世联_华强河南安阳中心商务区项目开发策略_208PPT

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。华强安阳中心商务区项目开发策略谨呈：华强集团[2007]GW-SZ-55项目概况分析城市背景与宏观经济状况安阳商业概况安阳商业市场竞争分析项目整体定位项目规划建议及开发策略附件报告结构项目概况分析1项目本体目标分析项目思考本报告是严格保密的。项目位于安阳城市南部,偏离城市核心商圈和行政中心区,离核心商圈约10分钟车程,离新政中心约5分钟车程项目基本资料占地面积：占地151726.22平方米，使用面积123361.32平方米;总建筑面积：123361.32平方米;容积率:1.0;土地性质：商业性质;项目背景弦歌大道核心商圈新行政中心轴★长江大道5min10min本报告是严格保密的。弦歌大道长江大道地块位于商颂大街大转盘上,现状为净地,周边有安阳师范\安钢御景园\创业家园等北面有安阳师范和安钢御景园;东面为创业家园和安彩嘉园等住宅片区;西南面为农用空地和农民房;项目背景本报告是严格保密的。项目属性总结：三四线城市\非核心商圈\超大规模\纯商业房地产开发项目项目属性地块解析盘点处于高新开发区,属于城市边缘地带,交通便利度一般项目周边学校多,处于教育产业基地辐射区域新区开发,远离核心商圈,项目商业基础条件差处于高新开发区,周边生活配套欠缺项目为净地开发,土地平坦政府对开发区第三产业发展重视，要求本项目尽快动工352345三四线城市非核心商圈大规模纯商业本报告是严格保密的。作为高新开发区的超大型商业项目，本项目的开发需符合项目各方主要参与者的目标加快开发区第三产业发展提升开发区城市形象产生聚集效应，吸引投资形成新的经济增长极完善开发区的生活配套减少开发区居住成本提升开发区居住品质准确定位,使得商业项目不会造成资金积压风险做活整个项目实现一定的开发利润证明开发实力,提升品牌从城市层面，一个陌生区域的大型商业项目的主要参与者包括了开发商、政府和市民三个方面。目标解析本报告是严格保密的。在盘活商业项目的基础上,快速回笼资金,保证本项目不成为资金负担,影响华强在安阳其他项目的开发客户思考开发区人口不多,而且消费水平不高;开发区基本是以高新产业和教育基地为主导产业;本项目要根据安阳市场商业的具体现状作出对应的定位;公司希望本项目的资金能够快速回笼,因为我们酒店那块的资金回笼周期相对较长,不希望这商业项目积压公司的大量资金;整体而言，项目可以以一些风情建筑来体现项目的特色;关于华强的高科技乐园(方特园)和华强电子专业市场,本项目不打算引进;招商对于本项目十分重要,定位时要充分考虑到招商的可行性;本项目的招商条件可以很低;对于本项目的租售,需销售20%左右,保证资金的一个周转顺畅;本项目的动工会与实际进度相关,不需要过于考虑政府对本项目的预期计划目标;华强牛总语录本报告是严格保密的。客户目标目标1：准确定位，确保项目成“活”；目标2：“快进快出”，确保最大化回现；本报告是严格保密的。客户目标梳理及限制条件：在小市场大项目的情况下准确定位，确保项目成功回现；在实现自我良性循环运作的基础上，打造安阳的经典商业项目,提升华强在安阳的品牌,为华强在安阳的可持续发展奠定基础限制条件战略层面项目思考最大化回现——如何安排12万平米商业的租售？如何实现商业项目与华强的住宅项目的联动？策略层面区域常住人口只有10万;项目远离商业核心区;安阳人在核心商圈习惯消费;寻找合理的发展方向——如何确保项目的准确定位？城市背景与宏观经济状况2城市区位城市交通城市坐标城市潜力本报告是严格保密的。中原城市群正在逐渐成为中西部地区新增长极，安阳为中原经济群的边缘城市城市区位城市数量5个以上城市人口1000万人以上人口密度300人/平方公里以上城市密度0.5个/万平方公里以上城市化水平20%以上国内城市群划分标准根据2006年《城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告No.4》，在中国15大城市群中，中原城市群位列第七，正在逐渐成为中西部地区最具发展活力的经济隆起带之一。1234567891011121413151.长三角城市群2.珠三角城市群3.京津冀城市群4.半岛城市群5.辽中南城市群6.海峡西岸城市群7.中原城市群8.徐州城市群9.武汉城市群10.成渝城市群11.长株潭城市群12.哈尔滨城市群13.关中城市群14.长春城市群15.合肥城市群中原城市群是以郑州为中心，含洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源共９市在内的城市密集区。安阳处于中原城市群外围，为经济紧密联结（豫冀晋）城市本报告是严格保密的。陆地交通四通八达，奠定安阳豫北交通中心的地位，但距中枢机场较远，外来旅游人群相对不便城市交通500km，高速公路6小时北京郑州邯郸200km，高速公路3小时京广铁路纵贯市区，京珠高速，103、107国道贯穿南北。周边城市如邯郸、濮阳等均在1.5小时车城内。邯郸机场8.8正式通航，将对安阳经济起到促进作用距离安阳市区：40KM，约40M开通航线——邯郸-上海(虹桥)周三/六邯郸-重庆周一/三/五/日7619821084.51.21.5611.7244040080012002004年2005年2006年安阳接待旅游人口万人国内国外本报告是严格保密的。02000400060008000100001200001000200030004000安阳郑州深圳北京数据来源：各省市统计公报GDP社会消费品零售总额第一梯队：上海、北京第二梯队：广州、深圳第三梯队：苏州、天津、重庆、杭州、无锡、青岛、宁波、南京、成都、大连、沈阳、武汉第四梯队：东莞、唐山、济南、石家庄、哈尔滨、郑州、长沙、福州、淄博、常州、西安第五梯队：昆明、厦门、南昌、太原、合肥、南宁、廊坊、宜昌、乌鲁木齐、兰州、桂林、贵阳、柳州、遵义、玉溪、宜宾、吉安、海口红色为东部城市兰色为西部城市绿色为中部城市从GDP和社会消费品零售总额的坐标判断，安阳目前处于第五梯队，正向第四梯队进发8年第四梯队12年15年第三梯队第二梯队重庆城市坐标本报告是严格保密的。城乡居民储蓄存款额较高VS零售额偏低：消费意愿被抑制，对未来不乐观，消费力有待挖掘以上数据来源：各省市统计年鉴0400800120016002000郑州洛阳南阳许昌焦作平顶山商丘开封安阳0200400600800邯郸邢台晋城长治聊城濮阳鹤壁安阳安阳城乡居民人均储蓄存款额与河南主要地市的对比安阳城乡居民人均储蓄存款额与周边地市的对比在河南省18个县市中的排名：第6位。在周边相邻8县市的排名：第3位。442.7元442.7元“这几年企业效益不好，下岗职工特别多，每个月只有三四百块，一般人都不敢消费。”——某消费者消费潜力本报告是严格保密的。城市消费实质：中低端消费人群为主，高端消费流失公务员17.89%个体私营业主18.70%下岗人员0.81%工人22.76%学生9.76%企业中高级管理人员0.81%企业普通职员21.95%其他5.69%退休人员1.63%工人、公务员（包括泛公务员）、普通职员、个体经营者的比例占到61.3%，私营业主、中高层管理人员比例仅占19.5%，高端消费流失。“安阳这几年的消费力提升较快，人们愿意购买上档次的家具用品。同时，安阳人攀比心理重。目前家具行业基本上都是零售，专业市场由于档次较低不受到欢迎。”——金凯悦家具张总“安阳的高端消费都外流了，有钱人都去郑州购物了，安阳离郑州不远，2个多小时就到了，很方便。”——某品牌服饰经营商“安阳没有什么可以买的，通常会去郑州购物。”——某IT人士，月收入过4000元消费潜力本报告是严格保密的。安阳是豫北区域性中心城市，但发展动力有限，消费尚有挖掘空间，商业市场发展速度较缓慢安阳是豫北区域性中心城市，交通优势明显，经济实力处于区域中上水平，但商业发展动力有限重工业化是经济发展的核心，吸引了最多的就业人群，直接决定城市消费力的增长，但受国家宏观调控影响较大。旅游收入有限，消费内生增长特征明显，整体消费潜力有待挖掘。城市发展研究安阳商业概况3安阳商业发展阶段分析安阳商业格局分析安阳商业消费需求分析安阳商业发展空间分析本报告是严格保密的。商业发展阶段重要标志事件商业格局1993年1994-1995年2000年2003年2005年至今未来1993年以前国有百货大楼大发展专卖店出现安百、二百、相州百货三花齐放亚细亚开业，带动彰德路发展彰德路成为商业圈核心步行街出现北大街改造成功综合性商场出现卫东购物广场开业丹尼斯开业亚细亚拍卖，改造为海鑫开业丹尼斯、海鑫、卫东三足鼎立，丹尼斯独占鳌头文峰路商圈形成彰德路开始没落北大街成为商业核心新式商业设施引领消费力！核心商圈内部经历了四次转移，趋势将进一步延续，关键是新式商业设施的出现从90年代初，安阳核心商业圈经历了“百货大楼——彰德路——文峰路”的转移。现在的核心商圈出现了丹尼斯、卫东、海鑫为首的“三足鼎立”局面，尤以文峰中路丹尼斯周边发展势头最为迅猛。按照商业发展规律，下一个阶段将会是一站式的都市mall大发展时期。214商业发展阶段分析31红旗路—北大街一带2彰德路3北大街4文峰中路丹尼斯本报告是严格保密的。安阳商业还处于初级发展阶段，面临提升转变之机安阳人均GDP2000多美元，但相应的商业设施却未满足需求，高端消费外溢，商业处于提升转变阶段集市&沿街商业大型综合超市&专业店仓储式购物中心便利店都市MALL郊区MALL百货商店&批发市场$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000$10000以上生存需求价格品质传统形态阶段业态丰富阶段业态替代阶段随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区形成条件形成过程随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争商业业态细分完全，总量饱和阶段特征刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出现业态目前安阳商业发展阶段分析本报告是严格保密的。商业市场格局处于单中心阶段，只有一个核心商圈，周边商业以专业市场为主安阳城区建成面积95平方公里，但目前只有一个真正意义上的商业核心。核心商圈：由解放大道、北大街、文峰南北街和彰德路四条城市道路交错形成。经营面积约20万㎡，其内百货商场、超市、专卖店等各种业态聚集。专业市场：专业市场分布在文昌大道和文峰大道西端，经营面积近30万㎡，以家电、建材、内衣等为主，辐射整个豫北。安钢生活区：为服务安钢职工的日常便民消费，档次较低，尚未形成区域商业中心。核心商圈专业市场专业市场安钢商圈市政府商业格局本报告是严格保密的。商业格局123123海鑫购物广场卫东购物广场丹尼斯根据调查，核心商圈内有1000余家商家，总经营面积约20万平米，占城市全部商业（除去专业市场）的近50%。核心商圈占地0.51㎞2，在营面积约20万㎡，具有极强的吸引力和辐射力核心商圈主要由四条城市道路交错围合形成：解放大道、北大街、文峰南北街、彰德路。核心商圈包括北大街、中山街、唐子巷、甜水井路以及众多分支街巷。北大街是安阳的商业重地，且周边原有大量的政府单位机关，购买力强，尤其是位于城市中心，交通便利。通过大量访谈我们发现，核心区商圈是辐射全市及周