租赁意向书、租户登记表招商主管审核客户认租资格营销总监最终审核确认准客户认租资料准客户签署临时租赁协议书，并交付诚意金准客户于指定时间内签署租赁合同，非准客户退回诚意金项目交付招商部协助租户办理营业执照、税务等事项，安排租户进场装修项目统一顺利开业按业态招商团队分组多次反复正式招商前，若准客户有意向购买商铺，诚意金可转化为商铺的预付款，否则直接转为商铺租金或退回招商主体架构及权限分配集体领导营销总监招商主管招商代表招商代表招商代表1、同一口径，严格按照阶段性普通招商优惠政策执行招商2、向招商主管上报所有承租商户的资料及需求招商代表1、承租商户的审核，2、承租商户广告位的租赁审核，3、租金支付方式审核4、500平米以下承租商户免租装修期的审核，5、再上报营销总监确认招商主管1、行业龙头承租商户的审核确认2、500平米以上承租商户免租装修期的审核确认3、龙头商户广告位租赁优惠的审核确认4、所有商户承租及承租优惠条件的确认权营销总监主力店的审核确认权集团领导权限岗位Thanks