标书-3

3.管理方式及工作计划3.1管理方式3.1.1戴德梁行山西国际贸易中心物业管理组织架构山西国际贸易中心管理处人员架表（221人）各部门具体人员架构物业部（54人）注：1.会所人员未在本架构中。2.因商务酒店部分将外判,故本架构中所设商务酒店主管、管理员仅负责与酒店承判商协调工作。文员(2)管理员及接待员（12）3班写字楼主管（1）管理员及接待员（12）4班商务公寓主管（1）管理员（4）4班商务酒店主管（1）管理员（6）3班商场主管（1）管理员及接待员（12）4班商住楼主管(1)物业经理(1)文秘（1）行政人事部（7）物业部（54）保安部（89）工程部（62）财务部（6）总物业经理助理（1）总物业经理（1）工程部（62人）保安部（89人）文员（1）保安员（76）内保、外保主管（2）监控员（8）消防主管（1）保安经理（1）文员（1）文员（1）技术员（4）土建领班（1）土建工程师（1）技术员（6）弱电领班（1）弱电工程师（1）水工8人，水质化验员1人领班（2）给排水工程师（1）技术员（8）领班（2）空调工程师（1）技术员（14）强电领班（2）电梯工（3）电梯领班（1）强电工程师（1）付经理（1）工程部经理（1）行政人事部（7人）财务部（6人）会计(1)文员/出纳(1)采购(2)仓管(1)财务经理（1）接待员(1)工服管理员(1)司机(1)行政人事主任（2）培训主任（1）行政人事经理（1）3.1.2激励与监督机制戴德梁行将在管理过程中融入激励与监督机制,注意不断提升员工工作表现,以保障戴德梁行管理水准的体现。3.1.2.1激励员工薪金中有工作表现奖，由部门经理评定，根据员工工作表现酌情发放。为员工提供培训课程；对于工作表现好的员工，提供赴戴德梁行北京项目培训机会及给予提升机会等。戴德梁行将于每月评选最佳员工，对于当选员工将给予物质奖励。为活跃员工生活，行政人事部将组织系列员工活动，如运动会、郊游、棋类比赛等，激励员工热爱本职工作、忠诚于公司。对于员工的激励工作，将由行政人事部负责，建立全面的员工激励机制。上面只是列举一些实例。3.1.2.2监督戴德梁行将建立工作质量检查机制，将自有的工作标准量化、确定分值，由专职人员随时检查监督，发现不符合戴德梁行工作标准的情况即扣除责任人工作表现分值，并将每位员工作表现分值与其个人收入挂钩。3.1.3信息反馈及处理机制戴德梁行在大厦的物业管理过程中将建立一套信息反馈机制，主要包括：客户投诉信息反馈及处理，由物业部负责实施。大厦整体物业管理信息反馈及处理，由财务部负责建立一套统计表格，每月统计大厦物业管理各项指标，并作出分析，提出具体改进措施建议。3.2工作计划3.2.1工作流程戴德梁行将于每月向发展商提交物业管理工作报告，具体流程如下：有关管理处之管理月报、月度预算及年度预算、人事安排、合同及各项管理规章制度由北京梁行审核后与发展商商议决定；管理处之具体操作由驻场总物业经理与发展商沟通，由驻场总物业经理将所有往来文件交北京梁行副本。流程完成时间管理处向北京梁行提交当月管理报告→每月4日或以前↓北京梁行审阅↓北京梁行提交发展商管理月报→每月8日前3.2.2管理报告报告格式（样式）如下：一、总经办1.公布每月管理重点，发布重要事项。2.重要会议精神（包括与发展商/政府/业主/内部/其他合作单位）会议日期出席人员重点内容/解决事宜跟进3.大厦财务保险/第三方保险/现金保险等方面情况统计。4.管理处签定的有关合同：项目承判商合同期限金额备注5.设备维修合约记录：项目内容承判商合约期限备注6.下月工作计划二、人事行政1.人事变动1.1入职员工姓名部门单位入职日期______________________________________________________________________________1.2离职员工姓名部门单位离职日期______________________________________________________________________________2.员工编制2.1各部门现有员工编制情况（含新入职员工）部门本月人数预算人数差额人事行政财务物业工程保安合计：2.2各部门新增设人手：部门欲增聘职位增聘原因__________________________________________________________________________________3.员工培训培训部门培训员工姓名培训内容考核成绩尚需加强方面4.员工保险上月保费：RMB本月保费：RMB新增员工保费：RMB离职员工保费：RMB5.员工架构图6.需发展商协助跟进事宜7.下月工作计划三、财务1.收入情况1.1酒店式公寓收入1.2康乐设备1.3停车场收入1.4水/电费收入1.5装修费用统计表2.支出情况上月累积（赤字）/盈余：本月新增（赤字）/盈余：3.财务预算4.需发展商协助跟进事宜5.下月工作计划四、物业1.物业管理统计表收楼数目装修数目入住数目2.清洁监控清洁工作质量统计表清洁地点清洁人数清洁质量尚需改进方面3.客户投诉处理单元业户名称收件日期投诉内容处理结果跟进4.需发展商直协调事宜5.下月工作计划五、保安1.重要事件/案件统计时间地点事件经过处理结果负责人2.保安监控系统运转情况3.消防中控系统运转情况4.二次装修保安/消防监控统计表5.需发展商协调事宜6.下月工作计划六、工程1.系统/设备设施移交移交内容移交时间遗交问题跟进2.二次装修报告单元交图至管理处日期递交设计院日期装修开始日期完工期装修商3.维修工作统计地点时间维修内容维修结果负责人4.大厦设施运转及维护4.1空调通风系统正常不正常原因：例检日期：负责人签字：4.2液化气系统正常不正常原因：例检日期：负责人签字：4.3强电系统4.3.1发电机组正常不正常原因：例检日期：负责人签字：4.3.2装配电组正常不正常原因：例检日期：负责人签字：4.3.3升降机正常不正常原因：例检日期：负责人签字：4.3.4电器维修正常不正常原因：例检日期：负责人签字：4.3.5公共照明正常不正常原因：例检日期：负责人签字：4.4弱电系统4.4.1消防系统正常不正常原因：例检日期：负责人签字：4.4.2防火及防烟门正常不正常原因：例检日期：负责人签字：4.4.3走火通道正常不正常原因：例检日期：负责人签字：4.4.4可视对讲及电话线路系统正常不正常原因：例检日期：负责人签字：4.4.5保安监视系统正常不正常原因：例检日期：负责人签字：4.4.6卫星电视及公共电视系统正常不正常原因：例检日期：负责人签字：4.5供水系统正常不正常原因：例检日期：负责人签字：4.6排水系统正常不正常原因：例检日期：负责人签字：4.7康乐设施（）正常不正常原因：例检日期：负责人签字：4.8停车场设施4.8.1出入闸及收费系统正常不正常原因：例检日期：负责人签字：4.8.2通气及抽气系统正常不正常原因：例检日期：负责人签字：4.8.3抽水及防洪设施正常不正常原因：例检日期：负责人签字：4.8.4路牌及车位设施正常不正常原因：例检日期：负责人签字：5．遗漏工程跟进6．需发展商协调事宜7．下月工作计划3.2.3物资装备3.2.3.1维修用设备和工具清单空调、给排水专业1项目名称/类别数量产地空调给排水专业电锤(博士牌)1进口台钻1国产多用机床1国产潜水泵2国产手动葫芦(17×3)(37×3)各一个1套国产运输车1000kg1国产运输车300kg3国产运输车液压1国产人字梯1.5m3国产管道疏通机大、小各一台1套国产各种钻头2套国产各种冲击钻头2套国产手电8国产充电手电2国产防水手电4国产氧气表1国产乙炔表1国产乙炔瓶1租用氧气瓶1租用氮气瓶租用一字、十字改锥22套国产多头改锥2国产钢丝钳22国产尖嘴钳22国产斜嘴钳4国产空调、给排水专业2项目名称/类别数量产地空调给排水专业弯嘴钳2国产挡圈钳2国产测电笔22国产盒尺(5m,3m)3m20;5m2国产直角尺2国产钢板尺1m(2把)0.5m(2把)300mm(4把)2国产锤子0.5P1.5P3P各2把0.5P2套;1.5~3p2套国产鸭嘴锤2套国产大锤18P2套国产锯架4套国产拉铆枪大、小号2套国产组锉(小、中号，什锦锉)2套国产中板三角、圆、半圆(10)锉2套国产大板、小板圆、三角(8)锉2套国产套筒扳手28件2套国产梅花扳手5.5×324套国产呆扳手8－244套国产棘轮扳手4把国产扭力扳手2把国产英制内六方扳手2套国产复合表2国产涨管器、扩口器(两用)1套进口割刀2套国产卤素检漏仪1套国产空调、给排水专业3项目名称/类别12.31产地空调给排水专业煤气检漏仪2套国产温湿度仪1国产风速仪(热球)2国产电子温度仪2国产真空泵1国产组合焊具1套国产喷灯(206)2国产一字、十字磁力改锥22国产多头改锥(磁性)2国产卡尺2国产单表阀国产声级计(分贝仪)1国产电焊机大、小各1台1套国产电焊面罩2个国产焊线3.5mm若干国产节割机380V1国产氧气乙炔管各50M1套国产套丝机1/2～2/21国产管子压力1国产管钳子12141618各4把国产管割刀2国产水平尺1国产电焊手套2套国产电焊镜片2套国产电剪刀1国产铁剪刀(弯嘴)2把国产空调、给排水专业4项目名称/类别12.31产地空调给排水专业布剪刀(尼用)2把国产钢丝刷4国产黄油枪2国产手枪钻2把国产冲击钻(日立)1进口活扳手822国产活扳手1022国产活扳手124国产活扳手450/600各1个4套国产六方扳手(公英制)各1套2套国产橡皮锤中号2把国产电线盘(220V)4国产公用部分项目名称/类别12.31产地``````````````````````````````````````````````````铝梯2.5m4国产铝梯2m4国产铝梯1～1.5m2国产升降平台美国GENIEAWP－25S1进口对讲机10国产```````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````````大型图纸柜3国产土建专业1项目名称/类别12.31产地土建专业汽泵(1.5P)1国产手提式木工压刨2国产砂带机O2001国产曲线锯1国产充电式手枪钻2国产30＃直钉枪1国产50＃直钉枪1国产多用插座枪2国产木工夹子3国产吸盘(单爪)3头1国产吸盘(2爪)双头1国产玻璃刀2国产台式平刨(组合式)1国产改锥十,一6套国产钢丝钳6套国产套筒扳手1套国产扳手8,106套国产103改锥十,一6套国产大罗机1国产水平尺2国产橡皮尺2国产1013＃电码枪1国产斧子2国产25＃油压钻1国产80＃，112＃喷枪1套国产划规大、小(400,200)1国产工具箱20国产土建专业2项目名称/类别12.31产地壁纸刀20国产土揣子2国产土木工工具及机械1国产建云石机(博士牌)1进口角磨机(博士牌)O1001进口专沙轮机立式、台式各1台1国产钳工平台1国产业柒号笔1国产气割枪1国产项目名称/类别12.31产地万用表2国产钳型表2国产兆欧表2500V1国产兆欧表1000V1国产强兆欧表500V1国产电烙铁200W1国产电电烙铁70W1国产绝缘螺丝刀(套)21国产专高低压绝缘毡若干国产绝缘手套(付)2国产业绝缘靴(双)2国产电桥1国产换灯杆1国产压线钳(小)1国产压线钳(中)1国产压线钳(液压)2国产手电钻2国产呆扳子(套)(6～32)2套国产梅花扳(套)2套国产蓄电池放电器1国产应急灯4国产榔头2国产钢锯2把国产锯片(盒)若干国产焊锡(匝)若干国产焊油若干国产吸吹器1国产试电笔21国产强电专业2项目名称/类别12.31产地剥线钳21国产尖嘴钳21