房地产销售建筑学基础知识121

1建筑学常识2会场纪律手机静音或关机;不能交头接耳;不能迟到;未经许可不能接电话;未经许可不能中途离场;以上每项违反个人10个俯卧撑，女士10个起立下蹲！3我们的目的在最短的时间内掌握建筑学的基本专业知识4☆一块地是怎样变成建筑物的？☆怎样读懂建筑图纸？☆建筑结构常识课程内容5房地产和建筑物建筑物产生的过程涉及的门类划分一、一块地是怎样变成建筑物的61、从房地产到建筑物房地产：指土地、建筑物和固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及他们所附带的各种权益。是由物质实体和权益两部分组成。7房地产物质实体权益土地建筑物权利利益收益房屋构筑物1、从房地产到建筑物8对于权益可以这样理解：权利：你可以因此享有所有权、使用权；利益：你可以将其转让，享受升值带来的利益；收益：你也可以将使用权通过合约转租他人，获得收益。1、从房地产到建筑物9立项验收施工设计交付使用2、建筑物产生过程102、建筑物产生过程－－立项《固定资产投资许可证》审核项目总投资审核项目投资计划发改委开发商《土地使用权出让合同书》取得土地《建设用地规划许可证》大《房地产证》审核用地是否符合城市规划规划局招标拍卖挂牌112、建筑物产生过程－－设计《建设工程规划许可证》设计单位按照规划要点进行设计规划局•审核是否符合规划、规范和环境•是否符合消防施工图设计初步设计方案设计122、建筑物产生过程－－施工开发商开工申请《施工许可证》建委•审核资金是否落实•审查施工企业资质资金已经落实施工企业已落实地价已经付清施工单位监理单位进场，执行施工图将蓝图变为现房132、建筑物产生过程－－验收规划、消防、环保、电梯、燃气等部门主体工程竣工验收合格证《工程竣工验收备案证明书》质检站勘察、设计、施工、监理部门竣工验收最后进行主体工程最早验收监督、备案建筑工程竣工验收报告分项工程竣工验收合格证隐蔽工程随时验收专项工程分步验收14预售许可证《房产证\土地证》交付使用开发商住宅使用说明书住宅质量保证书国土资源局和房地产管理局2、建筑物产生过程－－交付使用现售许可证符合销售条件《买卖契约》153、涉及门类划分－－设计门类建筑设计：空间设计和平面设计、功能性和美观性的统一。国外把建筑设计归于艺术学系。163、涉及门类划分－－设计门类结构设计：以严谨的结构体系实现建筑功能，保证建筑方案的安全性、适用性、耐久性。17给排水设计：生活用水、消防用水暖通设计：通风、中央空调设计电气设计：强电（生活用电，设备用电）、弱电（宽带网、智能化等）园林景观设计：绿化、铺装、景观、小品3、涉及门类划分－－设计门类18勘察、测量、土石方、基础、建安、防水、市政道路、污水处理、防水、智能综合管线、消防、人防、煤气、直饮水、通风空调、供暖、变配电、园林绿化等。其中有些是政府部门控制，如变配电、人防设计等。3、涉及门类划分－－施工门类19建筑术语简介识图基本常识建筑施工图建筑技术经济指标二、怎样读懂建筑图纸？201、建筑术语简介地形：地球表面上地物和地貌的总称。地形图：将某地区地形状况按一定比例绘制成图。红线图：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。一般用红笔圈在图纸上，具有法律效力。211、建筑术语简介进深开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。一般指东西方向的宽度。进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。一般指南北方向的长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的建筑物有良好的自然采光和通风条件，进深在设计上有一定的要求，不宜过大。开间221、建筑术语简介开间进深231、建筑术语简介层高：指本层楼（地）面到上一层楼面的高度。净高：房间内楼（地）面到顶棚或其他构件的高度。建筑层数：室内标高为正负零的楼层为一层，以上顺次排列向下分别为地下一层、地下二层。层高小于2.2米的楼层、屋顶水箱、电梯机房、装饰性建筑均不计算楼层数。24返回25比例：图上尺寸与实际尺寸比例，一般表示方法为数字表示法，如：1：100，说明图纸上1厘米代表真实尺寸为100厘米。2、识图基本常识26尺寸（单位）：图纸上一般所有尺寸数值均不标注单位，尺寸线上单位隐含为毫米。两个例外：总平面尺寸和标高为米。2、识图基本常识27轴线：在设计中，对承重墙、柱子等主要构件都要有定位轴线。在施工中，轴线是施工定位和放线的重要依据。2、识图基本常识28纵向轴线尺寸比例(数字)横向轴线平面图返回常识：横向尺寸用阿拉伯数字，纵向尺寸用英文字母。29绝对标高：我国是以青岛附近海平面的高度平均值为零点，其他各处相对他的高度称为绝对标高。±0.000±0.000相对标高：以项目中的某一特定点为零点，其他各处相对他的高度称为相对标高。一般来说可以以建筑物一楼地面为零点。标高：2、识图基本常识3031图例及符号：指北针：用于表示建筑物的朝向。在总平面图及首层平面图上，一般都绘有指北针。指针尖端处要注明“北”字。2、识图基本常识32风向频率玫瑰图：简称风玫瑰图。是总平面图上用来表示该地区常年风向频率的标志。它是根据某一地区多年平均统计的各个方向吹风次数的百分数值按一定比例绘制的。一般用8个或16个方位表示。风玫瑰图上所表示的风的吹向，是指从外面吹向该地区中心的。2、识图基本常识33返回34返回深圳市风向玫瑰图353、建筑施工图总平面图：分析案例图1平面图：图2图3立面图：图4图5剖面图：图6361.红线范围、新建、拟建的各种建筑物及构筑物的具体位置，以及新建道路和各种管线系统的总体布局。2.表明原有房屋、道路的位置，作为新建工程的定位依据。3.表明标高，如建筑物的首层地面标高，室外场地整平标高，道路中心线的标高。通常把总平面图上的标高，全部推算成绝对标高。根据标高可以看出地势坡高、水流方向，并可计算出施工中土方开挖数量。4.用风玫瑰图表示总平面范围内整体朝向和该地区各个方向风的频率。5.表明绿化布置情况，如哪些是草坪、树丛、乔木、灌木等；标明花坛、小品、桌、椅、林荫小路、矮墙、栏杆等各种物体的具体位置、尺寸、做法及建造要求和选材说明。总平面图可表达以下内容：返回37总平面图四至38返回平面图39平面图返回40立面图返回41返回立面图42剖面图返回表示从右向左看434、建筑技术经济指标建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积,也称为红线面积。444、建筑技术经济指标总建筑面积：按分层建筑面积之和计算，每层建筑面积按建筑物外墙（首层为勒脚）（含粉刷层厚度）以内水平投影面积计算。454、建筑技术经济指标建筑物基底面积：指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。464、建筑技术经济指标47建筑容积率：在项目规划建设用地范围内所有建筑物地面以上总建筑面积与规划建设用地面积的比率。4、建筑技术经济指标484、建筑技术经济指标学校（幼儿园、小学、初中、高中等）、商业、会所、社区中心等，都计入总建筑面积里，即计算容积率；地下室（车库）、半地下室（车库）、人防地下室（车库）等不计容积率。含该城市某项目的经济指标（r=1.92)49产品类型的组合对容积率的影响•需要首先明确不同功能物业类型的组合关系•需要明确某用地单纯物业类型的容积率实现度建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率独立双拼别墅小于0.30.3—0.4大于0.4Townhouse0.5—0.60.6—0.70.7—0.94、5层叠加0.7—0.80.8—0.90.9—1.16层多层1.1—1.31.3—1.51.5—1.711层小高层1.7—2.02.0—2.22.2—2.518层高层2.2—2.52.5—2.72.7—3.2某城市单纯物业类型的容积率实现度该城市某项目的容积率实现指标（r=1.58)产品类型建筑面积比例功能分析叠加别墅2000010%提升形象，树立标杆花园洋房15000061%盈利主题，展示体验电梯洋房9000029%提高容积率，提升价值配套商业11000邻里服务+风情商业街配套幼儿园2000配套会所1000风情会馆合计32400050产品类型的组合对容积率的影响示例：理论与实际操作对比建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率独立双拼别墅小于0.30.3—0.4大于0.4Townhouse0.5—0.60.6—0.70.7—0.94、5层叠加0.7—0.80.8—0.90.9—1.16层多层1.1—1.31.3—1.51.5—1.711层小高层1.7—2.02.0—2.22.2—2.518层高层2.2—2.52.5—2.72.7—3.2项目名称容积率南京栖园5层叠加+3层联排0.75南京山水风华4层叠加+双拼+联排0.8南京金域缇香11-18层2.0上海龙湖滟澜山1.0514、建筑技术经济指标示例：某项目规划要点：总建筑面积按建设用地面积420527计算得出；代征用地，在该项目中指代征道路用地、城市绿地；社区中心、独立高中等用地面积含在420527中，其建筑面积纳入总容积率。52建筑覆盖率：也叫建筑密度，在建设用地范围内所有建筑基底面积之和与建设用地面积的比率。4、建筑技术经济指标建筑密度不可能超过100%,一般不会超过40%-50%,因为用地中还需要留出很多面积作为道路\绿化\广场\停车等等；除特别注明的外，计算时一般包括附属建设物；建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念,建筑密度大,说明用地中房子盖得“满”,反之则说明房子盖得“稀”；建筑覆盖密度要看土地的性质以及当地政府限制,没有完全的标准。53绿地率（ratioofgreenspace/greeningrate）描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿化率(绿化覆盖率）是规划建设用地范围内的绿地面积和规划建设用地面积的比率（％）．4、建筑技术经济指标54绿化率与绿地率有何区别开发商平时在售楼书上印制的有关绿化的指标究竟是绿地率还是绿化覆盖率？地下停车场上、化粪池等上面的绿化算不算绿化率？开发商做的屋顶绿化算不算绿化率……许多购房者对此并不了解，他们想弄清楚绿地率和绿化覆盖率究竟是怎么回事？绿地率和绿化覆盖率是两个不同概念的用语，绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标，但绿地率不等同于绿化覆盖率。绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（％）。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，比如一棵树的影子很大，但它的占地面积是很小的，两者的具体技术指标是不相同的。计算绿地率时，对绿地的要求非常严格。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计计算时距建筑外墙1．5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有如地下车库、化粪池。这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，在上面种植大型乔木，成活率较低，所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中；而屋顶绿化等装饰性绿化地，按目前国家的技术规范，也算正式绿地。在房地产开发过程中，政府相关部门在最初项目规划要求的就是绿地率这一指标。绿化率较高，建筑密度较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。绿化覆盖率可以在小区绿得广。像地下车库这样大面积的底下设施，它的地表虽然种不了树，但可以种草呀；像距建筑外墙1．5米这样的范围，虽然不算正式绿地，但若能种一些草，总比地砖铺砌更吸引人吧？在小区规划设计中，计算绿化覆盖率所指的绿地，简单地说就是有块草皮便可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60％以上。在开发商销售楼盘的时候，当然喜欢引用绿化覆盖率的概念。绿化率＞绿地率绿化率包含诸如屋顶绿化、地下车库、化粪池顶绿化、建筑外墙1.5米内绿化、道路边线1米以内绿化55返回总平面图56上海源花城总平