XXXX9安阳地产市场报告(终稿)

2012.10目录前言宏观市场安阳市场媒体投放项目动态前言2010年起，经过国家多轮房地产调控之后，中国房地产产业进入崭新的调整阶段。2011年“限购”令出台，部分城市成交量直线下滑，但价格相对稳定。2012年，政府对房地产市场的调控是一如既往，从征收房地产税试点城市、保障性住房的建设速度以及首套房的贷款利率等方面做了修改和更加的完善了调控政策，在房地产市场调控的大背景下面分析来看，这些变化给房地产调控政策增加了很大的弹性。安阳房地产市场受整个房地产宏观市场影响以及2011年安阳集资市场崩盘的影响，2012年安阳房地产项目推盘相对谨慎，去化量和价格徘徊前行；9月份各项目加大了推盘力度，市场有明显回暖迹象。目录前言宏观市场安阳市场媒体投放项目动态一、政策资讯PART1政策资讯[政策回顾]自2010起房地产调控政策已经实施两年了，房地产市场与人们的购房心理也在剧烈的震荡中经受了洗礼，人们对于房地产市场的盲目投资和投机行为开始淡化，消费行为逐渐趋向理性。政府对一系列调控政策进行修改和完善。近三年房地产开发综合景气指数热点资讯综述宏观政策热点资讯综述宏观政策PART1政策资讯◆限购◆限购令的出台可谓是给当时火热的房地产市场打了一剂退烧针，成交量跌幅强烈，部分城市因房地产市场成交低迷开始降价，但是限购令只是从打击投资投机性购房行为出发，只能解决部分问题，而且还会带来租房市场价格上涨、户籍歧视等负面问题。◆房产税◆2011年，房产税来袭，被认为是降低房价最有利的武器，试点工作在重庆、上海率先进行，但是随后发现征收房产税对降低房价的影响微乎其微，对改善地方财政收入也收效不大，2012年，政府明确表示征收房产税的试点城市不会扩大。应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×70%×税率应税建筑面积是指合并计算纳税人的家庭全部住房面积-（家庭人口*60㎡）。应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。应纳税额计税依据参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，其计税交易价和适用的税率均不再变动。计税依据本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60㎡（即免税住房面积，含60㎡）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60㎡的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只对一套应税住房扣免税面积。纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180㎡；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100㎡。纳税人家庭拥有多套新购应税房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。免税面积适用税率暂定为0.6%。应税住房每㎡市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%；4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。税率本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房(高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房)；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。征收对象上海重庆热点资讯综述宏观政策PART1政策资讯2012年，在对房地产调控政策的完善中，保障房的大规模建设，将对商品房产生一定冲击，因此政府对保障性住房的建设速度回归理性。热点资讯综述宏观政策PART1政策资讯◆贷款利率◆2012年，各地的金融机构开始将首套房的贷款利率回归到了基准利率。◆保障性住房◆调控后的楼市，未来走向的五大猜想：热点资讯综述宏观政策PART1政策资讯Q1、投资者会离场么？Q2、精装房会一统天下么？Q3、越来越多开发商会成为物业持有商么？Q4、二手房会超越一手房成为交易主体么？Q5、商品房预保障房未来如何占比？热点资讯综述宏观政策PART1政策资讯Q1、投资者会离场么？未来的房地产市场，将会回归自住需求主导，但肯定还会有投资者的身影，毕竟基于对不同城市、区域、产品价值判断的不同，人们会做出不同的投资选择，不过更多的人可能是长期持有式投资。Q2、精装房会一统天下么？楼市寒冬，也意味着开发商必须转型，更长远地思考行业的发展方向。从产业本身而言，随着国家对经济粗放增长模式的摈弃，绿色、环保、低碳将是政策面以及社会的共同要求。精装房相对毛坯房，更加节约能源，同时也能够更好地帮助购房者省时、省心，从欧美的经验看，精装取代毛坯房是大势所趋。热点资讯综述宏观政策PART1政策资讯Q3、越来越多开发商会成为物业持有商么？万达是中国目前持有物业规模最大的开发商，而业界对于万科模式、万达模式孰优孰劣也素有争议。当出售物业收益利润越来越低，不排除更多的开发商选择万达模式。当然，从持有的角度讲，更多的开发商将会选择商业地产，这考验的是开发商对口岸价值、商业资源的把控能力。从目前国内的一线城市如北京、上海、深圳，二手房和一手房交易占比达到2：1甚至是3：1来看，二手房迟早会成为交易的主体，时间或许就是三五年。Q4、二手房会超越一手房成为交易主体么？PART1政策资讯作为一种对商品房的补位，保障房的市场容量将越来越大，以北京为例，北京2011年国有建设用地供应计划，保障房用地占住宅用地的比重就超过五成。从满足民生需求的角度讲，政府加大保障房的投入力度本身就是对过去这一体系缺失的补课，长远看，必然会形成与商品房互为补充的“双轨制”住房供应模式。Q5、商品房预保障房未来如何占比？政策资讯解析热点资讯综述宏观政策PART1政策资讯房产政策经过多次调控在背景和内容上呈现出三个重要特点：特点1、广义货币供应量的大幅增长（导致通货膨胀）成为新一轮房价上涨的重要诱因，房价上涨具有必然性。特点2、保障房目标的提出预示着中国楼市格局在长期将会发生变化，但短期内目前的格局仍将维持。特点3、房产政策的调控力度和频度预示着中国决策层调整经济结构的决心，但三四线城市目前还缺乏财力基础，房价仍然会有上涨空间。2011年为应对通胀，货币政策收紧，加上房地产限购、限价等诸多限制，对房地产市场产生了深刻影响。纵观2012年的房地产市场，在严厉政策调控之下，房价上涨势头、投资和投机性需求得到抑制，市场供求关系发生变化，房价上涨的势头得到扼制，部分城市出现了降价调整。调控政策相对确定，房地产市场的走势相对明朗。从长期来看，房地产市场是会有上涨的那一天，短期上涨效应只有看国家经济的眼色而行之，对于调控下的房地产市场政府还是不想让好不容易才得到一定解决的房价，再次出现大面积的反弹。综述热点资讯综述宏观政策PART1政策资讯二、一级市场PART2宏观市场二级市场一级市场PART2宏观市场9月份全国300个城市共推出土地3123宗，推出面积12974万平方米，环比增加7%，同比减少10%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1054宗，推出面积4736万平方米，环比增加12%，同比减少14%；成交方面，9月全国300个城市共成交土地1988宗，成交面积7727万平方米，环比减少22%，同比减少35%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）637宗，成交面积2988万平方米，环比上涨1%，同比减少28%；成交价格方面，本月全国300个城市成交楼面均价为1162元/平方米，环比上涨29%，同比上涨12%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1596元/平方米，环比上涨29%，同比上涨10%。——《中国土地挂牌网》朗道视角：2012年，是中国房地产市场宏观调控政策不断完善的一年，重点一二线城市受房地产调控影响较大，土地市场供需两淡，在年度供地计划与土地财政萎缩的双重压力下，地方政府在三季度加速推地，大批优质地块入市，促进了开发商的拿地积极性，9月重点城市住宅用地供应量水平优于上半年。土地交易状况1-9月，全国300个城市共推出土地26274宗，推出面积105014万㎡，同比减少16%朗道视角：2012年1-9月，全国300个城市共成交住宅类土地5548宗，成交面积24516万㎡，同比减少35%，成交楼面均价为1227元/㎡，同比下跌2%二级市场一级市场PART2宏观市场2012年1-9月全国300个城市住宅用地月度供应量2012年1-9月全国300个城市住宅用地月度成交量朗道视角：2012年1-9月，全国300个城市住宅类用地成交楼面均价为1596元/㎡，环比上涨29%，同比上涨10%，平均溢价率为7%，较去年同期减少10个百分点，二级市场一级市场PART2宏观市场2012年1-9月全国300个城市住宅用地成交楼面均价2012年1-9月全国300个城市月度住宅用地溢价率2012年土地市场特点综述受房产调控影响，土地市场供需两淡；土地市场供应同比减少，成交均价同比增加；房地产住宅土地在土地出让的比重下降，价格上升；未来判断：2012年第四季度，将持续实行适度从紧的土地政策。二级市场一级市场PART2宏观市场二级市场PART2宏观市场PART2宏观市场二级市场一级市场1-8月，全国固定资产投资状况2012年1-8月，全国固定资产投资(不含农户)217958亿元，同比名义增长20.2%，增速比1-7月份回落0.2个百分点。从环比看，8月份固定资产投资(不含农户)增长1.33%。1-6月份房地产开发主要指标——《中国国家统计局网站》PART2宏观市场二级市场一级市场十大城市住宅综合指数及各分物业指数朗道视角：住宅和综合指数环比止跌转涨，同比跌幅有所收窄。随着调控政策的不断完善，2012年度房地产价格呈现“稳中有降”趋势，临近年底开发商为回款，各项目营销手段花样翻新，打折促销成为开发商重要的手段。PART2宏观市场二级市场一级市场房地产市场特点综述固定资产投资总额增幅回落，房地产投资额占比重下降；全国房地产销售额、销售面积增速回落，岁末增幅下降明显；房地产价格呈现“稳中有降”趋势，房地产景气指数下降；开发商迫于资金压力巨大，纷纷打折促销、营销手段花样翻新。未来判断：调控持续，政策不断完善。PART2宏观市场二级市场一级市场目录前言市场资讯宏观市场安阳市场媒体监控项目监控安阳经济状况（1—9月）2012年1—9月份，安阳市经济增长较慢，全市生产总值完成802.3亿元，居全省第5位，增长6.1%，居全省第18位。其中一产增加值增长4.3%，二产增加值增长6.3%，三产增加值增长6.4%。规模以上工业增长值406.5亿元，增长7%；固定资产投资454.5亿元，增长21%；社会消费品零售总额219.9亿元，增长15%；公共财政预算收入48.4亿元，增长9%。朗道视角：2012年前三季度安阳市经济总体上实现了平稳运行，各项经济指标稳步回升，但受国内外市场需求低落、全国全省经济持续下行等因素影响，全市经济仍在低位运行，主要指标增速在全省排名靠后。区域经济一级市场楼市资讯二级市场PART3安阳市场区域经济一级市场楼市资讯二级市场PART3安阳市场河南省省长郭庚茂在河南省十一届人大五次会