05年东莞房地产市场发展报告5

05年东莞房地产市场发展报告东莞市房地产业协会日前发布了2005年第四季度房地产预警信息。至此，2005年东莞房地产投资、开发、销售、空置以及二手房交易等各个方面的情况逐一清晰。据统计，2005年我市房地产开发投资持续增长，施工面积大幅增加，但竣工面积比2004年有所下降，同时整体房价稳中有升，二手房交易量大幅增加。开发投资持续增长，贷款比例保持稳定统计显示，2005年我市共完成房地产开发投资129.442亿元，比去年的93.465亿元增长38.5％。其中用于住宅开发的103.4441亿元，占总投资额的79.9％，这个比例要高于去年的71.4％，东莞房地产市场在城市化的背景下经历了商业地产井喷式开发的狂潮后，很多发展商将资金投向了住宅开发。部分项目甚至更改了原规划，弃商业而转为住宅开发，市场渐趋理性。本年资金来源145.6448亿元中，其中自筹资金60.3962亿元，占41.5％；国内贷款12.6755亿元，占8.7％；定金及预付款54.4482亿元，占37.4％；利用外资2075万元，占0.1％；其他资金17.9174亿元，（如图1）这个比例在2004年分别是32.4％、13％、39.5％、4.9％，国内贷款比例保持稳定，自筹资金比例有所上升。图1：2005年度资金来源（单位：万元）大量开工但竣工不多，后市供货量将增加统计结果显示，2005年东莞房地产施工面积达到了1124.73万平方米，比2004年的834.45万平方米增长34.8％；但竣工面积只有101.78万平方米，比2004年的136.55万平方米，下降了25.5％。竣工的住宅面积也只有75.13万平方米（6928套），比2004年的126.43万平方米下降40.6%——2005年明显市场供给短缺。虽然很多所谓的“排队抢购”不过是发展商销售手法导致，但很多市民购房时都感受到“可选择的余地不大”，这也在一定程度上助推东莞房价一路上扬。2005年施工面积和竣工面积之间有着较大的差异，而且1124.73万平方米的施工面积中新开工面积只有239.91万平方米，理论上2006年的市场供给量应该不小，但据记者所掌握的资料，这些已经施工但尚未竣工的楼盘大部分在镇区，市区2006年的供货量并没有一个很大的增量。这有可能进一步促使市区房价上涨。在1124.73万平方米的施工面积中，住宅占843.9万平方米（78119套）。市场供给量不大，实际销售不温不火根据市建设局提供的数据，我市2005年共批准预售的项目有273个，共计576.11万平方米，比2004年的561.68万平方米只增长了2.6％。2005年批出的576.11万平方米商品房中，住宅依旧是市场共计的主角，共36769套，计441.92万平方米；商铺79.61万平方米；写字楼21.95万平方米。值得关注的是，商铺和写字楼的批出量（即市场供给量）较2004年都有所下降。（详见图2）从详细的各镇区统计可以看出，东城和南城依旧是热点市场，其中东城的供给量达到了111.35万平方米，排各镇区供给量之首，南城的供给量达91.74万平方米。市房协2005年10月的一项市场调查结果也显示，市民购房置业的意向性最多的区域也是东城和南城，在接受调查的市民中，有42.3%倾向于在东城置业，25.4%的被访问者选择南城，20.7%的被访问者选择老城区，6.6%选择万江。图2：批准商品房预售项目情况具体销售情况如何？由于第四季度预警信息公布的只是10月份到12月份的销售情况，因此记者又将前三季度的结果一起进行了汇总。汇总结果显示，2005年全市共销售（含预售，下同）商品房208.65万平方米，比去年211.5下降1.3％；实现销售额595294.1万元，比去年的562511.86增长了5.8％；其中销售住宅14883套，共计176.13万平方米，比去年的151.42万平方米增长了16.3％，实现销售额487999.78万元。（详见表2）。值得关注的是，在2005年一片“排队抢购”声中，统计的结果却是实际销售面积不足批出预售面积的一半。在售出的所有住宅中，面积在80——120平方米之间，或者按照结构划分是三房的单位依旧最受市场欢迎（详见图3、图4）。此外如果按照价格来区分，4000元/平方米以下的住宅才是主流，而其中又以2000元/平方米以下成交的最多，其次分别是2000到3000元/平方米之间的和3000——4000元/平方米之间的。（详见图5）图3：按户型结构划分住宅销售情况（单位：套）总体房价稳中有升，个别区域涨幅较大房价上涨是2005年度东莞房地产市场最惹眼的关键词，根据此次公布的销售额与销售面积的比率，2005年第四季度东莞房地产市场均价为2901元/平方米，较2004年同期的2789元/平方米上涨了4％。其中住宅均价为2783元/平方米，较2004年同期的2429元/平方米上涨14.6％。就全年而言，2005年度东莞房地产均价为2853元/平方米，比2004年的2660元/平方米增长了7.3％。其中住宅均价为2771元/平方米，较2004年的2380上涨了16.4％。（详见图4）就全市水平而言，东莞房价稳中有升，但个别热点区域的房价涨幅已远远超过了全市的平均水平，尤其是市区和个别发达镇区，统一区域相同档次的楼盘2004年底到2005年底涨价幅度将近1000元，这跟前近几年这些热点区域的城市建设和城市化水平的提高不无关系，业内人士估计，市区以及个别发达镇区的房价在2006年仍将持续走高。图4：2005年商品房价格走时图（单位：元/平方米）商品房空置在可控制范围内截至2005年12月，我市商品房空置面积为102.14万平方米，空置量跟2004年年底的115.27万平方米并无多大出入，依旧在可空置范围内。（详见表3）值得关注的是写字楼空置量有所上升，截至2004年12月，写字楼空置只有1.78万平方米，而2005年12月底达到了10.26万平方米。二手房交易活跃，市场渐趋成熟统计显示，2005年第四季度全市二手房交易47.14万平方米，比2004年同期的20.14万平方米增长134.1％，实现成交额52827.04万元，比2004年同期的26465.21万元增长99.6％，其中住宅成交2207套，计22.74万平方米，比2004年同期的16.52万平方米增长37.7％，实现成交额32082万元。累计全年的结果是，2005年全市二手房交易面积为139.95万平方米，比2004年的91.87万平方米增长52.3％，实现成交额163976.07万元，比2004年的111114.79万47.6％。此前曾有业内人士指出，二手房市场的成熟，才是房地产市场的真正成熟，而从2005年二手房交易的情况看，交易日趋活跃，成交量日趋增大，同时房地产中介协会也在2005年成立，二手房市场有了更多的自律和规范，市场渐趋成熟。