XXXX年上半年郑州市房地产市场运行报告(终)

河南恒辉房地产顾问有限公司2013年7月1日郑州市房地产市场运行报告前言本报告主要用于河南恒辉房地产顾问有限公司内部会议交流及部分合作开发企业提报，核心内容为2013上半年郑州市房地产市场运行和房地产政策调控，遵循研究问题的一般方法，从宏观到微观，对郑州市房地产市场上半年度运行进行依次阐述，水平有限，疏漏之处在所难免，恳请斧正。第一章：国内宏观经济环境第一节：经济环境第二节：政策回顾第二章：河南省宏观经济环境第一节：房地微调政策第二节：区域动态第三节：市政配套第三章：郑州市土地市场运行第四章：郑州市房地产整体市场第一节：商品房市场第二节：商品住宅市场第三节：办公用房市场第四节：商业市场第五章：郑州市平媒报广营销第六章：郑州市事件营销第七章：下半年房地产发展预判及策略目录发展环境篇市场运行篇市场走势篇425357667378869812612620213035经济环境政策回顾第一章国内宏观经济背景【经济环境】——GDP经济发展的协调性进一步增强，价格总水平将进一步稳定温家宝在3月5日作政府工作报告时指出：2013年国内生产总值预期目标为7.5%左右，发展的协调性进一步增强；居民消费价格涨幅3.5%左右，价格总水平将进一步稳定。关于经济增长目标：2013年经济增长预期目标定为7.5%左右，主要基于两方面考虑：一方面，要继续抓住机遇、促进发展；另一方面，要切实按照科学发展观的要求，引导各方面把工作重心放到加快转变经济发展方式和调整经济结构上，放到提高经济增长的质量和效益上，推动经济持续健康发展。目前，我国经济增长主要是靠投资来拉动的，随着经济的高速增长，要素成本也在不断的上涨，这是一种不科学的可持续发展道路，调低经济增速，这也为调整产业结构、加快转变经济发展方式创造空间。【经济环境】——总体形势经济增速处于减缓态势，并且存在下行的风险我国经济增长的实践证明，没有产业结构的及时转换，经济总量增长是很难持续的。并且，经济的高增长率通常会带来结构的高转换率，两者应该呈现互为推动的关系。因此，抑制过剩产能，以产业结构调整应对经济下行风险。2013年上半年，国内生产总值达到248009亿元，同比增长7.6%。其中，一季度增长7.7%，二季度增长7.5%。经济增速处于减缓态势，国内产能严重过剩，经济存在下行的风险。【经济环境】——开发投资房地产投资增速保持平稳，开发投资的复苏仍在继续从整体看，2013年3月以来受到房地产调控政策影响，房地产投资额同比增幅有所回落，但基本稳定在20%以上；与此同时，需求的旺盛和开发商资金面的相对宽裕决定了房地产的投资温和复苏仍可持续。2013上半年，全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%，增速比1-5月份回落0.3%。其中，住宅投资25227亿元，增长20.8%，增速回落0.8%，占房地产开发投资的比重为68.5%。上半年，东部地区房地产开发投资21140亿元，同比增长18.7%，增速比1-5月份回落0.3%；中部地区7645亿元，增长20.8%，增速提高1.0%；西部地区8043亿元，增长24.3%，增速回落0.3%。（亿元）15.4%18.7%16.9%20.8%19.9%24.3%【经济环境】——小结2013年5月以来，货币市场利率跳升，其主要原因是热钱大量流出与央行“中性”立场。预计下半年国内经济内生性下行概率较大，环比走弱；同时，消费需求小幅提升，出口上行，投资继续下行可能性较大。GDP预期目标7.5%经济存在下行风险投资复苏仍在继续调低经济增速，这也为调整产业结构、加快转变经济发展方式创造空间经济增速处于减缓态势，国内产能严重过剩；抑制过剩产能，以产业结构调整应对经济下行风险房地产投资增速仍稳定在20%以上；考虑到2012年中期开始，投资数据逐步筑底，未来同比增速将有所收敛【政策回顾】——政策日历房地产调控主基调不变，地方微调不断1月2月3月4月5月6月国土资源部：合理安排土地供应，保持土地市场平稳运行温家宝：改革房地产税收制度中央再出“国五条”控楼市，坚持调控不放松加强公积金监管，多地收紧公积金政策两会召开，中央及部委密集表态彰显调控决心地方细则出台，具体办法各有侧重后“国五条”时期，热点城市各出措施保平稳住宅用地计划供应量公布，切实执行落实计划成为重点房产税扩容预期增强中央资金扶持，加快推进保障房建设进程各地频出新政，加快土地制度改革创新不动产登记条例起草，为房产税征收提供基础“钱荒”来袭，房地产市场是否会受影响？国土部开始起草不动产登记条例，60多个大中型城市和房地产热点城市住房信息已联网【政策回顾】——“国五条”房地产调控政策不动摇VS地方“组合拳”五大政策措施释放出政府对房地产调控政策不动摇、力度不放松的信号，而且政策目标更为明确，宏观调控的方式从需求管理转向预期管理；而对于地方细则，除了公众最为关注的限购、限贷政策外，多以“组合拳”形式出现，内容涵盖土地供应、保障房建设等方面，且大多强调了稳定住房价格的调控目标。“新国五条”一线城市细则【政策回顾】——金融环境继续实行差别化信贷，坚持有保有压2013年1月10日召开的中央经济工作会议中提到，2013年要继续坚持积极的财政政策和稳健的货币政策，同时，2013年新增信贷投放目标定在8.5万亿元左右，广义货币(M2)目标增速定为13%左右。1月11日，银监会强调：对房地产贷款风险，要认真执行房地产调控政策，落实差别化房贷要求，加强名单制管理和压力测试。2013年房地产市场仍将继续贯彻“有保有压”原则，通过提高二套房利率、限制三套以上贷款等措施，差别化信贷将成为抑制投资投机需求的重要手段，对合理自住和改善性需求将起到一定的保护作用。新增贷款将不可避免地部分流入房地产市场，一方面为企业开发贷款提供保障，另一方面也有利于刺激市场需求释放，这将为房地产市场在2013年的发展打开良好的局面。（万亿）【政策回顾】——“公积金微调”加强公积金监管，多地收紧公积金政策公积金贷款政策变化，不能简单理解为政策收紧，更多是由于当地公积金资源有限而市场量价回升快，但总体来看，由于当地房价地价反弹势头比较明显，政策执行层面预计会持续从紧。2013年上半年，金华、东莞、长沙等地先后收紧住房公积金贷款相关政策，主要调整包括下调贷款额度、延长连续缴存公积金时间、提高公积金贷款门槛等，与2012年下半年出现的多个地市纷纷调整放宽公积金政策形成鲜明对比。【政策回顾】——保障房中央资金扶持，地方新政落实，共同加快保障房建设进程健全保障房体系是房地产市场调控长效机制的重要一环，更是改善民生、促进社会和谐稳定的重要途径。因此，在保障房建设工作中，相较于建设规模及数量，如何做到分配公平、管理完善才是健全保障房体系的工作重点。2013年，中央层面继续扶持保障房建设，下拨资金，加快审批。2013年全国城镇保障性安居工程建设任务为基本建成470万套、新开工630万套。2013年5月15-17日，财政部共下拨1015亿元助推全国保障房建设，其中公租房建设580亿元、廉租房80亿元、城市棚户区改造355亿元。河南省2013年保障房建设目标：新开工40万套，基本建成30万套【政策回顾】——土地供应住宅用地计划供应量公布，切实执行落实计划成为重点2013年土地供应计划量虽有所紧缩，但仍高于此前实际供应，表明中央在制定计划时更加务实，在房地产调控力度不放松的背景下，企业拿地将更为谨慎，切实落实供应计划，合理调整供地节奏，将是未来各地政府土地工作的重点。全国住房用地供应量连续两年减少，但明显高于过去5年年均实际供应。量2013年4月16日，国土资源部公布了2013年全国住房用地供应计划。2013年全国住房用地计划供应为15.08万公顷，同比减少5.3%，但相比去年实际供应增加36%，是过去5年年均实际供应量（9.77万公顷）的1.5倍。2013年上半年，中央对房地产调控政策不动摇、力度不放松，而且政策目标更为明确，宏观调控的方式从需求管理转向预期管理。【政策回顾】——小结中央政策主基调伴随着2013年上半年政府的换届，楼市也迎来不平静的半年。2月20日，“新国五条”出台，楼市迎来新一轮调控，并且引发了市场一系列变化，如二手房市场的“过户潮”、20%个税执行悬空等；3月份两会召开，新型城镇化成热议焦点；4月，住宅用地计划供应量公布，切实执行落实计划成为重点；5月，不动产登记条例起草，为房产税顺利征收打下基础，于此相对应的是，国家发改委首次明确称今年将有新城市开征房产税。此外，保障房、公积金仍然是上半年关注的热点。政策High音符【国内宏观经济背景】——总结上半年，全国楼市既有面对外部环境变数的无奈，如国内宏观经济面临的不确定性增强，新一届政府执政理念体系外因素对房地产行业的影响存在变数；也有新形势下的发展机遇，如行业投资环境全面回暖，中央对房地产市场的调控主基调不动摇、力度不放松，且政策目标更为明确。房地产微调政策区域动态市政配套第二章河南省宏观经济环境【政策回顾】——政策日历日期政策内容摘要1月1日郑州市确定并统一房屋征收补偿标准国有土地上住宅房屋被征收对象，可以选择货币补偿和产权调换两种补偿方式。选择货币补偿的，按被征收房屋的房地产市场评估价上浮30%给予补偿；选择产权调换的，一是被征收房屋所有权证注明套内建筑面积的，按套内面积给予安置；二是被征收房屋所有权证未注明套内建筑面积，安置房按被征收房屋建筑面积上浮20%进行安置，上浮部分不计价。1月15日河南省住城厅:今年全省保障房计划开工40万套2013年，全省保障性住房建设目标为开工40万套，基本建成30万套2月18日郑州出台房屋信息查询规范，严控以人查房对于个人查询个人的房屋信息，拿本人身份证即可。但对于陌生人查询他人的房屋信息，必须拿出查询人与被查询人之间有利害关系的证明，如双方存在法律诉讼、经济纠纷等，并不是随便就能查的。2月16日2014年起郑州市保障性住房须按照绿色标准进行规划按照方案要求，2013年全市可再生能源建筑应用面积占新建筑建筑面积的比例达到25%，到2015年，比例达到30%以上。“十二五”期间，新增可再生能源建筑应用面积1050万㎡。3月9日河南房管局出台保障房新规经适房出租物业有责任没有办理预售许可的新建经济适用房小区进行前期物业管理招投标时，应将相关委托内容作为招标条件。开发建设单位与中标的物业服务企业签订前期物业服务合同时，住房保障部门应与物业服务企业签订委托调查合同。【政策回顾】——政策日历日期政策内容摘要3月14日住建部首肯郑州取消经适房3月14日，住建部部长姜伟新在出席全国“两会”时回应，郑州“三房合一”符合中央政策，其模式应鼓励。经适房各个地方可根据自身情况建设和分配，也允许适时取消。3月31日郑州国五条细则出台3月31日晚，郑州版“国五条”实施细则出台。但是，郑州版“国五条”对广大市民关心的“20%个税”以及“二套房利率”、“限购是否扩大”等三大政策只字未提。4月3日河南对2004年以来经适房进行专项核查从4月3日起至6月30日，河南将对全省2004年以来所有经适房情况进行专项核查，对公职人员违规为本人或他人购买经适房、申购人骗购经适房以及违规出售出租经适房进行重点清查。5月10日郑州8.9亿元公积金贷款用于建设保障房5月10日，郑州市举行利用住房公积金贷款支持保障性住房项目贷款签约仪式。签订项目为“中国长铝公司棚户区改造工程”贷款委托协议，该项目共获得总额为7.5亿元的资金支持。5月25日《河南省屋顶绿化技术规范》7月起正式实施5月25日，河南省城市科学研究会宣布，河南省生态城市与建筑委员会和屋顶与立体绿化工作委员会正式成立。3月中旬，《河南省屋顶绿化技术规范》已经通过专家审定，将从今年7月正式实施。【政策回顾】——政策日历日期政策内容摘要5月28日新城规划5000居民必须配建一所小学新建5000名居民以上规模的住宅区，应当配套一所小学，1万名居民以上规模的住宅区，应当配建一所初中。学校的建设用地由当地政府划拨，建设资金由省辖市、县（市、区）