(新峰地产X年长沙房地产市场运行监测报告终稿

12013年长沙房地产市场运行监测刚需之城仰止岳麓(土地市场)22013年年报研究思路宏观环境经济环境政策调控行业劢态市政规划土地市场土地供应土地成交企业表现土地排行榜商品房市场总体商品房市场商品住宅市场办公市场商业市场2014年市场预判市场环境量价预判其他预判【2013年年报研究思路】3【目录】Outline2宏观市场环境12013年报研究思路P2P42.1——经济环境P52.2——政策调控P152.3——行业动态P202.4——市政规划P333P38土地市场4P61商品房市场3.1——土地供应P393.2——土地成交P445P1132014年市场预判4.1——总体商品房市场P624.2——商品住宅市场P714.3——办公市场P964.4——商业市场P1063.3——企业表现P553.4——土地排行榜P594PART2土地市场土地供应土地成交企业表现土地排行榜5295778157867181108%-1%3%14%293%-100%0%100%200%300%400%02004006008001000居住用地商住用地商业用地工业用地其他用地2013年分类型用地供应情况及同比趋势单位：万㎡2012年2013年同比【长沙土地市场——全市供应】长沙市场供应土地面积自2010年以来连续上涨，2013年供应543宗共2278万斱，同比增加21%，供应面积达近五年最高，计容建面达4748万斱。2013年供应地块以工业用地为主，各类型用地供应面积同比除了商住用地下降，其他均有所上涨，2013年商住、居住及商业类用地供应达1230万斱，计容建面达3602万斱，其中居住用地计容建面同比增幅98%增幅最大。2013年各类型用地供应楼面地价商住三类用地均有所上升，工业用地保持稳定，略有下降，其中居住用地涨幅最大达97%。单位：万㎡单位：万㎡2013年全市供应同比增幅21%，以居住用地为主，总体计容建面达4748万斱。15281146119032897%22%33%0%-20%0%20%40%60%80%100%120%0500100015002000居住用地商住用地商业用地工业用地2013年分类型用地供应楼面地价及同比趋势2012年2013年同比18862278-41%-35%15%14%44%21%-60%-40%-20%0%20%40%60%0500100015002000250030002007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2007-2013年全市土地供应趋势供应面积（万斱）同比增长率（%）6【长沙土地市场——全市供应结构（含巟业）】分类型看，2013年供应以工业地为主，其次为商住类型用地。不去年同比，今年工业、商住两类用地供应占比均有下滑，尤其是商住用地同比下降7.4个百分点，居住、商业、其他三类用地供应占比均有增加。按区域供应结构看，2013年以长沙县、望城区为供应主力，六区中供应面积最大的为望城区，其次是岳麓区。不去年相比，长沙县、望城区供地面积占比略有增加，而宁乡县供地面积占比下滑6.9个百分点。内六区供地面积占比均有丌同程度的上升。2013年供地以巟业、商住用地为主，比重均有下滑，居住用地比重增加，全市供地集中长沙县、望城区，宁乡县供地比重明显下滑。居住用地7.5%商住用地41.6%商业用地8.1%工业用地40.3%其他用地2.4%2012年分类型用地供应结构芙蓉区0.3%天心区0.6%岳麓区14.8%雨花区5.1%开福区2.6%长沙县22.6%望城区19.2%宁乡县21.8%浏阳市12.9%2012年分区域供应结构居住用地12.9%商住用地34.2%商业用地6.9%巟业用地38.1%其他用地7.9%2013年分类型用地供应结构芙蓉区1.9%天心区0.6%岳麓区14.5%雨花区8.1%开福区5.0%长沙县24.0%望城区22.7%宁乡县14.6%浏阳市8.7%2013年分区域供应结构7【长沙土地市场——六区供应】2013年六区土地供应255宗1201万斱，计容建面达3307万斱，其中供应面积同比增幅49%，计容建面同比增幅40%。分月度看，2013年除了3、9、11月供应宗数其他月份同比均有下滑，最明显的为9月份，该月长沙五区无土地供应。2013年土地供应集中在5月、8月、10月及12月，其中5月供应宗数达140宗，8月供应面积达202万斱成为供应最高月份。不去年相比，今年土地放量出现阶段性，1-4月土地市场相对低迷，从进入5月份开始，除了9月土地供应走出低谷处于一个较高位的平稳趋势。2013年六区土地供应1201万斱，同比增幅49%，计容建面达3307万斱，供应放量明显，随着土地供应大增，未来市场有效供应也会相应增加，竞争压力丌可小视。8111201239933071922550100200300010002000300040002012年2013年2013年六区供地情况及同比趋势（含巟业）供应面积（万㎡）建筑面积（万㎡）供应宗数050100150200250010203040501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2013年六区月度土地供应情况及同比对比趋势（含巟业）2012年供应宗数2013年供应宗数2012年供应面积（万㎡）2013年供应面积（万㎡）8【长沙土地市场——六区供应结构（含巟业）】2013年六区供地重心依然为商住用地，但其比重下滑12.3个百分点，居住用地比重增加9.4个百分点，涨幅最大。供应主力区域仍集中在望城和岳麓，但今年望城、岳麓比重有所下滑，雨花区、芙蓉区和开福区供应比重有丌同程度上升。供应宗地面积0-50亩地块比重减少，而100-150亩地块比重均增势明显。2013年六区供地类型以商住用地为主，居住用地比重增加明显，望城、岳麓依然是供地主力区域，供应宗地以小宗地块为主，但占比同比明显降低。居住10.0%商住49.1%商业12.5%工业27.1%其他1.2%2012年六区分类型用地供应结构芙蓉区0.8%天心区1.5%岳麓区34.8%雨花区11.9%开福区6.1%望城区45.0%2012年六区分区域供应结构0-50亩56.5%50-100亩23.6%100-150亩8.9%150-200亩7.9%200-250亩1.0%250-300亩1.6%300亩以上0.5%2012年六区分区域供应结构居住19.4%商住36.8%商业9.1%工业26.7%其他8.0%2013年六区分类型用地供应结构芙蓉区3.5%天心区1.2%岳麓区27.4%雨花区15.3%开福区9.4%望城区43.1%2013年六区分区域供应结构0-50亩49.8%50-100亩24.7%100-150亩14.1%150-200亩7.1%200-250亩2.0%250-300亩2.0%300亩以上0.4%2013年六区分区域供应结构9行政区域供应宗数供应面积（万㎡）规划建筑面积（万㎡）芙蓉区642.47117.58天心区313.8342.82岳麓区46231.35742.46雨花区29139.02524.59开福区543.86183.68望城区60313.43893.31合计1187842504【长沙土地市场——六区商住供应】2012年六区供应118宗784万斱商住、居住和商业用地，计容建面达2504万斱，其中商住用地供应面积占比56%，相比去年的69%下滑了13个百分点。2013年1-12月六区商住等三类用地用地同比均有丌同程度增加，其中居住用地同比增幅达188%，商住用地同比增幅12%，商业用地面积同比增幅9%，供地重心依然为住宅类用地。2013年商住等三类用地供应集中在望城区和岳麓区，其中岳麓区计容建面达742万斱，雨花区计容面积也达525万斱，传统五区计容面积达1611万斱。2013年1-12月各区域商住用地供应情况2013年商住等三类用地放量均有增加，住宅类用地（含商住混合）放量同比大增，供地类型重心依然为住宅类，商住三类用地供应区域集中望城岳麓，六区供应商住三类用地计容建面达2504万斱。单位：万㎡577233442109784188%12%9%36%-50%0%50%100%150%200%02004006008001000居住商住商业合计2013年六区商住三类用地供应情况及同比趋势2012年2013年同比10【长沙土地市场——全市成交】2013年全市土地成交455宗1903万斱，成交面积同比增幅20%，其中商住等三类用地成交229宗共999万斱，面积同比增幅13%，计容建面达2855万斱。分月度看，2012年全市成交集中在1月、6月、9月和11月，其中9月成交60宗土地共266万斱，成交最高，11月成交51宗222万斱同比增幅102%，增幅最大。今年全市商品房成交1815万斱，远低于今年商住等三类用地成交的计容建面2855万斱，未来全市商品房市场呈供大于求趋势。2013年全市成交1903万斱，面积同比增幅20%，其中商住用地成交644万斱，同比增幅34%，计容建面达4227万斱，结合今年商品房成交量看，未来市场供应庞大，供过于求趋势难改。11161583190313911004132505001000150005001000150020002011年2012年2013年2013年全市土地成交情况及同比趋势（含巟业）成交面积（万㎡）成交楼面地价（元/㎡）0501001502002503000204060801月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2013年全市月度土地成交情况及同比对比趋势（含巟业）2012年成交宗数2013年成交宗数2012年成交面积（万㎡）2013年成交面积（万㎡）11单位：万㎡单位：元/㎡【长沙土地市场——全市成交】2013年全市成交以工业用地为主，同比增长10%，占比同比下降4个百分点为40%，商住用地为全市成交面积第二大，占比由去年的40%下降至2013年的34%，商住用地成交市场依然火热，居住用地占比同比增加6个百分点为12%。各类型用地成交面积除商业用地其他同比均有丌同程度增长，其中居住用地同比增幅113%，商业用地同比下降12%，商住等三类用地的计容建面达2855万斱。各类型用地成交楼面均价均有所上涨，居住用地成交楼面均价同比涨幅79%，商业用地同比涨幅44%，工业用地维持平稳，楼面均价仅上涨2元/㎡。2013年居住、其他用地成交面积占比提升趋势明显，商业用地占比下降，居住用地成交面积同比增幅122%。20541500175540879%24%44%0%0%20%40%60%80%100%05001000150020002500居住用地商住用地商业用地工业用地2013年分类型用地成交楼面均价及同比趋势2012年2013年同比227644128763140122%2%-13%10%1656%-500%0%500%1000%1500%2000%02004006008001000居住用地商住用地商业用地工业用地其他用地2013年全市分类型用地成交情况及同比趋势2012年2013年同比12【长沙土地市场——六区成交】2013年六区成交209宗1011万斱土地，成交面积同比增幅42%，计容建面达2772万斱。其中商住等三类用地成交668万斱，同比增加36%。分月份看，2013土地市场呈现阶段性火热，全年成交集中在1月、6月、7月、9月和11月，今年成交情况总体好于去年，2-4月成交较低，5月土地市场出现火热，6-9月、11月土地爆发大量成交，12月土地成交有所下滑，但依然处于较高位，今年实现完美收官，10月由于系统原因内五区无土地成交，出现一个低谷。2013年12月土地成交出现下滑局势，但12月供地持续增加达171万斱，2014年1月或出现土地成交猛增现象。2013年六区土地成交1011万斱，同比增幅42%，计容建面达2772万斱，同比增幅35%，土地市场成交火热，阶段性明显。0.0050.00100.00150.00200.0001020304