XXXX年五一广州房地产市场监测报告_146页_合富辉煌

12010年5月调整延续主动应变——2010年“五一”市场监测报告2市场背景“五一”楼市实时监测“五一”后市场走势研判3市场背景4——经济回复明显——未来通货膨胀压力持续加剧经济背景政策背景市场背景——全国楼市价格普涨，尤其一线城市房价快速上扬——广州楼市一季度供不应求态势明显，价格继续上升市场背景——回收流动性力度持续加紧——最强房地产调控政策出台，大幅提高购房门槛和成本2010年“五一”市场监测报告一季度经济企稳，投资占比偏大增加经济偏热风险1季度国内经济在强力刺激政策作用下回复明显，GDP增长达到11.9%投资占比偏大：在未来净出口对经济的负影响得以消除的情况下，过高的投资增速会加剧经济过热的风险。数据源：国家统计局2010年“五一”市场监测报告国内经济升势明显，通胀压力增加2010年3月，CPI、PPI分别同比上升2.4%和5.9%。2010年3月PMI指数为55.1%，高于上月3.1个百分点，连续十三个月位于临界点（50%）以上。3月原材料、燃料、动力购进价格同比上升11.5%，升幅较2月扩大1.2个百分点，自09年8月以来连续8个月同比增速扩大。数据源：国家统计局经济继续保持增长态势，增速加快。与之相对应的是，需求增多带动原材料价格快速上涨。预计未来物价将面临较大的上涨压力。7——经济回复明显——未来通货膨胀压力持续加剧经济背景市场背景市场背景——全国楼市价格普涨，尤其一线城市房价快速上扬——广州楼市一季度供不应求态势明显，价格继续上升政策背景——回收流动性力度持续加紧——最强房地产调控政策出台，大幅提高购房门槛和成本2010年“五一”市场监测报告京沪穗深四大一线城市价格快速上扬一线城市3月价格同比2009年大幅上升50-90%2010年“五一”市场监测报告其他城市价格普涨，但增幅不及一线城市二、三线城市3月价格同比2009年上升14%-45%2010年“五一”市场监测报告供求都达到近期低位，中心城区消化率高受可售货量持续减少，以及春节月传统楼市淡季双重因素影响，2010年一季度十区签约量仅126万m2无论是中心城区还是十区签约量都是一年多以来的最低水平中心各区消化率高，在30-50%左右数据来源：合富辉煌集团市场研究部的监测数据2010年“五一”市场监测报告全市一季度签约均价保持增长自2009年以来广州市商品住宅签约均价快速拉升，到2010年一季度升幅放缓2010年一季度广州市十区商品住宅签约均价达13038元/m2，环比上升5.8%，同比上升52%中心六区商品住宅签约均价16613元/m2，环比上升8%，同比上升49%数据来源：合富辉煌集团市场研究部的监测数据12——经济回复明显——未来通货膨胀压力持续加剧经济背景市场背景市场背景——全国楼市价格普涨，尤其一线城市房价快速上扬——广州楼市一季度供不应求态势明显，价格继续上升政策背景——回收流动性力度持续加紧——最强房地产调控政策出台，大幅提高购房门槛和成本2010年“五一”市场监测报告对流动性的控制趋紧新增贷增速放缓：3月新增人民币贷款5107亿元，增速较前2月进一步有所放缓。流动性控制趋紧：4月央行通过公开市场操作净回笼资金逾4000亿元，自3月中旬以来连续7周资金净回笼。热钱流入增多：一季度新增外汇占款规模约7500亿元，其中未解释的资本流入逾5100亿元，且3月外汇贷款余额同比增速已经上升至73.8%的高位，一定程度表明国外资本流入趋于明显。5月再调高存款准备金率：5月10日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，是年内第三次上调存款准备金率。2010年“五一”市场监测报告房贷新政调控力度更甚9·27，直指投机投资性购房2010年4月17日，国务院下发国10号文《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。政策核心包括–二套房贷首付5成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。–商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，可暂停发放第三套及以上房贷；–对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。随后出台了对第二套房的界定此次房贷新政在调控力度上明显强于9·27房贷2010年“五一”市场监测报告购房门槛和成本增加明显政策出台后，购房门槛（主要是首付）提高，特别是二套房的首付比最宽松时多3成。由于房贷利率提高，支付的总利息增加明显。同样物业在不同政策时期按揭放款变化注：案例中为总价150万，面积100m2的住宅物业贷款20年，在不同政策时期的月供和利息变化贷款100万元的月供及总利息情况表2010年“五一”市场监测报告“五一”市场背景小结两会后房价再度快速上涨，市场投资投机盛行，在经济回稳下，政府最终痛下重手，出台最严厉调控政策。17“五·一”楼市实时监测18——供货最少的黄金月，主要集中在外围花都区及番禺区——受新政影响，“五一”实际推出新货远低于预期市场供应营销策略客户需求/成交产品价格2010年“五一”楼市概况：——整体价格平稳——部分楼盘新推货，定价低于原有预期、低于周边市场价格——市场观望气氛非常浓厚，整体无论是人气抑或成交，均为历年黄金月人气及成交最淡静的一个黄金月——应对刚性需求、性价比突出产品突围市场——发展商观望新政后市场反应，整体广告投放创新低，优惠措施增多——发展商调整推货策略，新推货以中小户型产品为主，应对刚性需求2010年“五一”市场监测报告说明可售货量指已取得预售证的货量，加上在售余货;在售货量指可售货量剔除“未推售新货”的实际在售货量；未推售货量指已取得预售证，但没有发售的新货量；中心六区为：天河区、海珠区、荔湾区、越秀区、白云区、及黄埔区统计时间为2010.4.1-2010.5.3，以下统称“五一”黄金月2010年“五一”市场监测报告供货最少的黄金月，广州全市全市在售货量只有2.2万套本次黄金月在售货量只有2.2万套，为近三年黄金月中最少的；除荔湾区外，中心城区供应明显减少；花都区在售货量达到8500多套，与以往黄金月相比，有较大幅度的增加；番禺区在售货量约5000多套，与以往黄金月相比，变化不大。合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示：数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据2010年“五一”市场监测报告在售超过六成分布在外围番禺区、花都区合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示：广州全市“五一”期间商品住宅在售货量约2.2万套；约6000套具备销售条件的新货由于新盘未具备良好的展示条件、或贮客量未足够，在本个黄金销售档期没有公开发售。广州全市商品住宅供应量统计数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据2010年“五一”市场监测报告中心城区在售货量不足8000套合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示：广州中心城区“五·一”期间商品住宅实际供应约7900套；约1900套具备销售条件的新货由于新盘未具备良好的展示条件、或贮客量未足够，在本个黄金销售档期没有公开发售。广州市中心城区商品住宅供应量统计2010年“五一”市场监测报告实际在售新货只有5000套，远低于预期合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示：2010年“五一”期间广州全市在售新货只有5000套，远低于预期1.3万套；主要集中在花都区、白云区及番禺区；个盘方面，主要集中在中海锦榕湾、万科天河御品、颐和山庄、花都雅居乐、尚境雅筑、江南新苑、天湖峰境、汇景新城、宝翠园等项目，新推货在200-400套左右。数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据2010年“五一”市场监测报告8个全新盘首推，市场重心偏向外围合富辉煌集团市场研究部的监测数据显示：2010年“五一”期间，广州市全新盘上市8个楼盘，货量只有1400套。主要分布在外围的白云区、番禺区、花都区及南沙区。25——供货最少的黄金月，主要集中在外围花都区及番禺区——受新政影响，“五一”实际推出新货远低于预期市场供应营销策略客户需求/成交产品价格2010年“五一”楼市概况：——整体价格平稳——部分楼盘新推货，定价低于原有预期、低于周边市场价格——市场观望气氛非常浓厚，整体无论是人气抑或成交，均为历年黄金月人气及成交最淡静的一个黄金月——应对刚性需求、性价比突出产品突围市场——发展商观望新政后市场反应，整体广告投放创新低，优惠措施增多——发展商调整推货策略，新推货以中小户型产品为主，应对刚性需求2010年“五一”市场监测报告新政下发展商观望情绪浓厚，4月广告投放创五年同期最低2010年4月，“新国十条”出台，加剧了一季度以来市场买卖双方的观望情绪发展商对后市观望，新货推售计划延迟，导致4月广告投放费用仅5768万元，同比下降三成，创五年来同期最低，5-6月出货压力无疑加大。（统计范围：广州十区住宅性质物业。统计媒体：广日、南都、新快、羊晚）2010年“五一”市场监测报告2010年4月，广告投放个盘63个，投放强度达92万元/个虽然总体费用较低，但广告投放强度大，显示只要推货，力度必然加大。发展商只要推售新货，广告投放强度必然加大（投放强度=投放费用/投放个数）（统计范围：广州十区住宅性质物业。统计媒体：广日、南都、新快、羊晚）2010年“五一”市场监测报告番禺、花都在售货量最大，广告投放费用最高2010年4月全市推广个盘数63个，同比减少三成个盘推广量密集的区域分布于番禺、花都、天河、白云2010年4月全市投放费用5768万，同比减少三成投放费用较大的区域分布于番禺、花都、天河、白云（统计范围：广州十区住宅性质物业。统计媒体：广日、南都、新快、羊晚）2010年“五一”市场监测报告品牌楼盘广告投放占主力，投放四强均为豪宅盘广告投放20强中，品牌发展商楼盘占绝对主力汇景新城、中海锦榕湾、侨建御溪谷、雅居乐剑桥郡四个豪宅投放费用最高2010年“五一”市场监测报告品牌发展商在售楼盘不多，集团联展广告仅四家万科富力保利颐和2010年“五一”市场监测报告花都出货压力最大，楼盘广告的促销措施明显2010年“五一”市场监测报告“五一”优惠明显丰富，尤其花都，但大幅降价的楼盘不多见2010年“五一”市场监测报告发展商调整推货策略，新推货以中小户型产品为主，应对刚性需求“五一”前，市场供应主力为180m2以上大户型，“五一”推货以90平方米以下、及90-125m2产品为主2010年“五一”市场监测报告市中心贵价新货大多推迟至“五一”后上市新光城市流金岁月金山谷山水庭院35——供货最少的黄金月，主要集中在外围花都区及番禺区——受新政影响，“五一”实际推出新货远低于预期市场供应营销策略客户需求/成交产品价格2010年“五一”楼市概况：——整体价格平稳——部分楼盘新推货，定价低于原有预期、低于周边市场价格——市场观望气氛非常浓厚，整体无论是人气抑或成交，均为历年黄金月人气及成交最淡静的一个黄金月——应对刚性需求、性价比突出产品突围市场——发展商观望新政后市场反应，整体广告投放创新低，优惠措施增多——发展商调整推货策略，新推货以中小户型产品为主，应对刚性需求2010年“五一”市场监测报告广州楼市价格整体维稳从近期成交价格走势来看，广州市各主要板块价格波动小，一直维稳五一楼市也基本延续了这个价格水平2010年“五一”市场监测报告部分楼盘新推货，定价低于原有预期、低于周边市场价格38——供货最少的黄金月，主要集中在外围花都区及番禺区——受新政影响，“五一”实际推出新货远低于预期市场供应营销策略客户需求/成交产品价格2010年“五一”楼市概况：——整体价格平稳——部分楼盘新推货，定价低于原有预期、低于周边市场价格——市场观望气氛非常浓厚，整体无论是人气抑或成交，均为历年黄金月人气及成交最淡静的一个黄金月——应对刚性需求、性价比突出产品突围市场——发展商观望新政后市场反应，整体广告投放创新低，优惠措施增多——发展商调整推货策略，新推货以中小户型产品为主，应对刚性需求2010年“五一”市场监测报告目前支撑楼市成交以刚性需求的购房客户为主置业需求90m2以下和90-125m2中等和中小户型成交占比处于最高水平各面积区间产品