XXXX-03-19_贵阳房地产分析报告

中地行贵阳分公司2012年12月中地行贵阳CHINALAND.GY2012年贵阳市房地产市场年度运行报告宏观环境篇MacromarketarticlePart1城市规划篇CityPlanningPart2微观市场篇MicromarketPart3媒体投放篇MediadiscoursePart4排头企业篇LeadingenterprisesPart5目录Directory宏观环境篇MacromarketarticlePart1宏观环境篇2012年房地产政策法规2012年宏观经济环境2013年宏观大势预判前言2012年的中国楼市，不可谓不精彩，有年初的“国八条”定调整体市场，年中两次“降息”让市场兴奋、部分城市楼市反弹引发热潮，户籍改革、房产税等诸多市场焦点永远热度不减。贵阳楼市同样令人振奋，从3月份开始，两大楼盘花果园未来方舟并驾齐驱，引领整个贵阳楼市，上演千人抢购狂潮，更有花果园成功打造“中国第一大盘”美誉，整体年度市场成交量已突破千万方，让更多的人们不断颠覆自己对贵阳楼市的判断，这个市场，何去何从。2012年房地产政策法规时间内容中地行解读一月份中国政府网在线访谈时表示，政府要消除非户籍人员购买当地商品房的制度性障碍，营造比较好的市场环境。市场经济受到制度性的制约有碍发展，逐步消除制度性障碍对楼市未来发展利好，此举也是楼市政策趋缓的昭示。市场经济受到制度性的制约有碍发展，逐步消除制度性障碍对楼市未来发展利好，此举也是楼市政策趋缓的昭示。保障房市场发展最大的制约就是资金来源，国家大力加强保障房建设资金来源有利于缓解资金紧张局面。国土资源部近日发布通知，要求各地严格规范城乡建设用地增减挂钩试点，坚持项目管理、封闭运行。城市发展制度性措施，全面保障农民及农村集体权利，为进一步发展城乡经济提供良好环境。二月份2012年人民银行金融市场工作座谈会在广西南宁召开，会议深入学习了中央经济工作会议差异化房贷政策的实施将会刚需群体，刺激刚需客户的购买力2月17日，国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见（国发〔2012〕2号文件），大力支持贵州经济发展。对贵州发展有里程碑式的的意义，着重调整发展步伐，工业强省战略全国CPI同比上涨4.5%，环比上涨1.5%，国家统计局公布的1月份宏观经济运行数据显示食品价格成为CPI上涨的主要推手，其背后是劳动力成本的上涨在房地产调控政策作用下,贵州房地产开发投资在去年1-11月累计中,自6月份以来累计增速呈现逐月回落态势究其原因是因为中央宏观调控和金融政策的打压和各地方政府的限购政策三月份国务院总理温家宝28日主持召开国务院常务会议，决定设立温州市金融综合改革试验区。会议批准实施《浙江省温州市金融综合改革试验区总体方案》“国务院刚批准温州市金融综合改革试验区，肯定温州金融的民间性(民间资金、民营经济)存在之合理四大行松绑首套房贷政策的消息引发业界震动。四大行共同提出，将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价银行响应国家政策，落实差异化贷款政策，逐步放松首套房贷款3月下旬有市场消息称，上海、北京、广州等地个人购房贷款优惠利率幅度扩大至8.5折。其中涉及上海中行、农行、建行等大型银行银行贯彻实施国家差异性贷款政策，逐渐恢复基准利率并开始做出利率85折优惠，满足首套房贷款需要的刚需群体2012年房地产政策法规时间内容中地行解读四月份修订内容主要包括三个方面：一是住房公积金的用途和功能的调整；二是对覆盖人群的重新梳理；三是对监管的制度化约束。当前全国城镇在职职工的公积金缴存率为78%，还有22%的职工未缴《国家开发银行关于进一步支持贵州经济社会又好又快发展的意见，《意见》还明确提出“十二五”期间向贵州提供融资总量不低于2000亿元。由于国际大力度开发贵州，让贵州的经济能够追赶沿海城市，使贵州贷款增速高于全国平均水平，提供优惠政策本轮持续已有两年多的房地产调控，一改以往几次调控在市场低迷的压力下不得不半途而废的“老模式”，一点也不见松动的迹象政府来规定商品房的限价，其结果必然是吃力不讨好的。无论是住房还是其他商品五月份六城区全年要完成本辖区内具备分割登记发证条件40%以上住宅小区的分割登记，个人土地分割登记后将领到《城镇居民个人住房土地使用证》，俗称“小土地证”，长期来看，更重要的问题在于，农房“房产证”究竟有多少含金贵阳金阳建设投资（集团）有限公司富源南路道路工程项目30亿元贷款获国家开发银行总行批准。此次富源南路道路工程项目30亿元贷款获国家开发银行总行批准六月份下调个人住房公积金存款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，由4.90%下调至4.70%贵阳市住房公积金管理中心获悉，该市将调整2012年-2013年度住房公积金月缴存额上、下限标准。贵阳市二环四路城市带棚户区、城中村改造暨产业发展项目推介会，将于本周日(6月17日)举行二环四路城市带包括二环路和机场路、甲秀南路、花溪大道、贵黄路(艺校至清镇段)沿线区域，规划总用地105平方公里，降息之后，刚需没有等来更大的利率优惠，部分银行反而收窄了首套房贷利率优惠幅度。商贷比例也在逐渐增加，仅6月上半月此比例就比5月增长2个百分点达到21%，部分银行个贷的剩余额度快速减少2012年房地产政策法规时间内容中地行解读七月份中共中央政治局常委、国务院总理温家宝来到江苏省常州、镇江、南京等地就当前经济形势进行调研，并在南京主持召开辽宁、江苏、浙江、安徽、广东五省经济形势座谈会。应对国际金融危机，要做长期准备。随着经济困难，贸易保护主义还会加剧。出口比重大的企业，实行多元化市场战略十分重要。款利率最高可在基准利率基础上上浮10%，这是央行在今年6月7日出台的规定，7月初，不少存款三个月或半年的市民打算取钱“搬家”这次央行对存款利率的调整，是国家尝试利率改革的利好信号。八月份全国农村集体土地所有权确权登记发证率达到78％，集体建设用地使用权确权登记发证率达到85％，宅基地使用权确权登记发证率达到80％。农村集体土地所有权登记发证工作的，农转用、土地征收审批暂停，农村土地整治项目不予立项国务院派出8个督查组，对北京市、天津市等16个省(市)贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行了督促检查督查组要求出现放松调控政策苗头的地区立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控连续数周的成交低迷之后，上周末的楼市格局突然峰回路转。从几个楼盘售楼处传来的消息来看，在推盘楼盘价格普遍高涨或许表明，刚需、首次改善型楼盘经过半年的连续小幅涨价后，经过一个夏天的价格僵持九月份对个人住房征收房产税，增加了住房的持有成本，有利于引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，从而促进土地的节约集约利用我国的房产税不能定位在“收钱”上，更不会成为地方主体税种房地产调控政策不会动摇在严厉的房地产调控政策之下，住宅投资的属性正在弱化。由于房地产的资产属性较强，货币政策对房地产市场的影响程度大于限购政策。政府长期以来对土地财政及房地产行业依赖较深，通过加大推地力度，尤其是增加优质地块的推出房企的发展模式是否与国家调控方向一致，以及现金流的稳健性，抵抗周期性市场调整的能力2012年房地产政策法规时间内容中地行解读十月份根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，“房地产预售许可”由原来“县级以上地方人民政府房地产管理部门”负责审批有利于增加项目上市量。“下放审批可以更好、更直接、有效地监管区域内楼盘项目预售状况住建部房地产市场监管的司长表示，与中央政府调控要求不符的地方政府“微调”，已经被-“叫停”。中央政府早已明确坚持调控的决心，如果一些地方政府仍不吸取前车之鉴，十一月份中央金融企业负责人不得违反规定用公款进行高消费娱乐活动，不得用公款支付应由个人承担的住宅购置、住宅装修、物业管理费等已实行股份制改革的金融企业，按照公司法规定对金融董事、高级管理人员职务消费行为进行监督款利率最高可在基准利率基础上上浮10%，这是央行在今年6月7日出台的规定，不少地方已储备较成熟的试点方案，但对房产税给当地带来的影响，量价齐涨时就会出台调控政策，保障性住房分配管理是件难事。现在采取几次公示的办法中央储备相应的政策，一旦需要的话就出手。判断楼市的动向十二月份政府及其部门、建设单位、施工单位、注册执业人员以及其他有关单位和个人违反条例规定的行为，规定了严格的法律责任我国建设领域特别是政府投资项目和重大建设项目，绝大部分执行了招投标制度，公开招标比例大幅度提高下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，并研究逐步在全国推开房产税等将财产行为类有关税收作为地方税体系的重要内容，不断增加地方税收收入2012年房地产政策法规金融银行方面房地产政策方面土地市场方面2012年人民银行金融市场工作座谈会在广西南宁召开，会议深入学习了中央经济工作会议在房地产调控政策作用下,贵州房地产开发投资在去年1-11月累计中,自6月份以来累计增速呈现逐月回落态势个人土地分割登记后将领到《城镇居民个人住房土地使用证》，俗称“小土地证”3月下旬有市场消息称，上海、北京、广州等地个人购房贷款优惠利率幅度扩大至8.5折。国务院派出8个督查组，对北京市、天津市等16个省(市)贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行了督促检查全国农村集体土地所有权确权登记发证率达到78％，集体建设用地使用权确权登记发证率达到85％，中央政府调控要求不符的地方政府“微调”，已经被-“叫停”政府长期以来对土地财政及房地产行业依赖较深，通过加大推地力度下调个人住房公积金存款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，由4.90%下调至4.70%7月19日，国土部、住建部于【进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知】坚持调控不放松连续数周的成交低迷之后，上周末的楼市格局突然峰回路转款利率最高可在基准利率基础上上浮10%，这是央行在今年6月7日出台的规定下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，并研究逐步在全国推开房产税等政府及其部门、建设单位、施工单位、注册执业人员以及其他有关单位和个人违反条例规定的行为，规定了严格的法律责任6月、7月连续两次下调房贷利率，已由之前的7.05%下调到6.55%，从2013年起，百万贷款将预计少付利息12万左右。月供减315元根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，“房地产预售许可”由原来“县级以上地方人民政府房地产管理部门”城市发展制度性措施，全面保障农民及农村集体权利，为进一步发展城乡经济提供良好环境。2012年国家宏观经济环境“十二五”开局之年着重调整产业结构及多产业发展升级，全国经济指数不断增加，GDP逐年上涨，第三产业所占比重也逐步上升；本年度第三产业比重持续上涨，未来一段将持续增加第三产业，加大服务业发展，提高全民生产。注：数据来源于国家统计局网站，2012年数据截止到11月，下同年度GDP走势2012年国家宏观经济环境固定资产投资额走势工业强国，大力发展城市化进程，努力完善基建设施，全社会固定资产投资完成额呈逐年上涨态势，固定投资在未来短时间内还将是带动社会经济发展的最大动力。2012年国家宏观经济环境受城市化快速发展带动，2006年至2011年全国楼市成交量除08年受金融危机影响大幅下滑外均呈持续上涨态势，本年度受2011年政策打压发酵，全国楼市成交量出现下滑；本年度1-10月成交78743万㎡，同比去年同期下滑1.1%。全国楼市成交走势2012年国家宏观经济环境本年度CPI、PPI走势2012年居民消费价格指数（CPI）年初开始得到控制，稳定物价水平取得初步成效，10月份CPI回归到2.0以内，11月份有所反弹，有专家预测12月同样将保持在2.0以内的区间；国家宏观调控效果明显，通货膨胀得到控制，国家对房地产大打压调控持续加大的可能性变小。2012年贵阳宏观经济环境“十八大”胜利召开，贵阳加大产业结构调整，加快城市化建设步伐，GDP以超过20%的速度增长，对楼市发展有较强