DB33∕T 2203-2019 无居民海岛估价规程

ICS03.060A11DB33浙江省地方标准DB33/T2203—2019无居民海岛估价规程Regulationsforvaluationonuninhabitedisland2019-05-14发布2019-06-14实施浙江省市场监督管理局发布DB33/T2203—2019I目次前言................................................................................II1范围..............................................................................12术语和定义........................................................................13估价原则..........................................................................23.1生态补偿原则..................................................................23.2收益贡献原则..................................................................23.3市场替代原则..................................................................23.4最低价格原则..................................................................34估价方法..........................................................................34.1收益还原法....................................................................34.2成本逼近法....................................................................44.3假设开发法....................................................................54.4市场比较法....................................................................54.5邻地比价法....................................................................64.6各类用岛估价方法选择..........................................................74.7用岛设施......................................................................75海岛估价..........................................................................75.1程序与要求....................................................................75.2成果整理......................................................................8附录A（资料性附录）各类用岛估价方法................................................9附录B（资料性附录）无居民海岛估价影响因素及指标...................................10附录C（资料性附录）估价指标释义...................................................11附录D（资料性附录）估价报告规范格式...............................................14DB33/T2203—2019II前言本标准按照GB/T1.1-2009规则起草。本标准由浙江省自然资源厅提出。本标准由浙江省海洋资源环境标准化技术委员会归口。本标准起草单位：浙江海洋大学、浙江省自然资源厅。本标准主要起草人：崔旺来、王晓慧、吴祥明、阮飙、彭勃、钟海玥、顾波军、类兴彪、周青峰、应晓丽、俞仙炯、刘超、梅依然、陈骏玲、奚恒辉、张甜甜。DB33/T2203—20191无居民海岛估价规程1范围本标准规定了无居民海岛估价的原则、方法、程序和成果要求。本标准适用于无居民海岛价格评估。2术语和定义下列术语和定义适用于本文件。2.1无居民海岛使用权单位或个人依法对国家所有的无居民海岛享有的占有、使用、收益及部分处分的权利。2.2无居民海岛价格一定年期无居民海岛使用权价格及其附属设施和岛上构筑物价格的总和。2.3无居民海岛估价专业人员按照一定的原则、方法和程序，对特定无居民海岛的价格进行评定的活动。2.4收益还原法将用岛区块未来每年预期纯收益和生态价值增量，按一定的还原率折算成估价基准日收益总和的一种估价方法。2.5成本逼近法以海岛取得费、开发费和生态环境维护费等各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和海岛增值收益来确定海岛价格的估价方法。2.6假设开发法DB33/T2203—20192在预计开发完成后海岛正常交易价格基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税金等，以价格余额来确定海岛价格的估价方法。2.7市场比较法以用岛类型、方式相同，条件类似的海岛买卖实例与待估海岛加以对照比较来确定海岛价格的估价方法。2.8邻地比价法以待估海岛相邻乡镇相同用地类型最低级别的基准地价为参照标准，建立价格修正模型来确定海岛价格的估价方法。2.9用岛区块无居民海岛使用范围内按不同用岛类型划分的若干区域。2.10用岛区块面积用岛区块的自然表面形态面积。其中，DEM计算的用岛范围的自然表面形态面积小于用岛范围水平投影面积的，用岛区块面积按水平投影面积计算。2.11海岛生态价值海岛生态资本的存量价值及其产生的收益流价值。2.12海岛生态环境维护费使用者使用一定规模海岛空间造成生态环境受损所应支付的费用。3估价原则3.1生态补偿原则以使用者使用海岛空间造成海岛生态受损所应支付的费用为主导，定量反映海岛生态系统受损程度。3.2收益贡献原则以待估海岛在正常利用条件下未来客观有效的预期收益和对开发利用总收益的贡献度为依据。3.3市场替代原则DB33/T2203—20193以与待估海岛区位、类型相同或相近的交易实例市场价格为参考，估价结果不应明显偏离同等利用程度海岛的客观价格。3.4最低价格原则无居民海岛估价结果不得低于无居民海岛使用权出让最低标准。4估价方法4.1收益还原法4.1.1适用条件能够确定用岛区块开发经营期限和还原利率，并能按照贡献原则较准确的计算未来每年纯收益以及生态价值增量的情形。4.1.2基本公式若海岛纯收益、海岛生态价值增量每年固定不变，则根据经营状况、经营周期、投资周期的不同。收益还原法的计算公式如下：111naEVVrr..............................（1）式中：V——海岛价格，单位为万元；a——海岛未来年纯收益或租金收益，每年不变，单位为万元；EV——海岛生态价值年增量，单位为万元；r——还原利率（折现率）；n——剩余海岛使用年期。若海岛纯收益、海岛生态价值增量各年有变化，则根据经营状况、经营周期、投资周期的不同，收益还原法的计算公式如下：11111ntttntntVCICOEVPrr..................（2）式中：V——海岛价格，单位为万元；n——剩余海岛使用年期；tCI——第t年海岛年总收入，单位为万元；tCO——第t年海岛年总费用，单位为万元；tEV——第t年海岛生态价值增量，单位为万元；r——还原利率（折现率）；t——年序号（t=1，2，3……n）；nP——海岛期末残余价值，单位为万元。4.1.3程序与要求程序与要求如下：DB33/T2203—20194a)估算海岛未来年纯收益。直接生产经营用岛根据生产经营所得年收入减去生产成本、生态环境维护费、经营成本以及税金等费用确定；租赁经营用岛根据年租金收入及保证金或押金的利息收入之和减去相关成本费用确定。对总收益的收益期超过或不足一年，应统一折算为年总收益。b)估算生态价值增量。根据海岛开发利用后每年年末与年初生态价值差额确定。c)确定还原利率。宜采用投资风险与投资收益率综合排序插入、安全利率加风险调整值、租价比较以及历史平均值参照等方法确定。d)确定海岛价格。在估价实务中应根据具体情况选择适当的计算公式。4.2成本逼近法4.2.1适用条件新开发且海岛市场欠发育、交易实例少的海岛。4.2.2基本公式成本逼近法的基本公式如下：123admVEEETRRRk........................（3）式中：V——海岛价格，单位为万元；aE——海岛取得费，单位为万元；dE——海岛开发费，单位为万元；mE——生态环境维护费，单位为万元；T——税金，单位为万元；1R——利息，单位为万元；2R——利润，单位为万元；3R——海岛增值收益，单位为万元；k——使用年期修正系数。4.2.3程序与要求程序与要求如下：a)收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；b)确定海岛取得费：出让时为无居民海岛使用权出让最低价、论证、环评、评估等费用；转让时为用岛单位和个人取得海岛使用权的购买价格；c)确定海岛开发费：按照已投入并固化在海岛上的各项客观费用计算，包括海岛平整费、岛上道路建设费和基础设施配套费等费用；d)生态环境维护费：包括海岛生态损害及次生污染消除费用、生态环境恢复费用、为确定损害程度而发生的调查、监测、评估以及其他必要的合理费用；e)税金：海岛开发利用过程中发生的增值税、环保税、所得税等纳税支出；f)利息：按照海岛正常开发周期，各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息，海岛开发周期超过一年的，利息应按复利计算；g)利润：以海岛取得费、开发费、生态环境维护费和税金等费用为基础，结合各地实际情况与投资风险确定各项投资回报率，估计海岛投资应取得的投资利润；h)海岛增值收益：根据用岛区块条件的完善或者用途的改变情况结合该区域因素综合确定；DB33/T2203—20195i)使用年期修正系数：当海岛增值是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,不修正年期；当海岛增值是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，海岛增值收益与成本价格均需进行年期修正；当待估海岛为转让时，应进行剩余使用年期修正。无限年期对剩余年期的修正公式为：1=11+)nkr（...................................（4）式中：k——使用年期修正系数；r——还原利率（折现率）；n——剩余海岛使用年期。j)确定用岛区块的最终价格。4.3假设开发法4.3.1适用条件具有投资开发或再开发潜力，且开发后收益水平易确定的海岛估价。4.3.2基本公式假设开发法的基本公式如下：VABC....................................（5）式中：V——海岛价格，单位为万元；A——开发价值或开发完成后的海岛总价格，单位为万元；B——整个开发项目的开发成本