项目方案委员会作业指引

项目方案委员会作业指引2004年11月版1项目方案委员会作业指引1．会务组织安排注意事项：a)会前：i.方案委员会评审会议所在地的行政部门应提前准备并检测调试所有的会议器材：投影仪、数码录像机、白板和大铁夹或磁吸（用于挂图、板书）、白板笔、板擦、无线麦克风、插线板/如果是视频会议，应与对方同步调试；ii.准备会议过程的文件资料：评审会文件汇编（详本文第7条）、会议议程。每一位投票委员应有以上所有文件；iii.根据参会人员情况布置会场，与会人员的位置应用名牌指定iv.会议用饮料,食品的服务安排：会场上应备有饮用水、水果及点心；应事先安排好会议中途所需的咖啡、茶水等；v.长时间的评审会应安排好工作餐事宜；b)会议进行过程中应留出适当休息时间,以每90分钟休息10分钟为宜；c)会议记录：由项目策划总监指定专人负责会议记录、整理和汇总会议纪要，会议纪要应包括投票结果、方案简评；执行总裁应作出会议结论性意见；会议纪要、会议录音（影）及本文第6、7条所列文件应作为资料存档d)开会期间组织者应注意维持会场秩序和纪律：i.与会者应关闭手机以保证会场安静；应避免随意进出会场；ii.条件允许情况下，应安排休息室供设计单位等待使用；iii.设计单位人员在会场内的活动，如摄影、摄像、录音，应受会议组织者的限制。2．方案委员会文件汇编a)第一次方案委员会会议文件汇编应包括以下内容：i.概念性方案设计ii.各种经济技术指标分析表/户型配比统计表，详《指引》第XX页条文XX；/详《指引》第XX页条文XX；/详《指引》第XX页条文项目方案委员会作业指引2004年11月版2XX；iii.《地区关于概念性方案的评估意见》；iv.《项目开发网络图》v.《项目设计总体控制计划》；b)第二次方案委员会会议文件汇编应包括以下内容：i.实施方案设计的主要内容：1.方案建筑总图2.户型平面3.建筑风格及效果图4.示范区设计ii.环境景观设计方案iii.《项目设计总体控制计划（调整版）》iv.《健康住宅实施计划》v.《产品标准》vi.CS02初稿3．方法与会议议程控制：a)主要议题：i.项目第一次方案委员会主要审核项目开发的概念性方案设计及项目经济的原则性问题；第一次方案委员会必须就项目总体规划结构、主要技术经济指标、产品组合、典型户型和基本建筑风格等重大问题作出决策；同时需确定概念性方案修改深化意见；ii.项目第二次方案委员会主要审核项目的技术实施方案和产品标准，以及相应的成本和销售标杆。b)会议前与会人员的准备工作：i.第一次方案委员会前：1.集团投资与策划部对概念性方案、示范区实施计划、产品标准要点及项目设计总体控制计划等提出倾向性意见，并就项目开发计划、开发网络图、CS01B提出基础意见；2.集团产品技术管理部、集团营销管理部及集团工程管理部应根据本文附件表格形成综合意见，主要包括以下内容：项目方案委员会作业指引2004年11月版3a)集团技术管理部代表集团产品线对概念性方案设计及后续设计组织的书面评估意见；b)集团营销管理部代表集团产品线管理部门对CS01B表中销售部分的成本/收入，以及网络图中销售进度计划的书面评估意见；c)集团工程管理部对CS01B表中工程建设成本/工程可行性，以及网络图中工程进度计划的书面评估意见；d)集团产品设计部、集团行销管理部及工程管理部对《示范区计划建议》的共同书面意见，书面意见应由集团产品设计部汇总；e)集团产品技术管理部、集团营销管理部及集团工程管理部对CS01B的共同书面意见，书面意见应由集团产品技术管理部汇总。3.项目策划团队应组织地区投资发展部、产品技术管理部、地区市场营销部、地区工程管理部等部门依据概念性方案设计编制《项目设计总体控制计划》、《产品标准要点》，并在会前提交集团集团投资与策划部审核；其中《产品标准要点》应抄送集团健康住宅推广办公室；ii.第二次方案委员会前集团和地区各部门应完成以下书面发言文件：1.项目策划团队部代表地区公司对实施方案的评估；2.集团产品设计部对实施方案及对CS02初稿的意见和评估；3.集团产品设计部对本阶段设计工作总体的书面意见；4.集团产品设计部（代表产品线）对产品标准的书面意见；5.集团投资与策划部对实施方案设计、环境景观设计是否符合经营策划思想及概念性方案设计原创思想的书面意见；6.集团投资与策划部对设计是否符合《项目设计整体控制计划》要求的书面意见；7.集团投资与策划部对产品标准是否符合《产品标准要点》的书面意见；项目方案委员会作业指引2004年11月版48.集团投资与策划部对健康住宅标准实施计划的书面意见；c)方案委员会时间安排：整体时间安排视项目复杂程度而定，以不超过一天为宜；d)会议议程安排：方案委员会具体安排依次为：i.方案委员会的主持人为项目策划总监；ii.策划总监应首先就项目概况、前期策划（或概念性方案）结论及会议目的作概述，时间以不超过30分钟为宜；iii.第一次方案委员会：投标单位分别介绍方案,并向方案委员会答疑，每家介绍时间以不超过60分钟为宜（其它投标单位应不在会场），每家答疑时间以不超过30分钟为宜；如果是委托一家设计单位做多方案比较,时间可以适当延长；iv.第二次方案委员会：建筑设计单位和环境景观设计单位分别介绍方案,并向方案委员会答疑，每家介绍时间以不超过90分钟为宜，每家答疑时间以不超过30分钟为宜；v.项目策划总监应对概念性方案设计、《项目设计总体控制计划》（调整版）、《示范区实施计划》及CS02初稿、产品标准进行总结性讲解；概念性方案总结应重点介绍各个参选方案的规划结构、项目市政基础条件、产品组合及分布原则、典型户型及建筑风格、示范区计划、顾客敏感点、成本等方面的分析结论，以不超过90分钟为宜；此阶段可根据项目需要邀请设计单位和销售代理单位分阶段参与；vi.项目策划总监应就所介绍内容向参加会议人员答疑,以不超过30分钟为宜；vii.第一次方案委员会：如果属于是投标形式或委托设计多方案比较，方案委员会各委员应以记名投票的方式从投标方案中按优劣顺序选出1个方案以及一个备选方案，投票结果应统计存档；方案选择应以以下方式得出结论：1.同意方案的XX内容，建议增加XX内容，在XX方面应予注意；项目方案委员会作业指引2004年11月版52.根据附件内容，本方案，应在XX方面改进后再确认设计思路，方案委员会各委员可通过电子邮件或电话会议形式沟通确定方案，不需另行开会；（投票表参照附件-1）第二次方案委员会：如果与会人员对方案设计有较大争议，可采用记名投票表决的方式表决，表决形式为“通过”或者“不通过”。（投票表参照附件-2）viii.第一次方案委员会结论意见的形成：会议应参照《设计管理指引》中关于《概念性方案评估及方案设计任务书的形成》对设计中的以下核心问题作出具体决策1.概念性方案设计优选方案及概念性设计研究结论（详细参照附件-3执行）；2.项目设计总体控制计划；3.示范区实施计划；4.典型户型及建筑风格；5.环境景观设计原则；6.产品标准要点；7.物管概念方案。方案委员会应结合概念性方案形成CS01B的基础意见，并提交分管财务的执行总裁审批；方案委员会同时应对以下问题提出倾向性意见，并提交项目运筹管理小组决策：/项目开发计划；/项目开发网络图。ix.第二次方案委员会需形成的结论意见（详细参照附件-3）e)执行总裁为方案委员会主任委员并具有一票否决权；执行总裁对方案委员会讨论内容做总结发言；执行总裁应就方案委员会所选的优选方案发表意见；主任委员应形成评审总结，时间以不超过60分钟为宜；i.在方案委员会结束后三个工作日内，集团投资与策划部及项目策划团队应结合各方意见，形成概念性方案研究结论及修改深化意见，并报送分管投资与策划的执行总裁签发，并抄送与会人员：1.集团投资与策划部应据此审核概念性方案修改及深化成果；项目方案委员会作业指引2004年11月版62.如对概念性方案需做重大调整，执行总裁可决定是是否需要另行召开方案委员会；会议方式可通过网络、视频等方式再行沟通；ii.参加会议的方案委员会委员在接收会议纪要后两天内应签名确认会议纪要是否客观反映会议的精神；iii.会议过程应由会议组织者全程录音存档及书面记录，条件许可的话应对会议全程录影：iv.会议纪要应在执行总裁签署后由地区公司产品设计部在会议结束后3天内发文给与会人员，并抄送集团领导和各与会人员；4．会议决定的落实和跟踪：a)第一次方案委员会后集团投资与策划部应跟踪落实方案委员会的精神：i.集团投资与策划部应督促并检查策划团队按会议精神要求设计单位修改或深化概念性方案，以达到集团对概念性方案的设计深度要求，并满足经营的经济要求；ii.集团投资与策划部应审核修改或审核后的概念性方案设计，并审批策划团队以此为依据编写的实施方案设计任务书，并和集团产品技术管理部沟通确定后续设计组织及管理方案；iii.集团投资与策划部应参与后续的环境景观方案评审、实施方案评审，并检查确认概念性方案精神是否得到落实及贯彻。iv.概念性方案设计修改深化属于概念性方案设计的收尾阶段，集团投资与策划部应督促策划团队完成下列工作，并和执行总裁沟通审批下列概念性方案阶段附属阶段性工作成果：1.基于概念性方案设计编制的《示范区实施计划》；2.基于概念性方案设计编制《产品标准要点》；3.基于概念性方案设计编制的CS01B；4.基于概念性方案设计调整的《项目设计整体控制计划》。b)第二次方案委员会后集团产品技术管理部应跟踪、落实方案委员会的精神：i.督促策划团队修改完善实施方案设计，并审核修改的成果；项目方案委员会作业指引2004年11月版7ii.督促策划团队依据方案委员会的意见精神，修改确定CS02表，并上报项目运筹小组。项目方案委员会作业指引2004年11月版8附件-1：第一次方案委员会选票项目名称：评审时间：本次招标的个概念性方案中，您认为较为理想的两个方案按先后顺序分别是：优选方案：号备选方案：号。或倾向选择号为优选方案，但应根据附录中的意见进行调整。注：本次参与投标的单位如下：一号方案：（设计单位名称）二号方案：（设计单位名称）三号方案：（设计单位名称）……………………………..投票人签名：附录：对概念性方案优选方案的调整意见如下：投票人签名：项目方案委员会作业指引2004年11月版9附件-2：第二次方案委员会选票项目名称：评审时间：本次实施方案设计阶段成果，您认为是否应该通过进行下一阶段设计：序分别是：实施方案设计：□通过□不通过环境景观设计：□通过□不通过产品标准：□通过□不通过CS02B：□通过□不通过或倾向通过实施方案设计阶段成果中的、，但应根据附录中的意见进行调整。……………………………..投票人签名：附录：实施方案成果调整意见如下：投票人签名：项目方案委员会作业指引2004年11月版10附件-3：概念性方案研究结论结合概念性方案招标及评审意见，策划团队应细化并依此编制概念性方案研究结论，在经过集团投资与策划部审核后，作为概念性方案修改及深化的主要指导思想。a)概念性方案研究及各方案简评：应附图：各方案总平面，模型照片或表现图应附文：简要分析各方案的优势、劣势；如有意向方案，应陈述选择意向方案的理由及深化调整方向。b)设计目标应附文：描述项目楼盘设计形象目标。c)经济技术指标结论：应附表：综合经济技术指标表。d)规划方面的结论；i.用地布局1.功能分区与产品类型分布应附文：分析用地内外对项目开发的有利与不利因素，明确住宅和公建分区；2.确定产品类型、档次的分布应附图：功能分区与产品分布图ii.空间序列和层次应附文：简述主要公共空间的功能和特点应附图：相应的参考图片iii.交通组织：1.道路交通应附图：交通分析图2.主入口位置；3.人车关系项目方案委员会作业指引2004年11月版11应附图和文：明确人车分流、局部合流或合流；4.停车方式和数量应附图和文：明确可采用的停车方式和各方式停车数量；5.公交场站应附文：明确是否设置公交场站，如设置，明确面积或停车数量、位置等；6.班车车位应附文：明确位置和数量。iv.销售分期1