项目投资可研性报告

1内部资料注意保密XX市XXX项目投资建议书汇报团队：XXXX2014年XX月XX日2目录1.地区公司土储及资金情况2.项目概况3.市场分析及定位4.规划预案5.投资测算6.投资风险及建议3截止月日，公司占全集团土地储备%，货值%，公司存销比为，高于/低于集团.1.1土地储备&存销比1208120152030182525202816240510152025300102030405060708090100项目1项目2项目3项目4项目5货值：亿元面积：万m²土地储备面积&货值持有面积可售面积可售货值集团,500,67%XX公司,250,33%土地储备面积占比集团,500,67%XX公司,250,33%货值占比注：存销比=截止X月存货总货值/X月之前12个月签约总额可售200持有50可售200持有50面积：万m2货值：亿元4根据销售计划，预计季/年会出现亿元的销售资源缺口，需要在年增加投资1.2货值缺口&资金注1：当季/年达到销售条件的货值指从当年1月1日至季末或者年末最后一天（31日）间预计工程进度可以达到预售条件的全部货值，以公司内部工程进度推算为准，不以获取预售许可证为标准注2：累计可售货值缺口为上年可售货值缺口+当年达到销售条件的货值-销售额。项目年度计划金额（亿元）截止X月X日计划完成率（%）截止X月X日实际完成金额（亿元）截止X月X日实际完成率（%）签约金额回款金额项目截止2013年底达到预售条件按的未售货值2014Y1Q2014Y2Q2014Y3Q2014Y4Q2015Y及以后当季/年达到销售条件货值（亿元）-55506040160季度/年度销售额（亿元）-50405070200累计可售货值缺口（亿元）1010+5=1515+10=2525+10=3535-30=55-40=-355综述地区公司在城市的整体投资布局及意向项目的布局意义1.3投资布局规划匹配请插入地区公司在城市土地储备的布局图并标明现有项目及意向项目的位置、用地性质、建筑面积、楼面均价、预估可售货值请注意用不同颜色区分已取地项目和意向新项目6城市发展方向及重点区域发展驱动力总结1.4城市定位概述首次进入城市且是该城市有首次意向项目汇报时需要进行城市宏观分析，并就城市宏观分析的关键结论在本页中体现请对以下信息进行说明：1.城市空间规划及发展方向判断2.重点区域及意向项目所在区域的发展驱动力分析7目录1.地区公司土储及资金情况2.项目概况3.市场分析及定位4.规划预案5.投资测算6.投资风险及建议8意向项目区位及对外(与城市连接)通行情况2.1项目区位请插入项目区位图，并标明项目位置及与城市重要节点、交通等连接的距离请对以下信息进行说明：1.意向项目所在区域；2.与重要城市节点（如机场、港口、高铁、市政府、商业中心、大型居住社区等，包括现有节点和规划中节点）的距离、交通时间；3.与城市主要交通（如环路、高速收费站、轨道交通站点、国道、省道等，包括现有道路和规划中道路）的距离、交通时间；4.周边交通状况：机动车交通(环线、快速路、主道路）、轨道交通、公交站点现状、规划情况(规划中的说明通车/使用时间)；主要道路的等级、道路红线宽度、道路断面情况；5.其他……9意向项目周边(3公里范围内)关键生活配套设施情况2.2周边配套请插入项目3公里半径范围内配套情况图并标明项目位置及配套设施所在位置请对以下信息进行说明：1.周边资源环境：山水资源、公园、广场等2.意向项目周边成熟度：行政资源、商业商圈、产业资源、教育资源、医疗配套等情况3.意向项目周边不利因素：高压线、加油站、墓地、工厂、药厂、垃圾站、高速路、高架立交等4.其他……10意向项目四至及地块现状2.3项目四至及地块现状请插入项目红线图、地块四至及地块内部现场照片请对以下信息进行说明：(3公里范围内)1.地块红线范围；2.地块四至；3.现状地貌：是否平整，如有较大高差，用平面及场地典型标高加以表示；是否有水体、绿化带等景观要素；4.交地条件：市政条件，拆迁程度，是否有不利因素（如待拆建筑物、高压线、高速路、地下埋藏物及地面附着物，如古建、名贵树木等）；5.是否有不利土壤条件(如反碱、地震带、冲沟、滑坡)6.其他……11土地名称土地属性占地面积(㎡)容积率总建面积(㎡)总价(万元)楼板价(元/㎡)挂牌每亩价(万元/亩)建筑密度绿化率建筑限高出让年限备注备注栏中注明出让公告中对于项目地块建设及竞买的特定要求，如配建要求、加价幅度、竞买人资格以及其他需要特别说明的事项2.4项目地块规划设计条件122.5交易信息&关键节点请对以下信息进行说明：1.出让方式：2.公告时间：3.保证金支付时间：4.报名截止时间：5.挂牌时间：6.竞价/转让时间：7.计划摘牌/合作/投资公司：8.其他：付款进度付款时间付款类别支付金额（万元）备注（如费用支付类别及其他需要说明事项）第一笔第二笔第三笔……132.6近期周边土地交易情况参考请插入项目周边近期交易土地情况图请对以下信息进行说明：(过去一年内成交的典型土地)1.交易时间2.地块规模：地块面积、规划建筑面积、容积率3.地价：每亩地价、总地价、楼面均价、溢价率4.获取方信息、获取方式5.……14目录1.地区公司土储及资金情况2.项目概况3.市场分析及定位4.规划预案5.投资测算6.投资风险及建议15土地市场成交量价情况一句话总述3.1城市商品房市场–土地成交量价请对以下信息进行说明：1.城市土地市场年供求价走势2.城市土地市场溢价率走势3.过去12个月土地市场溢价率走势描述3004401202503809023001800250001000200030000300600900201220132014价格：元/平面积：万m²XX土地市场走势供应建面成交建面楼板价溢价率15%25%3%数据来源：CREIS注：土地为商品房用地，不包含工业用地及动迁配套房用地(如果无法统计商品房土地也可使用住宅土地统计口径)5%5%5%8%5%52%5%3%5%5%15%5%00.10.20.30.40.50.63月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月溢价率：%过去12个月XX土地市场溢价率月度走势溢价率16商品房市场成交量价情况一句话总述3.1城市商品房市场–房屋成交量价请对以下信息进行说明：1.城市商品房年供求价走势2.过去12个月商品房市场波动情况数据来源：CRIC300540120250380908600910090500300060009000120000300600900201220132014价格：元/平面积：万m²XX商品房市场走势供应成交价格供求比1.21.41.330303030303030301523404025101010101010102612171789008900890089009050896060009000120000204060801001201403月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月价格：元/平面积：万m²过去12个月XX商品房月度市场走势供应成交价格17从企业年销售额及单项目年销售额看市场容量一句话总述3.1城市商品房市场–企业及项目排名项目排名排名2014年2013年项目销售金额销售面积项目销售金额销售面积12345678910企业排名排名2014年2013年企业销售金额市占率销售面积企业销售金额市占率销售面积1234567891018综述意向项目所在区域的功能定位、城市角色、优劣势等3.2区域定位请对以下信息进行说明：1.区域定位：城市角色、功能定位2.本区域相比其他区域，具有的明显优势资源：产业、交通、商业、行政、景观、教育等，包括现有资源和未来三年规划确定可落实的资源3.本区域相比其他区域存在的劣势：传统认可度低、有污染源、交通不便、生活配套缺乏、为大型动迁区等4.其他……请插入区域图193.3区域住宅市场-概述请对以下信息进行说明：1.城市商品住宅年供求价走势及区域市场规模在全市占比2.过去12个月商品住宅市场波动情况数据来源：CRIC300540120250380908600910090500300060009000120000300600900201220132014价格：元/平面积：万m²XX商品住宅市场走势供应成交价格供求比1.21.41.330303030303030301523404025101010101010102612171789008900890089009050896060009000120000204060801001201403月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月价格：元/平面积：万m²过去12个月XX商品住宅月度市场走势供应成交价格20综述意向项目住宅产品面临的竞争格局及竞争策略3.3区域住宅市场-竞争格局请插入竞争格局分布图对不同区域（板块）分别用不同颜色表示，并标注区域（板块）典型竞争项目（分在售/待推）及价格水平等请对以下信息进行说明：（确定竞争关系要注意两点：a.从客户来源及被争夺分流的角度确定竞争对手，而非仅针对周边项目；b.从销售期内的竞争关系考虑，而非仅针对目前在售项目)1.与其他区域（板块）的竞争：竞争板块的优劣势（发展前景、资源情况、交通、传统认知、产品力、价格、土地成本）、竞争项目情况（品牌、资源情况、产品力、价格、土地成本等）2.区域内（板块）竞争：竞争项目优劣势（品牌、资源情况、交通、产品力、价格、土地成本等）3.本项目住宅产品市场机会、风险及竞争策略4.其他……21典型在售住宅竞争项目的市场表现分析3.3区域住宅市场-竞争格局项目开发商（本地/品牌）项目规模（m2）累计去化（m2）近1年均去化速度（m2/年）当前价格区间(元/m2)土地楼板价(元/m2)选择作为竞品的理由描述项目1项目2项目3……典型住宅竞争项目详情，请点击注：理由包括区域品质标杆、价格标杆、同线拦截、平行区域项目品牌/品质吸引等22典型在售住宅竞争项目过去12个月产品去化结构分析3.3区域住宅市场-竞争格局项目竞争项目1竞争项目2……面积段1面积段2面积段3面积段4面积段4面积段1面积段2面积段3面积段4面积段4总价段1套%总价段1总价段1总价段1单位：套/%注1：各地区公司可以根据项目实际情况对总价段和面积段进行自主调节注2：各地区公司可以根据分产品类型（普通住宅、别墅）做上述表单23综述意向项目所在区域的销售型商业市场走势3.4区域商业市场-概述请对以下信息进行说明：1.区域销售型商业年供求价走势及区域市场规模在全市占比2.过去12个月销售型商业市场波动情况数据来源：CRIC300540120250380908600910090500300060009000120000300600900201220132014价格：元/平面积：万m²XX销售商业市场走势供应成交价格供求比1.21.41.330303030303030301523404025101010101010102612171789008900890089009050896060009000120000204060801001201403月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月价格：元/平面积：万m²过去12个月XX销售商业月度市场走势供应成交价格24综述意向项目所在区域的商业特征及商圈格局3.4区域商业市场-商圈格局请插入区域商圈分布图，用不同图标显示在建、在营项目并说明项目规模、租金水平以及与意向项目的距离等请对以下信息进行说明：1.区域商业分析：商业布局、商业形态、商业档次等2.商圈内典型在营项目及运营情况（类型、档次、规模、业态、出租率、租金）等3.其他……25综述意向项目所在区域的商业市场空间3.4区域商业市场-竞争分析请插入区域内竞争商业项目区位分布图现有意向项目开发期内预计上市项目名规模项目名规模预计上市时间开发阶段项目1项目1项目2项目2项目3项目3小计小计合计请对以下信息进行说明：1.项目3~5公里范围覆盖现有/规划消费人口规模，根据预计达到的人均商业面积（商业面积/人口）推算未来商业