房地产企业投资分析报告

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料房地产企业投资分析报告（金地集团、深万科、金融街对比分析）一、公司简介1、历史沿革（1）金地集团金地（集团）股份有限公司是经深圳市企业制度改革领导小组办公室深企改办[1996]002号文《关于改组设立金地(集团)股份有限公司的批复》批准，由深圳市福田区国有资产管理局、深圳市投资管理公司、美国UT斯达康有限公司、深圳市方兴达建筑工程有限公司和金地实业开发总公司工会(本公司设立后依法更名为金地(集团)股份有限公司工会)作为发起人，在原金地实业开发总公司的基础上，通过对原金地实业开发总公司进行改组，以发起设立方式，于1996年2月8日设立的股份有限公司。股份公司设立时总股本为11000万股，注册资本为11000万元。而至2004年6月30日，公司已发展成一个总资产53.5亿，净资产14.9亿的以房地产开发为主营业务的地产公司。金地实业开发总公司的前身可以追溯到1988年成立的深圳市上步区工业村建设服务公司。当时，该公司的主要业务是统一开发建设上步区属下工业村。后来，该公司先后更名为深圳市福田区工业村建设服务公司、深圳市福田区金地实业开发公司、深圳市金地实业开发总公司，最后变更为金地实业开发总公司。该公司于1993年取得房地产开发业务资格，开始从事房地产开发与经营业务。（2）万科万科企业股份有限公司成立于1984年，深圳经济特区发展(集团)控股，主营进出口和加工贸易。1988年开始进入房地产，1989年首次发行A股上市，1993年发行B股。1992年。万科开始将房地产业务确定为公司主营业务之一。1993年，万科根据国内经济发展态势，看准城市居民住宅这一潜力极大的市场，将房地产作为主导业务。在国内房地产行业中倡导城市居民住宅，并以中档及中高档居民住宅为开发主导方向，开始稳步推进上海、北京、天津、青岛、沈阳等重点城市的跨区域发展计划。1997年以前，房地产业务成为万科六大业务板块之一。1997年，万科董事会进一步明确提出对非核心业务进行转让和清算，集中集团资源，以住宅开发为核心业务的房地产专业化发展战略。2002年，董事会宣称，“选择房地产专业化经营的决心不移”。并且，房地产开发重点进一步集中于重分析人：李犁分析日期：2004-9-3联系电话：[phone]E-mail:[e-mail]校对：金智勇精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料点城市住宅开发。至2004年6月30日止，万科企业股份有限公司已成为总资产132亿、净资产56.4亿元的房地产行业龙头企业。（3）金融街金融街控股股份有限公司原名重庆华亚现代纸业股份有限公司，成立于1996年6月18日，系经中国包装总公司批准，由华西包装集团公司独家发起，以所属重庆华亚现代纸业有限责任公司为主体组建的股份有限公司。北京金融街建设集团与华西包装集团公司（本公司原第一大股东）经国家财政部财管字〔2000〕14号文和中国证监会证监函〔2000〕65号文批准，进行股权转让，并于2000年5月24日办理股权过户手续。公司国有法人股占注册资本的61.876％，由华西包装集团公司持有变更为由北京金融街建设集团持有。2000年5月15日，股东大会通过决议，公司与北京金融街建设集团进行资产置换。根据《资产置换协议》公司将全部资产与北京金融街建设集团进行等值置换，并变更主营业务。2001年3月30日,公司召开2000年度股东大会,审议通过了变更公司住所的决议，决定将公司注册地从重庆市迁往北京市，2001年4月，公司迁址工作完成，公司获得了北京市工商局核发的《企业法人营业执照》。公司住所为北京市西城区金融大街33号通泰大厦B座8层。注册资本为壹亿贰仟伍佰玖拾万陆仟肆佰元整，法定代表人为王功伟，经营范围为房地产开发、物业管理、高新技术及产品项目和技术开发、技术服务、停车服务。至2004年6月30日止，公司的总资产达43.7亿，净资产为10.1亿元人民币。2、主业描述（1）金地集团产品以中档住宅为主,中高档住宅及商用物业为辅,市场定位明晰，2004年上半年的主营业务收入分布如下表所示：┌────────────┬───────┬───┬──────┬───┐│行业│主营业务收入│比例│主营业务成本│比例│││(万元）│(%)│(万元）│(%)│├────────────┼───────┼───┼──────┼───┤│房地产销售│79003.259│91.39│54003.744│90.96││物业出租│628.635│0.73│447.582│0.75││物业管理│5575.383│6.45│4562.320│7.68││其他│1242.766│1.44│360.119│0.61│└────────────┴───────┴───┴──────┴───┘┌────────────┬───────┬───┬──────┬───┐│地区│主营业务收入│比例│主营业务成本│比例│││(万元）│(%)│(万元）│(%)│├────────────┼───────┼───┼──────┼───┤│中国广东│11620.277│13.50│7651.761│12.89│精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料│中国上海│38869.688│45.14│26550.215│44.72││中国北京│35609.861│41.36│25171.788│42.40│└────────────┴───────┴───┴──────┴───┘（2）万科集团产品以中档、中高档住宅为主，下表为2004年上半年的主营业务收入分布：┌────────────┬───────┬───┬──────┬───┐│行业│主营业务收入│比例│主营业务成本│比例│││(万元）│(%)│(万元）│(%)│├────────────┼───────┼───┼──────┼───┤│房地产开发│237673.110│96.27│148047.067│94.68││物业管理及其它│9219.106│3.73│8321.054│5.32│└────────────┴───────┴───┴──────┴───┘┌────────────┬───────┬───┬──────┬───┐│地区│主营业务收入│比例│主营业务成本│比例│││(万元）│(%)│(万元）│(%)│├────────────┼───────┼───┼──────┼───┤│上海地区│66742.431│27.03│33713.272│21.56││深圳地区│64912.511│26.29│43354.935│27.73││东北地区│30854.417│12.50│23338.989│14.93││北京地区│26673.066│10.80│21438.621│13.71││天津地区│17962.683│7.28│13205.081│8.44││南昌地区│12334.493│5.00│5517.859│3.53││南京地区│10506.942│4.26│5882.058│3.76││武汉地区│8975.361│3.64│5046.975│3.23││成都地区│7930.313│3.21│4870.331│3.11│└────────────┴───────┴───┴──────┴───┘（3）金融街根据2003年报表显示，公司的主营业务收入如下表所示：经营活动分类主营业务收入（万元）占主营业务收入比（%）主营业务成本（万元）毛利率（%）房地产开发142,89799.38%87,36138.86%房地产开发，销售商品房；物业管理；高新技术及产品项目投资和技术开发、技术服务；停车服务；自有房屋租赁；进出口业务。其房地产开发业务以商用物业为主。由上此可见，公司业务已经基本由纯土地开发向房产开发和房屋租赁并举转变。同样一个项目，房产开发的利润是土地开发的4倍，房屋租赁的利润是土地开发的7倍，公司经营模式的变化将导致业绩的快速增长。2006年后公司业务模式将转变为“中国国贸+万科”模式。2006年金融街将基本开发完成，目前公司正在积极寻找金融街以外的项目，届时将形成“中国国精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料贸+万科”模式。国贸模式：公司计划在金融内自留30万平方米物业用于出租，每年的净利润维持在3亿左右（2003年为2.1亿）；万科模式：跨区域房地产开发，目前公司在重庆、天津、南昌等地的项目储备已基本谈定，总储备规模达数百万平方米，其中重庆项目2005年就可有利润。3、重大事件(1)金地集团2004年9月18日金地集团：公布董事会决议暨召开临时股东大会的公告来源：上交所金地(集团)股份有限公司于2004年9月17日以通讯方式召开三届九次董事会，会议审议通过如下决议：一、通过关于延长公司申请增发社会公众股(A股)决议有效期的议案：提请股东大会追认有关增发社会公众股(A股)决议在2004年10月14日至2004年10月18日期间有效。二、通过申请增发社会公众股(A股)的议案：本次发行的股票数量不超过10000万股(含10000万股)；每股面值为1元人民币。三、通过本次增发社会公众股(A股)完成后公司新老股东共享公司滚存利润的议案。四、通过增发社会公众股(A股)募集资金计划投资项目可行性的议案。董事会决定于2004年10月18日上午召开2004年第二次临时股东大会，审议以上及其他相关事项。2004年8月12日金地集团完成区域扩张布局来源：中国证券报金地集团（600383）2004年1—6月实现主营业务收入、主营业务利润同比分别增长126.90%、79.09%；净利润、每股收益均比去年同期增长173.15%。在业绩突飞猛进的同时，公司现金流状况也大为改善。2004年上半年，金地集团的房地产销售情况良好、结算项目较多。1—6月，其房地产销售面积、结算面积分别达到22.5万平方米、15.2万平方米，同比分别增长93%、208%，其主营业务收入的大幅增长均源于此。另外，从该公司当前的主营业务分地区情况来看，金地集团的主营业务收入已形成深圳、北京、上海“三足鼎立”之势，占比分别达到12.94%、41.62%和45.44%，其中北京地区的主营业务收入同比增长388.87%，而上海地区去年同期则未有收入。可见，按照三至五年的战略规划，金地集团已经完成了以深圳、北京、上海为中心的华南、华北、华东区域扩张的战略布局。从后续开发项目来看，金地集团2004年下半年将要竣工的项目主要包括预计9月份竣工的北京金地格林小镇二期E、F、G组团，以及12月份竣工的北京金地国际花园B区(一期)、深圳金地网球花园（一期）、格林春晓（三期）、格林春岸（二期）和东莞金地格林小城（一期）。另外，出于探索房地产投资的新盈利模式，以及寻求有战略意义的房地产投资机会的目的，金地集团决定与摩根士丹利房地产基金IV和上海盛融投资有限公精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料司共同组建公司，投资于中国的房地产不良资产。毋庸置疑，上述正在实施或将要实施的项目将为公司未来的发展奠定坚实的基础，但这也直接导致其资金压力加大。从金地集团2004年6月末的负债情况来看，资产负债率已高达70.57%，其长、短期借款总计达18.2亿元，比去年同期增长46.77%。可见，金地集团