项目方向研判201733

中国供销·粤北农批项目方向研判2017年3月3日摘自《中雅乳源调研报告》总结：近两成游客希望粤北农批项目中多一些名俗展示，例如瑶族大舞台、特色酒店、客栈，另外期待项目中多加入一些带有特色名俗风格的娱乐设施和项目；建议项目中重点投入瑶族大舞台的建设，在娱乐项目的开发中加入一些民俗元素。通过《赵志强的调研数据》可以得出：韶关年2500万的游客量和乳源500万的游客量，将成为项目未来较大的人流构成，打造一个具备特色客栈、一站式农特街、融入瑶族文化旅游等可参与娱乐的门户，是符合市场需求，并且认同度达到80%以上！市场数据研判：市场业态配比参考：摘自《2015年千策调研报告》：关于农特、酒店、餐饮的配比；数据显示：根据千策的报告显示，乳源范围内经营农特、农副产品的商户占比8%，以满足外来和当地游客的购买，手信和农特需求；餐饮占相对较高，主要消费客户为本地居民，节假日期间，自驾游消费客户及团体客户明显增多；客单价也相对较高；住宿类占比1%，日常的入住率约35%左右，节假日期间入住率达85%，重大节点期间出现供不应求的形式。摘自考察项目《田州古城》和《彝人古镇》；备注：通过对田州古城的走访，业态配比方面，占比例较大的为餐饮业态（餐饮街）和烧烤街以及酒吧街；旅购和当地的农特产品业态在经营过程中，逐步消退，为一些小饰品民族服饰店，以及总价低廉并具备当地特色的手信所取代，游客购买欲望欠缺，商业街的带过感差；启示：商业的业态规划是变换的，建议开业初期以餐饮娱乐业态的比重加大，来吸引当地和外地的游客，待市场中期不断的旺场后，项目再进行商业的局部调整；商业区域的主题性和购买欲的引导与商业业态的结合，将是项目规划后期中要花心思考虑的问题；案例旅游物业数据：统合以上数据分析：项目的规划定位方向——餐饮业态：一标段临街加大比重规划餐饮业态，增加项目的昭示性和吸引力；农特业态：农特农贸与食品安全，建议检测相结合；做好包装挖掘故事，打好品质关；彩石业态：建议以彩石博物馆为主题，街道设置彩石价值宣传栏，搭配彩石业态和茶艺，及书法展；客栈业态：建议前期设置配套精品酒店、特色客栈、别院客栈三种档次，让客人住进来，留住消费；酒吧业态：沿街水系酒吧夜市带，为城市人群的休闲散步观光之地，也为游客休闲之地，建议融入夜市烧烤；景观节点：建议在规划上形成串联，有效的引导游客，穿梭在景区内；每一处都有故事和传说；深挖瑶族文化充分植入瑶族文化，增添项目可观赏性；共建设置：牌楼是小镇的形象导视，广场和瑶族舞台是人气的聚集和集散地，也是文化展示互动的功能体现；总结：不脱离农特农贸市场的功能，三标段减少项目的商业体量，加大客栈、别院、餐饮、娱乐、景观的设置，规避后期商业的运营压力，前期以围绕客户的主要需求来设置经营业态；吸引城市日常消费迎合旅游客群需求以旅游拉动农批，以优质农特反哺旅游。业态比例面积工艺8%6918旅购街8%7285夜市酒吧街6%5755住宿13%12400餐饮16%14822共建3%3180办公双创4%3800农特6%5247休闲娱乐6%5373展示、办公2%1988预留商业10%8764其他5%5000农贸市场13%11600合计：100%921327栋2栋1栋8栋小结：1、2、7、8栋产品为前期预留产品，根据产品形态，主要招商客户为大型主力店，1-2栋为主力餐饮及银行、便利店配套，合计面积4144㎡，7栋为酒店产品合计面积4273㎡，8栋为主力KTV及休闲沐足合计面积4281㎡。7栋首层二层三层四层五层8栋首层二层三层四层五层1栋首层二层1栋首层二层三层一标段业态落位小结：3、4、9栋产品的建筑形态错落有序，临街商铺较为适合散招，主要业态以农贸、农特为主，搭配部分工艺及休闲、餐饮等多元化配套，促进客户的观赏性，从而促进消费力。10栋产品户型统一、方正，主要业态以休闲饮品为主。北街由于人流较少，因此招商主要以合作社展示办公为主。9栋3栋4栋10栋9栋首层二层三层10栋首层二层三层3栋首层二层三层4栋首层二层三层小结：5、6、11、12栋在前期招商阶段最为收商户欢迎，主要租赁商户为展示展销为主，6、12栋较为靠近三标段主出入口，规划业态为餐饮娱乐，便捷的人行动线，并拥有停车位优势，将成为餐饮商家首选产品。11栋5栋6栋12栋11栋首层二层三层12栋首层二层三层5栋首层二层三层6栋首层二层三层关于二层的招商问题，根据现阶段的招商情况：方向为：休闲餐饮＋四个主题馆：书法主题：联合书法协会，提供书法展示平台和协会和聚集场地；瑶族秀主题，建议把瑶族服饰和各种民间刺绣在这里展示，也可给于协会人提供一个交流的场地；农业协会，提供一个展示乳源农特产品的展示平台，也给农业协会提供一个交流的场地；并且设置档口，提供休闲小吃和水吧、茶楼等业态；业态餐饮酒店休闲娱乐展示、办公预留彩石工艺品农特其他合计面积（㎡）9881.834273.415372.971987.881828.881842.895247.235710.4131145.51小结：根据以上相关数据分析，项目一标段业态比例餐饮、娱乐、农特比例较大，分别占比32%、17%、17%，并结合本队市场酒店住宿需求将7号楼整栋规划为便捷商务酒店，可打造约80间客房，满足百余旅客用于的住宿需求，配备14%的酒店业态。同时搭配彩石、合作社展示办公，打造业态丰富的农旅风情街。备注：以上比例按面积计算现接待客户资源梳理：小结：目前为止项目部合计收集有效本地经营商户信息690个，其中彩石、餐饮、住宿有效数据合计占比20%，其中土特茶叶72家，主要分布在小岛附近临街商业，经营情况一般；韶关市乳源县客户数据收集统计2015年5月-至今序号业态数量1酒饮副食962干调土特473高端食品214茶叶茶具255粮油226日杂百货847家纺家用248文体母婴349服饰3510酒店用品511果蔬4412农资农机1413建材8314机动车1215彩石4316餐饮8117酒店住宿1218酒吧8合计690导读：根据以上业态的落位情况，得出各业态的数量面积，后续工作将根据现积累客户进行点对点摸底排查、招商，精确到到每一个客户对项目的顾虑和不认可的原因。业态H类客户A类客户B类客户C类客户小计酒吧23038餐饮3237381农特252106115彩石1603643酒店0101112工艺品862723合计16237236282水产肉类流动摊贩冰鲜水产生禽14栋农贸市场业态落位：通过各类农贸市场考察，得出结论，客户消费动线多以直线采购为主，因此业态落位以直径动线铺排。二标段业态落位水果面品豆制品蛋类光鸡光鸭蔬菜熟食熟食土特土特水果粮油干调干调熟食熟食13栋农贸市场业态落位：根据市场调研数据得出业态分配比例，并根据卫生条件、客户消费习惯，合理编排业态落位规划。摊位水果蔬菜豆制品蛋类面品猪肉水产光鸡光鸭流动摊贩合计228010101395201565330比例7%24%3%3%4%29%6%5%20%100%商铺水果土特干调粮油冰鲜熟食水产生擒合计3210341451051比例6%4%20%6%8%27%10%20%100%关于摊位业态分布小结：本县农贸市场外围均有“早市”、“晚市”流动商贩，争夺政府支持管理力度，预留20%位置，免费提供给流动摊位在此经商。基于流动商贩经营产品已农贸蔬菜产品为主，因此降低蔬菜业态比例，达到业态均衡效果。关于商铺业态分布小结：熟食类商贩利润较高，租金承受能力较大，因此大面积商铺落位为熟食类，并结合本地市场调研结果，放大干调、生擒类商铺经营业态。经营总面积中心市场约8000平米品类蔬菜水果豆制品肉类熟食水产禽类粮油干调土特蛋类冰鲜鸡肉面品统计中心市场（内）152375830191673103191单店面积（m²）4m²6m²2m²4m²5m²3m²6m²10m²15m²20m²4m²7m²3m²10²租赁条件（元）12008006007001050120010001500150012005007706001000单日营业额（元）1400150040025002000260014001500150013001000150014001500经营大户市场分发货品为清晨5.30至6.30时间段。消费人群高峰期为上午7.00至8.30。购物人群以中老年人为主。下午4.30至6.00。购物人群以上班族年轻人为主。年后至清明节前为市场销售谈季，市场摊位租不满。中心市场调研小结：由于是老市场所以普遍存在相关问题。主要体现为：1、市场整体卫生恶劣，经营场所环境差；2、相关设施设备老旧，达不到经营户的经营需求；3、市场通风、排气、排污、排水、采光均达不到相关要求；4、业态分布不合理。影响消费者购物便利性；5、物业管理存在问题，有许多不合理的霸王条款；6、市场没有专门的进出货通道，经常出现人车相互堵塞的现象。农贸市场总结：经营总面积富华城市场约4000平米品类蔬菜水果豆制品肉类熟食水产禽类粮油干调土特蛋类冰鲜鸡肉面品统计单店面积（m²）5m²5m²2m²5m²5m²4m²4m²20m²20m²20m²0000商家数（个）331521215000032租赁条件（元）3003002006006007004501600160016000000单日营业额（元）150070030015002000200015001000120013000000富华城市场调研小结：市场总面积4000平米。整体环境较好，但设计有问题主要体现在（菜档案台设计不合理、不科学，导致经营户经营过程中不方便。活禽档口设计不合理，达不到相关卫生标准，也直接导致经营户操作不便利。水产鱼档的设计也存在问题）物业管理方面不到位。不能帮经营户解决经营过程中的实际问题。市场外围占道经营的散户严重。直接影响市场内部经营户的客源。经营总面积英东市场约300平米品类蔬菜水果豆制品肉类熟食水产禽类粮油干调土特蛋类冰鲜鸡肉面品统计单店面积（m²）4m²3m²2m²4m²4m²4m²010-15m²5m²5m²0商家数（个）6129230613033租赁条件（元）1000500300500100010000130080012000单日营业额（元）10006003001300130015000100080010000英东市场调研小结：市场总面积300平米。业态种类不齐全，主要消费群体为市场周边客户。市场内部没有经营大户。早市流动摊位统计品类猪肉蔬菜豆类光鸡鱼水果商家数211035121单日营业额1200-2400元/天50-150元/天70元/天150元/天100元/天不固定合计共计133家商户经营时段：早上6:00至8:00早市情况总结：早市猪肉商家，16家商户都是附近市场的租户，大多数赶早经营是为了能卖到1-2头猪（包括饭店配送）。剩余5家为流动档口，一天只能卖半边猪肉。蔬菜商家大多数是附近居民，自家种植蔬菜拿来卖，平时还要照顾家里。平时赶早在各小区门口摆卖，城管来了就慢慢向中心市场流动摊位贩卖。如果乳源城管强行禁止流动商户摆摊，中心市场能搬迁到我司项目，并且我司能提供免费早市场地，他们希望能解决下雨天没地方遮雨的问题以及场地能提供排水系统，避免积水严重。项目机会点：良好的市场经营环境（通风、排污、地面卫生）；公平公正的管理；本项目是一个综合性的商业体，不光能走市民的生意，还能做旅游人的生意；合理的规划布局（业态分区、多出入口）；更全面的服务（检测检疫、打包服务）；多方位的经营辅助；经营成本低廉。建议：积极解决各行业的现存问题；解决市场现存的管理问题；开业前期给予免租甚至补贴；经营辅助类的支持前置（推广方案落地、免费公交开通、打包服务台确定）；管理办法出台；招商步骤：肉类—反季节蔬菜—水产—熟食—干调—其它下阶段分工和计划安排：继续对农贸市场及早晚市进行摸底工作，具体工作安排如下：早晚市调查工作安排：1）按照每个人住宿区域分三个小组，分别由文国辉，郑粤明，苏隽带队。文国辉负责滨江印象到英东市场区域以及沿江路散户；粤明小组负责富华城，乳中斜波区域；苏隽负责河北市场，周街桥头，紫荆院区域。每天早上十点开会总结。2）中心市场调研