DTZ Property Dalian Q4 XXXX_CH大连房地产市场报告XXXX年第四季度

www.dtz.com1PropertyTimes大连2011年第四季度住宅成交量大幅下挫2012年1月18日目录市场概览1经济概览2写字楼市场3商铺市场4住宅市场5定义6联系方式7作者赵雪梅DTZ戴德梁行研究部[e-mail]联系方式魏东华北区研究部主管[e-mail]纪言迅大中华区研究部主管[e-mail]全球预测分析部主管+44(0)[e-mail]全球研究部主管+44(0)[e-mail]第4季度，写字楼市场需求有所放缓，全市甲级写字楼平均租金继续上涨至每月每平方米116.0元(18.2美元)，较上季度上升2.7%(图一)。甲级写字楼空置率保持下降趋势，环比上季度下降2.8个百分点至13.8%。本季度，商业市场需求平稳，主要以区域性补充为主，餐饮和休闲娱乐行业表现活跃。明年将迎来约50万平方米新增商业供应。10月份，我市银行纷纷上调首套房贷款利率，购房成本增加，在限购政策持续作用下，大连市住宅市场成交低迷。9月至11月，全市七区商品住宅成交1,162,294平方米，较去年同期下降50.6%。住宅成交价格达到每平方米10,597.6元(1,666.3美元)，环比6月至8月小幅上涨1.8%，涨速放缓。限购政策持续执行加大购房者对房价下行预期，12月初，中高端住宅租赁市场开始升温。图一DTZ写字楼价格指数（2005年至2016年预测）资料来源：DTZ戴德梁行研究部0408012016020020052006200720082009201020112012F2013F2014F2015F2016F指数(2006年第1季=100)写字楼租金写字楼售价经济概览www.dtz.com22011年前九个月，大连市经济继续保持平稳快速增长态势，全市完成地区生产总值4,448.9亿元(699.5亿美元)，比上年同期增长13.6%(表一)。在装备制造业、船舶制造业、电子信息产业等主导产业拉动下，工业生产平稳增长。前十一个月全市规模以上工业增加值2,394.5亿元(376.5亿美元)，同比增长16.0%(表一)。累计至2011年11月，大连全市固定资产投资4,038.0亿元（634.9亿美元)，同比增长28.1%(表一)。其中，房地产开发投资1,005.8亿元(158.1亿美元)，同比增长45.9%。市场消费价格持续上涨，前十一个月大连居民消费价格指数累计达到105.5，较去年同期上升5.5%(表一)，通胀压力较大。表一经济指标指标时间单位数值同比（%）地区生产总值前九月亿人民币4,448.913.6规模以上工业增加值前十一月亿人民币2,394.516.0城市人均可支配收入前九月人民币18,125.014.9实际利用外资前九月亿美元63.234.6固定资产投资总额前十一月亿人民币4,038.028.1消费物价指数前十一月-105.55.5资料来源：大连市统计局写字楼市场www.dtz.com32011年第4季度，大连甲级写字楼市场总存量仍保持在470,257平方米(表二)，无新供应入市。本季度市场需求有所放缓，逐渐趋向平稳。全市甲级写字楼全年累计吸纳量为25,859平方米，整体空置率环比第3季度下降2.8个百分点至13.8%。其中，星海湾区域需求旺盛，金融行业企业成为成交主力，本季度吸纳量达到4,757.5平方米，空置率环比下降4.9个百分点至16.7%(表二)。临近年底，甲级写字楼租赁进入平稳期，人民路区域和青泥洼桥区域在贸易、航运及能源等行业的企业拉动下，呈现小幅微调，空置率环比下降2.8个百分点。在市场成交平稳的作用下，甲级写字楼平均租金保持小幅上涨，环比第3季度上升2.7%，至每月每平方米116.0元(18.2美元)，继续刷新历史最高值。其中，星海湾区域和青泥洼桥区域较新入市写字楼在租赁初期，以让利形式积累目标客户，原始租金相对较低，从今年第2季度起，业主开始稳步提升租金报价，同时也更加注重优质客户的积累，本季度，星海湾区域和青泥洼桥区域租金分别环比增加4.5%和3.4%至每月每平方米141.4元(22.2美元)和144.7元(22.8美元)(表二)。2012年，大连甲级写字楼市场将迎来约21万平方米新增供应量，高品质项目的入市将刺激租赁成交，届时，整体市场空置率将有所攀升，而租金水平将保持缓慢增长而趋于平稳(图三)。市场活动大连东北亚投资担保有限公司租赁青泥洼桥区域希望大厦约965.1平方米办公面积。大连方元经济担保有限公司租赁青泥洼桥区域希望大厦约952.9平方米办公面积。大连互惠生教育咨询有限公司租赁青泥洼桥区域希望大厦约236.9平方米办公面积。表二甲级写字楼市场数据区域总存量(平方米)空置率(%)租金(人民币/平方米/月)租金季度变化(%)人民路172,08611.480.72.4青泥洼桥171,4418.4144.73.4开发区30,22248.973.0-11.1星海湾96,50816.7141.44.5总体470,25713.8116.02.7资料来源：DTZ戴德梁行研究部图二DTZ写字楼价格指数（2005年至2016年预测）资料来源：DTZ戴德梁行研究部图三甲级写字楼供需及空置率走势（2005年至2013年预测）资料来源：DTZ戴德梁行研究部0408012016020020052006200720082009201020112012F2013F2014F2015F2016F指数(2006年第1季=100)写字楼租金写字楼售价0102030405005010015020025020052006200720082009201020112012F2013F空置率(%)建筑面积，千平方米新供应吸纳量空置率商铺市场www.dtz.com4今年前九个月，消费市场继续保持活跃，大宗商品销售旺盛，全市实现社会消费品零售额1,405.1亿元(220.9亿美元)，同比增长17.2%(图四)。本季度，位于青泥洼商圈的原大连家家广场与麦凯乐大连总店双店合并升级改造，位于高新园区锦辉商城书香园店开门纳客，凯德和平广场新增儿童综合体验区，分别进一步补充和丰富了各自区域的商业物业。与Seven-Eleven并驾齐驱的日本第二大连锁便利巨头罗森在高新园区开设了其在东北首家便利店。扬狮时尚家具品牌入驻星海湾月星国际家居广场。餐饮和休闲娱乐行业表现活跃，天津街特色餐饮聚集区悦泰“老街”项目于9月开始营业，带来约2万平方米商业面积；奥纳影城和平广场店重装开业，大连首个IMAX影厅也于12月中旬亮相万达影城，而在本地外地院线激烈竞争中，友好影院于11月停业。12月中下旬，经营15年的万达国际饭店预计年内易主，意向售价约3亿元(0.47亿美元)。今年商业地产持续升温，11月中旬，华润置地大连两大标杆项目同时启动开工，位于华南区域的华润置地广场将建设70万平方米地标级中心生活城，未来华南商圈发展潜力巨大；而华润海中国四期将引入约1万平方米大型综合超市。今年新供应主要以区域性商业物业为主，2012年初，位于天津街斥资1.5亿元(0.24亿美元)打造的佳兆业广场、沃尔玛山姆会员店及香炉礁物流园区即将开业；此外，百年港湾奥特莱斯、红星美凯龙、大世界家居建材商场二期等项目将陆续面世，预计可提供约50万平方米商业面积。市场活动CalvinKlein在大商新玛特青泥洼桥店开业，面积约300平方米。图四社会消费品零售总额（2004年至2011*年）*2011年数据截止到9月资料来源：大连市统计局表三购物商场市场统计区域总存量(平方米)新增供应(平方米)租金范围(人民币/平方米/月)青泥洼桥663,6900100-1,230西安路595,0000120-960注释：商铺租金基于套内面积，含物业管理费资料来源：DTZ戴德梁行研究部表四2011年第四季主要商业项目租金区域项目名称租金范围(人民币/平方米/月)青泥洼桥胜利广场100-1,180青泥洼桥百年城110-1,230西安路凯德和平广场150-550西安路天兴·罗斯福120-960资料来源：DTZ戴德梁行研究部645.0732.0839.0983.01,183.01,396.71,630.01,405.120042005200620072008200920102011*人民币亿元住宅市场www.dtz.com510月份，我市多家银行纷纷上调首套房贷款利率，在日益趋紧的调控政策作用下，伴随一线城市成交量大幅回落，市场观望气氛浓厚，大连住宅市场成交量持续下挫。9月至11月，大连市七区商品住宅成交1,162,294平方米，较去年同期下降50.6%，环比今年6月至8月下降15.6%；市内四区(含高新园区，下同)成交550,154平方米，同比下降57.7%，环比下降26.9%。在全部成交中，开发区和甘井子区成为成交主力，占全市七区成交面积的58.1%(表五)。虽然调控政策持续收紧，但住宅价格仍小幅上扬，上涨速度明显放缓。9、10、11月，全市七区商品住宅成交均价为每平方米10,597.6元(1,666.3美元)，同比上涨3.8%，环比小幅上涨1.8%。市内四区商品住宅成交均价达到每平方米13,447.6元(2,114.4美元)，同比上涨5.8%(表五)。全市七区，除开发区价格下降外，其余六区售价均同比上涨，不限购的金州区在高端项目成交带动下，涨幅明显，同比上涨36.2%至每平方米7,720.6元(1,213.9美元)。市内四区中，中山区售价同比上涨3.1%至每平方米17,559.6元(2,760.9美元)，领跑全市；西岗区和甘井子区售价分别同比上涨14.8%和21.3%至每平方米16,125.8元(2,535.5美元)和11,762.2元(1,849.4美元)(表五、图六)。11月份以来，限购政策持续实施加大购房者对房价下行预期，受成交低迷影响，租赁市场出现小幅回暖，根据DTZ戴德梁行指数显示，本季度大连市中高端住宅租金环比上涨2.9%，售价环比下降1.6%(图五)。随着中央政府坚持房地产调控政策不动摇以促进房价合理回归，预计未来大连住宅市场成交将在低位波动，住宅价格将处于小幅波动的调整状态，整体楼市将逐渐回归理性。表五一手住宅市场数据（2011年9月至11月）区域成交量(平方米)售价(人民币/平方米)售价年度变化(%)中山区91,21417,559.63.1西岗区19,15416,125.814.8沙河口区55,29715,892.92.9甘井子区281,75111,762.221.3高新园区102,73812,603.31.1旅顺口区96,9497,211.616.4开发区392,9768,337.9-4.0金州区122,2157,720.636.2合计1,162,29410,597.63.8资料来源：DTZ戴德梁行研究部图五DTZ住宅价格指数（2005年至2011年第四季）资料来源：DTZ戴德梁行研究部图六2011年9至11月一手住宅价格分布资料来源：DTZ戴德梁行研究部0204060801001201401601802002005200620072008200920102011住宅租金住宅售价指数（2006年第1季度=100）17,56016,12615,89311,76212,6037,2128,3387,721中山西岗沙河口甘井子高新园区旅顺口开发区金州人民币/平方米www.dtz.com66定义可出租面积可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空置或被占用，且随时可供使用。空置率可出租面积与楼面总面积之比。开发中项由两部分组成：1.正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘。2.已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。净吸纳量一定时间内楼面总占用面积的变化