北京顺义后沙峪地产项目市场研究报告

北京后沙峪项目报告在本次提案中仅根据对本案项目的初步理解所做的简要说明，因时间较紧，难免存在诸多不当之处，敬请斧正。大势——宏观市场分析2009年1-11月，北京市期房住宅销售共131453套，销售面积共14441391㎡，同比去年，分别上涨了55%和63.31%；在11、12月传统的销售淡季内，销售情况仍持续高涨，地产开发商的高成本拿地是刺激需求释放的主要原因。2009年以来，整体市场走势良好，呈现量价齐升的局面。销售市场已经由买方市场转化为卖方市场，消费者面对市场将更加举步维艰。2009年北京房地产市场整体销售状况北京市整体成交均价自2009年3月后保持持续平稳的增长，截止2009年11月，北京住宅成交均价已高达17443元/平方米。2008年、2009年各月日均成交量对比4162673231281592622161651838018642238238739141447844149940623424801002003004005006001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2008年2009年2008、2009成交价格对比1048611250117611226912919134161441014860143821589317443114191281111462128091312212688135841420412694127671221250008000110001400017000200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月单位:元/平方米2009年2008年2009年北京房地产市场区域土地供应状况北京住宅郊区化已成为趋势，继北京市政府大力投资北京城南区域后，顺义大龙房地产又以50.5亿元的天价拍得顺义天竺22号地，该土地楼面地价达到了29859元/平方米。该区域未来将成为北京热点区域，区域竞争市场将更为激烈。土地供应郊区化——2009年，北京市住宅土地成交面积1075.27万㎡，成交68块地，城八区成交面积仅为200.37万㎡，17块地，占北京市土地全年交易量的18.63%；2009年度北京住宅用地成交情况050100150200250大兴房山通州朝阳顺义昌平怀柔密云开发区海淀石景山平谷丰台西城02468101214住宅用地成交面积(万㎡)住宅用地成交块数北京09年房地产市场总结市场存量逐渐减少，呈现供求平衡的格局。投资热情高涨，导致后续市场潜在供应不足。整体市场火爆，销售市场转为卖方市场。投资市场供应市场销售市场北京09年，房地产市场调整，量价齐升。近期在政策的利好下，成交量、成交价格将继续看涨。宏观政策关键词利好行业房地产行业做为我国支柱行业，其稳定、长效的发展至关重要。因而，出于对行业及整体经济的保护，在现今市场环境下，政府将继续加大“救市”力度，以稳定市场。北京2010年房地产市场展望市场环境关键词逐渐复苏行业整顿还在进行中，消费者观望情绪依然存在，政府坚定的救市政策及措施出台，会使受宏观政策影响较大的楼市逐渐复苏。北京2010年房地产市场展望价格走势高位运行09年整体市场价格持续走高，尤其表现在区域市场上，但从成交来看，刚性需求客户对价格的敏感度最高。未来产品品质重新成为定价的主要参考依据，市场价格将趋于理性回归。关键词北京2010年房地产市场展望产品供应结构单一随着90/70政策的落实，市场的供应结构正向着宏观调控的方向前行。中小户型已经成为主流供应。大户型产品将呈现稀缺性。对于产品面积的限制也将催生产品形态的创新。关键词北京2010年房地产市场展望板块轮动向外扩散09年，大兴取代朝阳，成为北京土地成交量之冠，北京市场呈现郊区化供应态势，大兴、顺义、通州、昌平等郊区县成为未来房地产市场热点区域。关键词北京2010年房地产市场展望在整个2009年中，中国房地产市场又经历了一次“拐点”。从近期政府、金融机构表现而言，政策的转向在一定程度上表明，政府对房地产救市的倾向和决心。由于整体市场的供求格局在发生改变，客户的观望情绪在短时间内也不可能立即结束，而且受世界经济危机的影响的余波未退，2010年房地产整体市场将会是一个相对变化莫测的过程。而顺义区的竞争将十分激烈，产品成为取胜之关键。所以，2010年的房地产市场，注定是挑战与机遇并存！2010年挑战与机遇并存战局——顺义区域市场分析顺义1998年撤县设区，总面积1021平方公里，下辖19个镇、6个街道办事处、424个行政村，户籍人口56.4万，常住人口70.3万;顺义位于北京市东北部，城区距市中心30公里。东邻平谷，北连怀柔、密云，西接昌平、朝阳区，南界通州区、河北三河市。区境东西长45公里，南北宽30公里，总面积1021平方公里；城乡劳动力在二三产就业人数达到21.8万人，占本区劳动力总数的88％。顺义概况顺义：顺义区”十一五规划“中明确指出，围绕扩建中的首都机场，着力打造“临空经济带”的发展目标。并提出”空港国际化、全区空港化、发展融合化“的区域发展口号。临空经济带：五大功能板块共同组成，包括“顺义新城区/空港工业区/会展产业区/国门商务区/空港物流区”。区域发展背景“2008年，中国北京”——国际社会的焦点，全球华人的骄傲在这样的宏伟背景下，顺义正走在前所未有的高速前进的轨道上。2008年，对于顺义，发展契机来源于奥运，但并不局限于奥运。顺义在承担奥运水上项目之外，08年更为重要的是“经济产业的转型”。区域发展契机新国展——会展经济全速启动，国际精英人群趋集规划总建筑面积65万平方米。总建筑面积达到35.5万平方米，包括10万平方米的展馆及展览配套设施。预计新国展投入使用后，每年对相关产业带来的影响产值将达到60亿元，税收收入将达到2.3亿元。《顺义区文化创意产业发展实施意见》，明确了以会展为龙头，打造广告会展、设计创意、出版印刷三大板块。新国展催化区域经济多元化发展本案思考：会展经济、创意产业，将为区域注入全新的运转资源，带动区域经济发展，以及产业、人群的丰富。大量的就业人口对本案定位及客群捕捉影响意义重大。空港提出“国门一公里”概念，建设工业别墅群，五星级酒店、商铺等作为综合配套设施利用国际口岸优势，设立空港保税区或空港保税物流园区，形成保税仓储、物流中转、物流配送、国际采购、展览展示、加工出口以及其它保税延伸产业集群；利用航空运输功能，在机场所在地周边地区形成产业群，以及更广泛的地区内与空运、航空相关的产业集群。截止到2008年上半年，临空经济区引进项目242个，协议引进资金486亿元。从业人员13万人。临空经济带——助推区域经济向国际化口岸跨越式发展本案思考：临空经济的快速发展直接导致区域产业结构的变化，以及大量相关产业人群的涌入。空港助推区域经济本案思考：TOD模式的引入，缩短中关村、亚运村、望京、及城市核心区与区域的时间距离，区域突破原有的依赖地缘性客户，改变人群结构及生活方式成为可能。15号线,线路为西苑-中关村-奥林匹克中心区-望京-沙峪镇-新国展中心-京密路-顺义府前街，到达燕京桥。此外，机场轻轨从东直门到机场3号航站楼，在设计过程中给通往顺义区的轨道交通预留了出口。TOD：公共交通导向型发展模式，为区域建设提供了一种交通建设与土地有机结合的全新发展空间。地铁15号线、机场线——发达立体交通结构，助推区域发展引擎交通系统打通区域经济动脉产业丰富，结构转型——2008年，顺义区第三产业比重将达到50％左右，借助新国展、空港物流、国门商务等重要产业构成的腾飞，顺义正在快速的从制造大区向服务大区转型。平台搭建，区域腾飞——2008年，首都国际机场三期扩建完成；新国展一期工程完工并投入使用。国际化的空港基地、跨时代的会展中心，08年，基础设施的建设完成，使得顺义的真正腾飞，从机会变成现实。区域前景展望1234顺义新城临空经济带新国展轨道交通顺义区房地产发展前景良好城市化进出将快速增加区域的就业和配套，将促进顺义房地产市场产生跨越式变化。日渐成熟，发展空间广大、产业素质与综合能力较高，为区域房地产市场提供良好的生存环境和客群基础。将带来大量的产业人口聚集，为区域提供置业的支持平台和客源基础。将缩短区域和其他区域的交通时间成本，使区域居住客群基数得到快速释放。顺义宏观环境小结顺义老城区版块国展版块温榆河版块顺义区域房地产市场概述温榆河版块新国展版块马坡版块顺义区域房地产市场发展至今，形成三个版块，并各具特色。马坡（潮白河）新国展温榆河顺义老城区顺义房地产市场以顺义老城区起步，温榆河版块以其自然资源成为最早的高端物业云集之所，已成为北京最为著名的中央别墅区；新国展版块，在新国展兴建后，也成为区域房地产开发重点；顺义新城马坡组团新起步，后市强劲。区域房地产发展历程发展历程层面，新国展和马坡两版块房地产市场发展阶段较为接近，存在一定竞争关系。顺义老城区12温榆河版块3新国展版块区域各版块房地产市场分析顺义老城区——在售项目顺义县城为顺义老城区版块的核心组成部分；便利的交通，完善的生活配套是顺义老城区最为明显的优势；老城区项目多以地段优势和配套作为卖点，目标客群更多地指向顺义本地居民；典型项目如下：项目名称地址体量容积率供应情况均价(元/平方米)金汉绿港顺义区府前东街东兴路63.94万平米1.89普通住宅；96平米二居；103-160平米三居13000裕龙花园顺义区县城东侧150万平方米1.88板楼；66平米一居-180平米四居800万科四季花城顺义区顺西路益麒麟家居建材广场对面(顺义二中南侧)50万平方米1.56普通住宅、花园洋房；95-100平米的两居、118-130平米的三居、150平米的情景花园洋房四居7600望潮家园顺义区滨河小区东侧100万平方米2.890、99平方米两居、117、120、128平方米三居8800仓上家园顺义区燕京桥西南侧2万未知板楼，82-155平方米8200顺义老城区——特性分析：本案关注：随着老城区的衰败和新城区的北移，原顺义区域原住民的刚性需求也将随之迁徙，成为本案未来基础客群。•区域客群自住为主：其主要满足顺义区内住户的自住性需求。该区域客群看重价格及户型。消化速度最快的是90平米左右的中小户型。•产品单一价格稳定：区域在售项目以普通住宅为主，均价在8000-10000元左右。•后续量小区域衰败：顺义老城区的房地产开发基本已进入尾期，后续开发量较少。未来供应以多以普通住宅为主。顺义老城区12新国展版块3温榆河版块区域各版块房地产市场分析项目名称地址体量容积率供应情况价格誉天下顺义中央别墅区温榆河畔,机场杨林出口1000米78万平方米0.6双拼、联排260-420平米20000清锦源顺义中央别墅区京承高速后沙峪出口向东800米温榆河桥东10.6万平方米0.33独栋600-800平米2400万/套龙湖滟澜山顺义温榆河中央别墅区、京承高速后沙峪出口东1500米10.8万平方米0.67联排310-450平米33000阿凯笛亚庄园顺义区后沙峪,温榆河畔28万平方米1.12别墅：联排320-430平米、双拼470-560平米、独栋别墅735；公寓：99平方米一居、118平方米两居和175至220平方米三居四居别墅：500万-800万/套公寓：9800元/平方米龙湾顺义后沙峪镇温榆河别墅区21号地35万平方米0.47独栋、联排360-5002500万/套优山美地顺义温榆河北岸21万平方米0.4独栋别墅：777-1747平方米3000万元左右/套丽宫顺义机场高速公路杨林大道出口，介于机场高速与京顺路之间30.7万平方米0.52独栋680-1470平米30000温榆河版块在售项目温榆河畔北京传统中央别墅区是温榆河版块的核心部分；高端别墅成为本区域的标语，客群、氛围不可复制；典型项目如下：温榆河版块特性•涉外区域高端调性：顺义最高端、最具知名度的房地产区域，以别墅供应为主，已形成独特的区域属性，引领全北京别墅市场。客群、氛围不可复制。其它三个版块与其无竞争性。•成熟区域最后的晚餐：区域短期内供应较大，多为老项目后期放量，区域也已成熟，长期供应有限。•形象基础区域名片：对顺义其