【房地产】沙平坝法院项目研展报告

上海绎凯博才房地产代理有限公司1沙坪坝区法院项目研展报告目录一、沙坪坝区概况二、区域市场分析三、项目SWOT分析四、产品规划初步方案上海绎凯博才房地产代理有限公司上海绎凯博才房地产代理有限公司2沙坪坝区法院项目研展报告一、沙坪坝区概况沙坪坝区位于嘉陵江畔，重庆主城区内，是远近闻名的文化区和重庆重要的工业基地。全面积共383.45平方公里，辖13个街道、12个镇。常住人口65万人（第五次人口普查资料为78万人），其中非农业人口43万人左右。沙坪坝的经济实力整体较强，农业以乡镇企业为主体，以蔬菜生产和多种经营为两翼的发展方向，推动农村经济向综合经营方向发展，农村城镇化和农业产业化步伐得以加快。工业是沙坪坝的经济主体，以军工、冶金、交通运输设备制造、纺织、化工、医药等为主体，产业门类较齐全，偏重型发展的工业体系。嘉陵摩托车、特殊钢材以及私营摩托车等远近闻名。商贸市场打破了计划经济体制下国有商业一统天下的单一经营模式，形成多种经营方式的流通格局。重百、新世纪、肯德基等大商家已进驻沙区。沙区是西南地区最大的文化教育区，全区共有各类普通学校184所，其中普通高校6所、中专5所，在校学生13万人。全市几乎所有重点中学都集中在沙区，全国重点大学等也分布在区内中心处。另外，近几年沙区在通讯、交通、体育卫生等各方面均取得持续发展，城乡居民的收入水平显著提高，2000年底人均居住面积达17平方米，远远高于重庆市平均水平9.51平方米，特别是区内庞大的教师队伍，成为强劲的购房新一族。上海绎凯博才房地产代理有限公司3二、区域市场分析沙坪坝是沙坪坝区政治、经济、文化中心，城市功能完善，交通通讯畅捷，科技文化发达，商贸、工业、旅游业、房地产业繁荣。（一）区域文化环境生活机能环境沙坪坝是重庆具有中央商务区气息的又一城市中心，双巷子商业步行街、渝碚路三峡微缩景观区、名人雕塑广场、绿色艺术广场构成了沙区特有城市环境。规划明年上半年投入使用的双巷子地下人防工程（地下人行通道）更丰富了沙区现代都市的环境。文化名校林立，文化氛围浓郁。重庆大学，西南政法大学，重庆市第一中学、重庆市第三中学（南开中学）、重庆市第八中学、重庆市第七中学、树人小学等名校汇聚。商贸浓厚的现代商业氛围。沙区商服设施主要集中在三条步行街上，即南开步行街、双巷子步行街、名人广场步行街。区间沙坪坝重庆百货、明日百货、立洋百货、凯瑞商都等一流商场景象繁荣，风格各异的精品名店鳞次栉比。交通交通快捷，要道环绕。402、404、261、202、901、215、418、113、806、502等多路公共汽车，轻松直达解放碑、观音桥、红旗河沟、杨家坪、南坪、朝天门、大渡口、北碚等地。上海绎凯博才房地产代理有限公司4其他工行、建行、交行等各大银行布置区域内，沙区人民医院、西南医院等知名医院快捷到达，证券交易所，电脑城，酒店，知名快餐店，休闲娱乐设施完整配套。（二）区域可比个案分析华宇广场华宇广场为重庆著名房地产企业华宇集团开发，由11幢高层建筑围合大型中央广场而成，地处沙区名人雕塑广场东侧。一期2000年9月开盘，如今项目开发已近尾声，销售率达90%以上。总建筑面积381507M2其中住宅面积223970M2商务公寓面积26353M2商业物业面积84357M2公建、车库面积46332M2总用地面积46332M2建筑覆盖率34.1%容积率6.55%得地率26.61%停车位856（租：400元/位）面积规划36——258M2主力面积102.58——111.6M2/3R（套内面积）价格单价：3000元/M2起（套内面积），均价3160元/M2，商铺：4万元/M2，（室内10M2商铺）上海绎凯博才房地产代理有限公司5利多居沙区商业中心，大型组团社区配套完善，地处成熟社区；出行方便，顺畅；开发商企业实力展示较好，工程形象保障。利空商场功能分区不明确，独立门面畅销，商场无统一规划；推广计划模糊，促销手法单一；户型设计特色不明显，大户型比例过高。利得尔大厦利得尔大厦由重庆市利得尔实业有限公司开发，由高低两幢高层建筑组成，地处三峡广场东侧、华宇广场旁。现工程进度为结构体，最快一幢到9楼，规划2004年12月交房，现已在销售，以小户型为主，估计销售率为30%。总建筑面积5万M2规划面积37——114.24M2（套内面积）主力面积65——76M2/2R（套内面积）价格单价：3100元/M2起（套内面积），均价3300元/M2，车位15——18万/位利多地处沙区三峡广场步行街边，地段较好；小区正临规划的北站支路步行街，有较好升值潜力；交通便捷。利空物业规划缺乏经验，降低产品品质；定价过高；营销策划方式落后。上海绎凯博才房地产代理有限公司6三峡广场（引用资料）重庆首座景观、文化MALL，三峡广场展现景观与商贸、规模与特色的完美结合，总建筑面积：25000平方米。竣工：2002年10月商场单价：20000--28000元/平方米（套内面积）付款方式：一次性付款9.5折；五成十年按揭销售率：85%优势地理位置优越，引用了先进商场管理模式，进行了针对性投资引导；政府形象工程，享受相关优惠政策；面积定位较准，价格适中。问题点位于广场下面，面对众多地面精品商场，人气聚积有一定困难；物业经营模式推广力度不够，销售组合单。融信大厦（引用资料）楼高31层，主体商业裙楼8层，塔楼19层为120--250平方米高级公寓式住宅（4种精品户型，顶层为8套跃层）。总建筑面积：60000平方米，现房。销售率：商场75%其他自营商用公寓80%商品房单价：2600--3200元/平方米付款方式：一次性付款9.5折；七成二十年按揭商场单价：25000--50000元/平方米（四层，1--3层已售完）上海绎凯博才房地产代理有限公司7付款方式：一次性付款9.5折；五成十年按揭优势居沙区商业中心，交通便利；建筑现代感强、获得区域标志效应；价格走低价，采取薄利低风险策略。问题点商场运作模式不全面，两极分化严重；户型定位欠准确、后期物业管理不易，会导致品牌积累失败。立海国际商务公寓(引用资料)楼高三十一层，地下三层、裙楼八层（联营）、塔楼二十层（写字间、宾馆）总建筑面积：55000平方米。竣工：2002年5月主力面积：50平方米、100平方米、150平方米平均单价：3400元/平方米（写字间）付款方式：一次性付款9.5折；六成十年按揭优势位于沙区商业中心，交通便利；产品定位准确（功能划分、户型面积）。问题点开发商融资失败，导致停工，破坏了楼盘商誉；建筑设计策略失败，塔楼无法居住；开发商无经验，几乎无楼盘推广。华夏银座华夏银座由重庆新原兴经济发展有限公司开发，与南开步行街、渝碚路、天陈路相接，为单体高层建筑，高31层。上海绎凯博才房地产代理有限公司82003年4月交房，现已基本售罄。地上1—8层：银座商城地上10—29层：银座豪景阁占地面积：1825M2建筑面积：39493.2M2均价：3000元/M2（套内面积）商铺：2万元/M2（套内面积）（1-3层）利多位于沙区中心地段，交通发达商场定价不高商场定位准确，尽量避免与沙区其他商场的激烈竞争利空单层商场面积较小1—3层与4—8层没有有效连接区域竞争个案住宅均价图（元/M2）30003300290030003400写字间2600270028002900300031003200330034003500华宇广场利得尔大厦融信大厦立海国际商务公寓华夏银座区域竞争个案商场均价图（元/M2）上海绎凯博才房地产代理有限公司92万3.5万2.4万4万00.511.522.533.544.5华宇广场三峡广场融信大厦华夏银座■沙坪坝步行街周边多为三年前开发的物业，现基本上已竣工交房，新案很少。■周边物业基本上已销售两年以上，且都有优越的地段，完善的配置，因此销售良好。■利得尔大厦自身的品质不高，地段相比其它偏远，价格相对偏高，因此销售不理想。■楼盘低层都建商业设施，不仅增加完善了自己的配套设施，而且为开发商带来更大的利润。■住宅均价按套内面积都在3000元/M2以上，价格波动不大，实际两年前步行街周边物业均价为按建筑面积2500元/M2。步行街及三峡广场的建设为物业带来较高的升值空间，因此这个阶段的物业销售很好。■越来越少的中央地段地块，增加商铺价格上升潜力。上海绎凯博才房地产代理有限公司10三、项目SWOT分析本项目位于沙坪坝区中央商业区内，占地10.8亩(若将市三中的地块纳入本项目，占地面积将扩展至13亩)，在新步行街双巷子步行街和老步行街南开城步行街之间，属沙坪坝区的黄金地段。优势：■地段极佳■商业繁华，交通迅捷，生活配套设施齐全■文化环境优越■目前同等地段竞争个案较少■重庆新兴的中央商务区，升值潜力巨大■周边客源丰富，高校教授、企业白领等劣势：■项目地块上单位较多,关系比较复杂;■动迁成本高；■8的容积率规划过小，使建筑成本居高机会：■不可比拟的优越地段，增大创造高价楼盘的可能性■中央商务区的位置，满足人们对现代都市生活的渴望与向往，吸引多元化的客源前来置业■很少的竞争个案，针对以前物业的产品布置，设计创新的户型产品，促进楼盘销售■提升楼盘品质，增加附加值，增大楼盘销售原动力上海绎凯博才房地产代理有限公司11威胁：■沙区中央区域完整的商业、金融、休闲、娱乐设施，增大本案商业设施定位难度■各新兴开发区的开发建设（沙区政府新址的天星桥、凤天路区域，规划中沙区大学城新区），对本案部分客源造成分流总结：本项目地处沙坪坝区中央商务区，城市功能完善，文化环境优越，商业繁华，交通便捷，是创造高价楼盘的理想之地，沙坪坝区不缺乏购买力，区域内客源丰富，高收入人群较多。中凯置业凭借品牌优势和具有开发高档品质楼盘的经验优势，开发此项目定是一个正确决策。上海绎凯博才房地产代理有限公司12四、产品规划初步方案商业场地均价表楼层套内均价（元/M2）建面均价（元/M2）8F800048007F900054006F1000060005F1200072004F1400084003F20000120002F22000132001F3000018000-1F80004800注：得房率按60%计算此价格为现在大概估计价格，临街层价格可能偏低，具体可等8月底“新大都”楼盘价格出来后进行调整。上海绎凯博才房地产代理有限公司13方案1：占地10.8亩，单体楼商业场地，得房率按60%1—8F单层建筑面积4144M2总商业建筑面积33152M2建面均价9375元/M2商业销售收入总价3.1亿元地下一层超市面积6000M2建面均价4800元/M2销售收入总价2880万元商业场地销售收入总价合计3.4亿元住宅，得房率按80%9—33F单层建筑面积822M2住宅总建筑面积20550M2建筑面积均价2800元/M2住宅建筑面积总价5700万元总销售收入3.97亿元上海绎凯博才房地产代理有限公司14方案2：占地10.8亩，双塔楼商业场地，得房率按60%1—8F单层建筑面积4144M2总商业建筑面积33152M2建面均价9375元/M2商业销售收入总价3.1亿元地下一层超市面积6000M2建面均价4800元/M2销售收入总价2880万元商业场地销售收入总价合计3.4亿元住宅，得房率按80%9—33F单层建筑面积750*2=1500M2住宅总建筑面积37500M2建筑面积均价2800元/M2住宅建筑面积总价1.05亿元总销售收入4.45亿元上海绎凯博才房地产代理有限公司15方案3：占地13亩，双塔楼商业场地，得房率按60%1—8F单层建筑面积3000*2=6000M2总商业建筑面积4.8万M2建面均价9375元/M2商业销售收入总价4.5亿元地下一层超市面积6000M2建面均价4800元/M2销售收入总价2880万元商业场地销售收入总价合计4.79亿元住宅，得房率按80%9—33F单层建筑面积900*2=1800M2住宅总建筑面积4.5万M2建筑面积均价2800元/M2住宅建筑面积总价1.26亿元元总销售收入6.05亿元制作人：魏星2003年8月