哈尔滨新松养老地产项目报告

1哈尔滨新松养老项目报告2013年5月2CometoUstoLive来我们这里生活3Communal,Convenient,Connectedliving共同性，连通性，便利性4ProductIntroductionNewPineisbuildingthefirstinternationalqualityinter-generationalcommunityinHarbin.TheyhaveassembledaworldclassteamthatwilldeliveraproductthatisuniqueinChinathatoffersauniquehighqualityenvironmentinadynamicgrowingareawithoutstandinglong-terminvestmentvalueforbuyers.新松哈尔滨项目MGRSeniorCareManagementChinaLimited项目总览分析新松将在哈尔滨建造首个适合多代家庭居住的社区。他们组建了优秀的团队，利用项目优越的位于新商业区的地理位置，致力于把该社区打造成一个独一无二的、物超所值的项目.5TableofContents•GeneralMarketAnalysis•SeniorMarketAnalysis(MGRSurvey)•SWOT•ProjectPositioning•FinancialAnalysis•CaseStudies•AboutDesign•Appendix新松哈尔滨项目MGRSeniorCareManagementChinaLimited内容目录•市场分析概况•老年市场分析(含MGR调研）•项目SWOT分析•项目定位•财务分析•案例分析•设计展示•附录-详细财务报表6TableofContents新松哈尔滨项目MGRSeniorCareManagementChinaLimited内容目录•GeneralMarketAnalysis•SeniorMarketAnalysis(MGRSurvey)•SWOT•ProjectPositioning•FinancialAnalysis•CaseStudies•AboutDesign•市场分析概况•老年市场分析(含MGR调研）•项目SWOT分析•项目定位•财务分析•案例分析•设计展示7MarketAnalysis市场调查概况8GeneralMarketResearch–CityOverview哈尔滨市是黑龙江省省会，东北北部的政治、经济、文化和交通中心，也是中国省辖市中陆地管辖面积最大、管辖总人口居第二位的特大城市。全市面积5.31万平方公里，辖8区7县，代管3个县级市。户籍总人口1063.5万人，其中市区人口587.9万人。哈尔滨市辖8区7县3市，全市总面积53068平方公里，其中市区面积7086平方公里。哈尔滨市人民政府驻松北区世纪大道。单位2009201020112012GDP亿元3,1763,6664,2434,550人均GDP元32,02436,95442,08444,396户籍人口人9,915,8929,920,21610,083,24510,248,953固定资产投资亿元1,8922,6523,0123,950房地产投资亿元279361562772消费品零售总额亿元1,5081,7702,0702,395城镇具名可支配收入元15,88717,55720,03122,498市场调查概况–城市概况9GeneralMarketResearch–MacroEcon.24,68028,80032,02436,95442,08444,3960%5%10%15%20%25%-5,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,00050,000200720082009201020112012哈尔滨人均GDP及增长率人均GDP人均GDP增长率1030.61,3411,8922,6523,0123,950187.4216279361562772-5001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,500200720082009201020112012哈尔滨固有资产投资及房地产投资固有资产投资房地产投资Expon.(固有资产投资)Expon.(房地产投资)哈尔滨市是黑龙江省经济发展中心，是一个以工业为主体、三大产业全面发展的综合性城市。2012年，哈尔滨经济总量约44,396亿元，是东北三省第三大经济强市2012年哈尔滨人均GDP约44,396元,城镇人均可支配收入达到22，498元哈尔滨形成了以国有大中型企业为主体、重工业为重心的工业经济结构，成为我国重要的工业基地。当时，主要产品达3000多个品种，覆盖全国，远销100多个国家和地区固定资产投资中房地产投资规模上升较快，由07年的187.4上升到到2012年的772，房地产投资约占固定资产投资的19%哈尔滨房地产投资一直保持稳步上升的趋势，2012年投资总额达到772亿元，较2007年上升了312%市场调查概况–宏观经济新松哈尔滨项目MGRSeniorCareManagementChinaLimited10GeneralMarketResearch–LandResources根据哈尔滨国土和资源管理局网站数据，2012年，哈尔滨共161块土地挂牌出让，其中成功出让135块。年土地出让额为68.88亿元，出让土地面积达8,181,369.85平面米（12,272亩）。市场调查概况–当地土地新松哈尔滨项目MGRSeniorCareManagementChinaLimited11GeneralMarketResearch–LandSupplies•城市周边区域土地供应与成交非常活跃，与城市向外扩张性发展有很大关系•香坊区在土地供应量上排在第六位市场调查概况–土地供应新松哈尔滨项目MGRSeniorCareManagementChinaLimited12GeneralMarketResearch–2012Residential•2012年哈尔滨房地产市场复苏，6月7月达到新高。第三季度略降后，11月强劲反弹。市场调查概况–2012年住宅新松哈尔滨项目MGRSeniorCareManagementChinaLimited13GeneralMarketResearch–2012Residential•2012年哈尔滨住宅销售达到近900万平方米•项目所在区域2012年出售住宅108万平方米，占整个销售面积的12%•最畅销的产品为60-80平方米和100-120平方米的公寓市场调查概况–2012年住宅•Harbinresidentialsalesiscloseto9millionsqmin2012•Ourdistricthassold1.08millionsqmin2012,12%oftotalsales•60-80sqmaptsand100-120sqmaptsarethemostfavorableproductsizes新松哈尔滨项目MGRSeniorCareManagementChinaLimited14GeneralMarketResearch–District香坊区位于哈尔滨市东南部，区划面积339.55平方公里，其中，建城区面积43.8平方公里，辖20个街道办事处，3镇1乡，总人口约79万人（含流动人口）。香坊区是哈尔滨市的发祥地之一，曾为金国内地的“皇室禁苑”。市场调查概况–地区概况15SiteAnalysis–LocationOverview项目地块位于香坊区北部，紧邻南岗开发区，交通主干道长江路以南1公里，距离南岗开发区4公里。从哈尔滨市中心区域驱车20分钟内即可抵达项目地块。该项目所处位置辐射人群30万，预计到2015年可达90万。新松项目地块分析–地理位置基地位置16SiteAnalysis–Transportation项目地块所属区域紧邻城市主干道长江路沿线，有公交线路，367路，353路；距离哈尔滨东站6.2公里，距离新建成的哈尔滨绕城公路出口仅5.5公里；同时，项目地处正在规划建设中的城市快速轨道交通2号线沿线地块分析–交通17SiteAnalysis–HospitalsandSchools项目区块附近目前没有三甲医院；目前周边没有省重点，市重点中小学Thereisno3Ahospitalsintheareaandnokeyschools本项目第一六八中学杨树乡幸福小学哈一〇九中黑龙江省农垦科学院幸福医院东北农业大学医院地块分析–医院和学校医院名称距离km幸福医院（1A）2.2东北农业大学医院3.8学校名称距离km杨树乡幸福小学2.7哈一〇九中2.2第一六八中学1.5黑龙江省农垦科学院1.8东北农业4.1新松哈尔滨项目MGRSeniorCareManagementChinaLimited18SiteAnalysis–SiteInformation新松项目概要开放商Developer新松预计开工时间2013年底土地性质住宅（老年公寓，老年住宅）总占地面积340,000sqm整体容积率3.8总建筑面积1,292,000sqm项目一期总览占地面积78,200sqm容积率3.81总建筑面积298,000sqm总套数Totalunits3,000（预计）土地价格Landprice553.69rmb/GFA总成本All-inexpense4,478rmb/GFA装修成本FTcost1,000rmb/GFA（普通住宅）地块分析–地块信息19尚东辉煌城禧龙建材城会展城上城新松项目地块北大荒少体校永泰城SiteAnalysis–SiteSurroundings地块分析–周边情况20Siteanalysis–Highlights作为哈尔滨市第一个针对高中端老年市场的国际化养老社区，新松项目有着自己得天独厚的优势及亮点:•几乎没有同等体量的养老性住宅与我们竞争•地理位置未来的升值空间巨大•处于政府正在大力开发的区域，配套设置预计很快完善•项目能辐射到的范围比一线城市大很多地块分析–亮点21ResidentialComparableanalysis项目开业时间产品类型GFA(sqm)TotalunitsFarRoomSize(sqm)Avg.price/AG(c&s)Avg.totalprice/unitAbsorption1会展城上城2012.10.20小高层，高层1,400,0002,800PH14.265-1436,800707,20025.0%2尚东辉煌城2013.5.1高层500,000Totalreleased693PH12.5139-985,580382,230-3永泰城2013.3.23高层1,200,000Totalreleased1,290PH13.562-1345,500539,00021.4%4睿城臻品2011.7.10多层，高层191,136Totalreleased1,000PH13.520-766,500312,000-5温哥华森林Future小高层，高层，洋房106,0001,000PH11.8440-625,300270,300-6农垦新城Future小高层高层400,0003068PH11.49504,640232,000-7哈尔滨华南城2012.12.22多层，高层1,500,000-2.6380-2705,7801,011,500-本项目2134567住宅竞争分析22Comparableanalysis–#1会展城上城会展城上城开盘日期Open2012.10.20产品业态ProductType小高层，高层建筑面积GFA1,400,000第一期套数TotalUnits2,800PH1单套面积UnitSize65-143容积率Far.4.2成交均价Avg.Price/AG6,800每套成交均价Avg.TotalPrice/unit707,200消化率Absorption25.0%竞争分析–#1会展城上