项目操控表(1)

项目整体操控表工作阶段项目时间工作内容责任方备注前期工作合作单位确定项目各合作单位1、策划代理公司2、建筑设计公司3、施工单位4、景观设计公司5、物业管理公司6、工程监理公司7、模型公司8、广告制作公司（含印刷厂）产品规划确定住宅与商铺面积配比加快报建尽快开工设计·户型平面方案设计与调整·商业面积·整体布局①楼洞的位置与摆放形式②商业与住宅关系建议多做独立商铺，少做底商；利用原地形高差，方便多业态进驻。·确定外立面·提供建筑效果图工程规划方案报建规划设计方案送规划局报批立项，报审期间由设计院和策划公司继续修改完善方案。设计方案报建平面方案报建由发展商、设计院、策划公司对平面设计方案进行修改并最终确定。立面方案报建由发展商、设计院、策划公司对外立面方案进行修改并最终确定。施工图设计报建·户型、消防、人防、环保、规划等建筑施工图设计。·施工图审查、修改，报审图中心审批，可考虑分批报建，桩基工程先动，部分项目可提前动作，以利进度。工程招标事先接触建筑施工队，拟制招标办法，实施招标，合同谈判、签定。售楼部报建临时报建其他临时水电报装向供水公司及电力局报装临时施工水电。开工前准备三通一平、现场工地办公室等建设。其他报建手续造价，散装水泥，质检，安检，验线，申办施工许可证。围墙建设提前进行围墙施工，预留充足的广告位。工作阶段项目时间工作内容责任方备注前期工作景观景观设计招标公开进行景观设计招标景观设计方案确定景观设计方案园林景观效果图鸟瞰、局部效果图，共5张以上为宣传资料提供素材物业管理确定引进管理公司的等级根据市场及项目定位确定物业管理标准管理公司招标提前公开进行物业管理招标明确管理公司根据项目定位择优选定知名的管理公司利用其品牌增加市场信心确定各项收费标准确定收费标准，树立项目的品牌专业的形象明确费用，强化信心确定管理模式及内容确定管理形式，树立项目的高品质形象智能化确定智能化的档次根据市场及项目定位确定智能化的档次智能化招标提前公开进行智能化招标确定公司定方案、标准确定智能化的基本方案及设施的配备标准提供样板在样板房内提前安装智能化设备实物装修确定装修公司公开招标,提前确定装修公司确定装修风格根据项目定位确定装修风格及方案。确定装修标准根据预期利润值，确定交楼标准确定装修材料根据交楼标准，确定装修及装饰材料的名称、规格、尺寸等，并通过样板房展示出来前期营销策划主题方案项目定位深化研讨根据项目档次及市场定位，进行关于项目主题、案名、广告战略的深化研讨。主题方案的尽早确定，有利于营销推广各环节的策略执行。确定主题及项目定位确定项目主题、案名、广告战略对营销推广思想性的指导售楼部确定售楼部风格及功能根据项目主题确定售楼部风格及功能布局方案新颖而有品质感售楼部施工图设计设计院进行施工图设计售楼部土建工程由施工单位在现场搭建售楼部框架土建提早完成售楼部装修及装饰提前联系装修公司，售楼部装修及装饰设计方案该装修公司提供让客户在售楼部感受项目围墙围墙包装设计根据项目主题及周边环境确定围墙包装设计给客户留下良好而深刻的第一印象围墙制作安装将设计执行到位工作阶段项目时间工作内容责任方备注前期营销策划样板房确定样板房数量及风格根据项目定位及需要确定样板房套数及装修装饰风格样板房土建工程由施工单位在现场搭建临时样板房框架样板房装修装饰提前联系装修公司，施工与设计可分开。根据设计方案，对样板房进行装修装饰，要求工艺精致设计（含文字）LOGO及VI系统设计项目LOGO、名片、工作牌、信纸、信封、纸袋、资料袋等工地现场包装设计项目现场广告牌、导示牌、停车牌、刀旗等围墙包装设计根据项目主题及周边环境确定围墙包装设计主题及LOGO确定后最先设计，展示第一形象销售资料设计楼书、户型手册、宣传单张（样本）等进入设计制作安装销售资料印刷楼书、户型手册、单张、合同、纸袋、名片、工作牌、信纸、信封、资料袋等成品印刷围墙广告包装由广告制作公司对围墙进行广告包装沙盘制作小区沙盘、单体户型制作销售政策价格策略根据市场及项目策划预期值，制定价格策略并确定销售价格最终方案由发展商确定销售策略制定确定销售政策，确定推盘顺序及节奏促销活动确定前期促销活动，部分可提早进行推广策略推广策略制定制定项目的整体推广策略，提前落实广告制作公司最终方案由发展商确定广告推广确定广告推广计划，市场炒作计划建立网站建立项目的专用网站，具体介绍项目的情况，并可直接360度观看样板房实景其他售楼部办公设备落实售楼部所需设备:电话、传真机、电脑、打印机、复印机、影音设备、空调、桌椅、装饰物品等落实到位人员进场争取所有销售人员、工作人员提前进场形象展示积累客户售楼部及样板房完成后，销售人员入场接待登记上门咨询客户，为开盘积累有效客户群此阶段不发售，仅作展示，吊高目标客户群的胃口工作阶段项目时间工作内容责任方备注前期营销策划开盘认购公开内部认购通过两个多月的积累，已有相当数量的准客户，让这些客户短时间内爆发，实现最大销售率必须加快工程进度，保证在开盘之前，工程出地面持续认购阶段争取在封顶之前实现清盘保障工程进度公开发售办理正式购房手续收取首期款,签定正式购房合同,同时办理按揭手续获得《商品房预售许可证》后续工作景观景观施工景观公司管线管线工程各施工队验收各项工作验收发展商物业物业管理物管售后售后服务百脑会